（2012）历城民初字第2758号

裁判日期: 2013-11-15

公开日期: 2014-06-29

案件名称

程嘉俊等与山东凤凰城发展有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历城区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

程嘉俊,程钟,山东凤凰城发展有限公司,济南齐源实业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

济南市历城区人民法院民事判决书（2012）历城民初字第2758号原告程嘉俊，男，生于1954年9月4日，汉族，住济南市。原告程钟（系程嘉俊之子），男，生于1981年1月25日，汉族，住址同上委托代理人宫志军，山东乾慧律师事务所律师。（特别授权）委托代理人魏青，山东乾慧律师事务所律师。（特别授权）被告山东凤凰城发展有限公司，住所地济南市。法定代表人张继升，董事长。委托代理人刘薇，女，生于1981年3月27日，汉族，山东三联城市建设有限责任公司职员，住该公司宿舍。（特别授权）委托代理人张林林，女，生于1988年2月4日，汉族，山东三联集团有限责任公司职员，住该公司宿舍。（特别授权）被告济南齐源实业有限公司，住所地济南市。法定代表人贺勇，董事长。委托代理人贺军，男，生于1949年2月10日，汉族，该公司副经理，住济南市。（特别授权）委托代理人武永珠，男，生于1973年4月10，汉族，该公司法律顾问，住济南市。（特别授权）原告程嘉俊、程钟与被告山东凤凰城发展有限公司（以下简称凤凰城公司）、被告济南齐源实业有限公司（齐源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月16日立案受理，依法适用简易程序审理，由审判员张晓春独任审判。2012年11月22日，本案公开开庭进行了审理，原告程嘉俊、程钟的委托代理人宫志军、魏青，被告凤凰城公司的委托代理人刘薇，被告齐源公司的委托代理人贺军、武永珠到庭参加诉讼。审理中，本案转为普通程序审理，由审判员张晓春担任审判长，与人民陪审员赵斌，方庆伟组成合议庭，于2013年8月13日公开开庭进行了审理，原告程嘉俊、程钟的委托代理人宫志军、魏青，被告凤凰城公司的委托代理人张林林，被告齐源公司的委托代理人贺军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程嘉俊、程钟诉称，2006年9月11日，我与凤凰城公司、齐源公司签订《商品房买卖合同》一份，约定我购买凤凰城公司、齐源公司开发的商品房一套，该商品房位于济南市历城区港沟街道凤凰城祺苑4号楼3单元202室，房屋价款799854元。2007年10月26日，我又购买了位于该位置的3#-2-107车库，价款为10万元。我于2008年1月13日接收了房屋及车库，根据合同约定，凤凰城公司、齐源公司应当即刻办理产权登记手续，如于交付房屋之日起一年未能办理产权证书，在我不退房的前提下，凤凰城公司、齐源公司应按已付房价款的0.5%向我支付违约金。但时至今日，凤凰城公司、齐源公司未按约办理产权登记手续，应当履行办证义务并承担逾期办证的违约责任。另，由于双方的合同约定按已付购房款的0.5%支付违约金，该约定导致凤凰城公司、齐源公司在无限期违约的情况下承担的责任程度是一致的，该约定明显过低，根据合同法的相关规定，应当予以适当调整。综上，为维护我的合法权益，诉至法院，请求如下：1、请求依法判令凤凰城公司、齐源公司为我办理济南市凤凰城祺苑4号楼3单元202室房屋所有权证及3#-2-107号车库产权证书；2、判令凤凰城公司、齐源公司按已付购房款总额的日万分之2.1向我支付违约金至判决生效之日（自2009年1月13日起暂计算至2012年9月12日止，共逾期1335天，违约金数额为250376.22元）；3、本案受理费、保全费、律师费等诉讼费由两被告承担。被告凤凰城公司辩称，双方于2006年9月11日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，具有法律效力。我公司同意按合同约定承担违约责任。另，我公司一直在积极协调办证事宜，待具备办证条件后会尽快为业主办理产权证书。对于程嘉俊、程钟的诉讼请求，我公司认为双方应当按合同约定支付违约金。被告齐源公司辩称，我公司与程嘉俊、程钟之间签订的合同为有效合同，关于办理房产证的义务，我公司与凤凰城公司约定均由凤凰城公司办理。我公司已将所有资料提交凤凰城公司并催促其尽快办理。对于程嘉俊、程钟的诉讼请求，我公司认为双方应当按合同约定支付违约金。经审理本院认定，2006年9月11日，凤凰城公司、齐源公司（甲方）共同与程嘉俊、程钟（乙方）签订了《商品房买卖合同》一份。合同第一条对项目建筑及销售依据进行了说明：甲方以出让方式取得位于济南市历城区港沟镇经十东路北韩仓河西地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为凤凰城祺苑，项目建设及销售依据如下：1、土地证号为历城国用（2003）第05001**号；2、建设用地规划许可证号为（2004）鲁01-05-62；3、建设工程规划许可证号为（2006）鲁01-05-007；4施工许可证号为20060074、20060075；5、商品房预售许可证号为济建开预许字第（2006）112号-118号。第二条约定，乙方购买甲方建设的位于济南市历城区港沟街道凤凰城祺苑4号楼3单元202室商品房一套，房屋建筑面积196.46㎡。储藏室1-105号，建筑面积13.49㎡。第三条约定，按房屋建筑面积196.46㎡计算，单价3934元／㎡，房屋总价款为772874元；储藏室面积13.49平方米，单价2000元／㎡。以上总计799854元。第五条第二款约定付款方式为银行按揭付款：1、本合同签订当日，乙方支付甲方1万元作为定金。2、本合同签订三日内，乙方按照按揭银行的规定向甲方支付（人民币）249854元整作为首付款。3、本合同签订后七日内，乙方携带银行认可的相关证件到甲方售楼处办理银行按揭贷款手续。若因乙方原因30天内不能办妥银行按揭贷款手续，甲方有权解除合同并退还乙方实付款。甲方协助乙方办理银行按揭贷款，贷款期限由按揭银行与买受人议定。第六条约定，乙方购房款按最后约定期限付清后，甲方于2007年2月10日前，将通过验收合格的商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，双方可书面据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因法律法规、政策、行政规定的变化，而导致的交房延迟。第七条第一款约定了乙方逾期付款的违约责任：1、一次性付款；2、银行按揭付款，乙方如未按本合同第五条第（二）款中第2款规定的时间如期付款和不能继续完成银行按揭贷款，乙方须在15日内向甲方提出其理由，并经甲方同意后变更付款时间和方式，否则，甲方有权追究违约责任，违约责任自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向甲方支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过30天，即视乙方不履行合同，甲方有权终止合同。甲方解除合同的，乙方按累计实付房价款的5%一次性向甲方支付违约金，乙方同意从已付房款中扣除。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，但乙方应自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。（二）甲方逾期交房的违约责任，甲方如未按本合同第六条规定的时间交房（除第六条规定的特殊情况外），按逾期时间分别处理。逾期在三个月内，乙方不追究甲方违约责任；逾期超过三个月但不超过四个月的，自本合同规定的交房限期后第四个月的第一天起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过四个月的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按累计实付款的5%一次性向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，但甲方自本合同规定的最后交付期限的第四个月的第一天起至实际交付之日止，按日向乙方支付实付房价款万分之三的违约金。第十二条约定，自乙方接受接收该商品房之日起，甲方办理权属登记手续，乙方应积极配合办理（交易各种税费按房管部门的有关规定由甲乙双方各自交纳）。如因甲方原因不能在乙方接收商品房之日起的一年内取得产权证书，双方同意按以下方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款还给乙方，并按已付房价款的3%一次性赔偿乙方损失。2、乙方不退房，甲方按已付房价款的0.5%向乙方支付一次性违约金。3、如乙方不配合，造成权证逾期办理的，其责任后果自负。2007年10月26日，凤凰城公司、齐源公司（甲方）共同与程嘉俊、程钟（乙方）再次签订了《商品房买卖合同》一份。合同第二条约定，乙方购买甲方建设的位于济南市历城区港沟街道凤凰城祺苑3#-2-107号车库，第三条约定，售价10万元。合同签订后，程嘉俊、程钟按约交纳了房款及车库款，双方于2008年1月12日对房屋、附属储藏室及车库进行了交接。此后，凤凰城公司及齐源公司未能为程嘉俊、程钟办理房屋及车库的产权登记证。程嘉俊、程钟针对其本次诉讼支出的律师代理费损失，仅提交了律师代理费发票，并未提交相关的代理合同及付款凭据。审理中，原告程嘉俊、程钟撤回了其第二项诉讼请求。上述事实有凤凰城公司、齐源公司共同与程嘉俊、程钟签订的《商品房买卖合同》2份，购房及车库发票各一份，房屋结算移交协议书一份、费用结算表一份，土地使用证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，以及当事人当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，凤凰城公司、齐源公司共同与程嘉俊、程钟签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合同成立并有效。关于产权登记，双方并未约定办理完毕产权登记手续的具体日期，但从出卖方承诺的内容可以看出自标的物交接之日起一年内办理完毕权属登记手续，如不能办理完毕将要承担违约责任。凤凰城公司、齐源公司于2008年1月12日向程嘉俊、程钟交付了房屋、附属储藏室及车库。根据上述约定，凤凰城公司、齐源公司应当于2009年1月12日前办理完毕产权登记手续并交付产权证书于程嘉俊、程钟。现凤凰城公司、齐源公司逾期办理产权登记手续已违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据该规定，凤凰城公司、齐源公司应当履行办理产权登记手续的义务。程嘉俊、程钟请求凤凰城公司、齐源公司为其办理产权证书具有合同依据，应予支持。程嘉俊、程钟要求凤凰城公司、齐源公司承担因本次诉讼支付的律师代理费，其未提交相关的代理合同及付款凭据，该请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告山东凤凰城发展有限公司、被告济南齐源实业有限公司于本判决生效之日起六十日内为原告程嘉俊、程钟办理完毕位于济南市历城区港沟街道凤凰城祺苑4号楼3单元202室及附属4#-1-105号储藏室及同位置的3#-2-107号车库产权登记证。二、驳回原告程嘉俊、程钟其他诉讼请求。案件受理费15326元，原告程嘉俊、程钟负担2528元，被告山东凤凰城发展有限公司、被告济南齐源实业有限公司负担12798元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费15326元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　张晓春人民陪审员　　赵　斌人民陪审员　　方庆伟二〇一三年十一月十五日书　记　员　　康玉美搜索“”