（2013）丰民初字第06449号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2015-06-15
案件名称
姚景龙等与赵亚玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第十三条第一款，第五十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十七条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第06449号原告姚景龙，男，1931年12月30日出生。原告秦灵姣，女，1940年7月15日出生。委托代理人姚金花，女，1963年2月7日出生。委托代理人李雪玉，男，1965年9月16日出生。被告赵亚玲，女，1969年4月2日出生。委托代理人李长征，男，1967年7月3日出生。原告姚景龙、秦灵姣与被告赵亚玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚景龙、秦灵姣委托代理人姚金花、李雪玉，被告赵亚玲及其委托代理人李长征到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姚景龙、秦灵姣诉称：我二人是姚金全的父亲、母亲。姚金全生前系中国银行商务区支行职工，于2012年7月2日辞职，于2012年8月6日自杀于密云县的深山中。位于北京市丰台区808号的房屋（下称808号房屋）由我二人出资购买，登记在姚金全名下。808号房屋于2001年取得产权证，由我二人居住至今。2012年11月中旬，我二人接到法院传票，被告赵亚玲称808号房屋已被姚金全以33.6万元卖给了自己，并已经办理了房屋过户手续，要求我二人腾房。由于姚金全患有二十余年的偏执型精神分裂症，为无民事行为能力人，因此姚金全与被告赵亚玲签订的存量房屋买卖合同应为无效合同，请求法院依法确认编号为CW53544的存量房屋买卖合同无效。被告赵亚玲辩称：我不同意原告的诉讼请求。姚金全已满十八岁，是成年人，我们认识多年，并未发现他有精神病。房屋系姚金全单独所有，姚金全有权出卖房屋，我们签订的存量房屋买卖合同是有效的，请法院驳回二原告的诉讼请求。经审理查明：原告姚景龙与秦灵姣系夫妻关系，姚金全系二人之子。姚金全一直未婚，亦无子女。2012年8月26日，密云县公安局于密云县石城镇云蒙峡风景区对家河小涧处发现姚金全死亡。2009年7月22日，姚金全与被告赵亚玲签订了编号为CW53544的《存量房屋买卖合同》，该合同约定，出卖人姚金全将坐落于北京市丰台区808号房屋出售给被告赵亚玲，该房屋建筑面积共59.84平方米。房屋成交价格为33.6万元，定金2万元，支付日期为2009年7月21日。该《存量房屋买卖合同》为办理过户时的网签合同，其中关于房屋产权及具体状况的承诺、房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记等相关内容均为空白，无任何明确约定。除该网签合同外，姚金全与被告赵亚玲并未签订其他正式的书面房屋买卖合同。签订上述网签合同当日，姚金全与被告赵亚玲办理了808号房屋的过户手续，808号房屋现登记在被告赵亚玲名下。另查，808号房屋一直由原告姚景龙、秦灵姣居住使用。关于808号房屋的购房款数额及支付情况，在第一次庭审中，被告赵亚玲称房款为35万元，由于姚金全曾跟自己借过钱，所以姚金全同意用808号房屋偿还欠款，但是相关欠条已经销毁无法向法院提供。在第二次庭审中，被告赵亚玲又称房款为56万元，其支付了5万元定金，双方约定5年内房屋暂不交付，每月按3000元计算租金，被告赵亚玲可以暂不支付18万元的价款；2012年5月，被告赵亚玲扣除了2009年7月22日至2012年5月的租金后，向姚金全支付了7.2万元。被告赵亚玲称上述定金收据及协议等均被姚金全收回亦无法向法院提供。庭审中，原告姚景龙、秦灵姣主张姚金全患有二十余年的偏执型精神分裂症，为无民事行为能力人，申请对姚金全在订立房屋买卖合同期间的行为能力进行鉴定，本院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所对姚金全在2009年7月22日签订房屋买卖合同时的民事行为能力进行了鉴定。2013年7月18日，法大法庭科学技术鉴定研究所作出法大（2013）医鉴字第644号《法医学鉴定意见书》，鉴定意见为：被鉴定人姚金全诊断“偏执型精神分裂症”；其在2009年7月22日签订房屋买卖合同期间，民事行为能力受限。本案在审理过程中，经原告姚景龙、秦灵姣申请，本院依法查封了登记在被告赵亚玲名下的808号房屋，保全费5000元由原告姚景龙、秦灵姣预付。以上事实有双方当事人陈述、户籍证明信、死亡调查结论、《存量房屋买卖合同》、法大（2013）医鉴字第644号《法医学鉴定意见书》等证据在案佐证。本院认为：不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。本案中，姚金全患有多年的偏执型精神分裂症，经鉴定其在2009年7月22日签订房屋买卖合同期间，民事行为能力受限，即姚金全不能独立实施与其精神健康状况不相适应的民事活动。房屋买卖在日常生活中属于比较复杂的重大交易，交易的各方相对人应当具备完全的民事行为能力。在姚金全与被告赵亚玲的房屋买卖交易过程中，除了双方在办理过户时订立的网签合同，并无其他正式的书面买卖合同，网签合同中关于房屋产权及具体状况的承诺、房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记等相关内容也均为空白，无任何明确约定；关于房价款的数额及支付情况，被告赵亚玲未向本院提供相关证据予以证明，其在庭审中的陈述也前后矛盾。综合考虑以上事实，本院认为姚金全依法不能独立实施与被告赵亚玲签订房屋买卖合同的行为，由于姚金全出卖808号房屋的行为未征得其法定代理人的同意，事后其法定代理人对姚金全出卖房屋的行为也拒绝追认，故姚金全与被告赵亚玲签订的房屋买卖合同应为无效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十三条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十七条之规定，判决如下：被告赵亚玲与姚金全于二〇〇九年七月二十二日签订的编号为CW五三五四四的《存量房屋买卖合同》无效。案件受理费七十元，由被告赵亚玲负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；保全费五千元，由被告赵亚玲负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；鉴定费四千元，由被告赵亚玲负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 马贞翠人民陪审员 董 荣人民陪审员 徐茹英二〇一三年十一月十五日书 记 员 梁 艳 来源：百度搜索“”