（2013）东三法民一初字第5028号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2015-06-20
案件名称
倪爱华与东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
倪爱华,东莞市常平房地产开发实业公司,东莞市伟城物业管理有限公司,江西亚华建筑工程有限公司,江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2013）东三法民一初字第5028号原告倪爱华。委托代理人黎灼祺、肖文科，均系广东常正律师事务所律师。被告东莞市常平房地产开发实业公司，住所地：东莞市。法定代表人黎清志。委托代理人吴清海、陈松荣。被告东莞市伟城物业管理有限公司，住所地：东莞市。法定代表人卢翟景。委托代理人庾国斌、袁玉婷，均系广东章禹律师事务所律师。被告江西亚华建筑工程有限公司，住所地：江西省修水县。法定代表人吴笑云。委托代理人李惠江，广东名成律师事务所律师。委托代理人张保华。被告江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市。负责人朱石金。委托代理人李惠江，广东名成律师事务所律师。委托代理人张保华。原告倪爱华诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称“常平房地产公司”）、东莞市伟城物业管理有限公司（以下简称“伟城物业公司”）、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司（以下简称“亚华东莞分公司”）、江西亚华建筑工程有限公司（以下简称“亚华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理后，由代理审判员何毅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪爱华的委托代理人黎灼祺、肖文科，被告常平房地产公司的委托代理人吴清海、陈松荣，被告伟城物业公司的委托代理人庾国斌，被告亚华公司及亚华东莞分公司的委托代理人李惠江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪爱华诉称，原告与被告签订《认购书》，由被告讲位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第某幢某单元某号房以总楼款170715元预售给原告。原告签订认购书后即按约定支付被告购房定金款10000元，而被告多次违反约定，至起诉之日仍未与原告签订商品房买卖合同，原告虽曾多次催促被告，被告却置之不理。现经原告了解，四被告合作开发的案涉商品房项目已经因其自身原因，已经停止开发，且即使针对已签订商品房买卖合同的业主，被告也无法交楼。因此，被告客观上已经无法履行认购书的内容。为此，原告为维护自己的合法权益不受侵犯，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《认购书》；2、四被告连带返还原告购房定金款20000元；3、四被告连带支付购房定金款按银行同期逾期还贷利率支付上述款项利息，从2011年3月21日起至实际清偿之日止，现暂计至2013年8月9日为1611元；4、四被告承担本案诉讼费。原告倪爱华提供的证据有：葵花里认购书、收款收据。被告常平房地产公司辩称，常平房地产公司没有与倪爱华签订认购书，不应承担责任。被告常平房地产公司没有提交证据。被告伟城物业公司辩称，同意退还已经收取的定金，但是不同意双倍返还定金。被告伟城物业公司没有提交证据。被告亚华公司、亚华东莞分公司辩称，认购书不是与亚华公司、亚华东莞分公司签订，相对方不是亚华公司、亚华东莞分公司，因此，亚华公司、亚华东莞分公司不应承担责任。同时，认购书没有明确约定定金条款，所以不能适用定金罚则。被告亚华公司、亚华东莞分公司没有提交证据。经审理查明，东莞市常平镇木棆村明珠广场的土地使用权证号为东府国用（1995）字第特217号，商品房预售许可证号为10东莞商房预证字第00156号。伟城物业公司挂靠常平房地产公司对案涉的房地产项目进行开发，后亚华公司参与合作开发。2011年3月21日，倪爱华作为乙方与常平房地产公司、伟城物业公司作为甲方签订《葵花里认购书》（编号为：00558）一份，约定倪爱华购买位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第某幢某单元某号房（下称案涉商品房）；总金额为170715元，付款方式为签订该认购书时缴付10000元购房定金，此购房定金在签署《商品房买卖合同》时计入倪爱华的首期房款，该认购书签订后于2011年5月30日前付清全部楼款并签订《商品房买卖合同》，如倪爱华未按照约定日期足额交付首期款，则常平房地产公司、伟城物业公司有权不再另行通知倪爱华前提下将该物业出售他人，且不退还倪爱华之前所付定金。该认购书同时约定，倪爱华付清首期或全款，与常平房地产公司、伟城物业公司签订《商品房买卖合同》后，该认购书自动失效。伟城物业公司对该认购书盖章予以确认。倪爱华于2011年3月21日交付案涉商品房的购房款定金10000元，伟城物业公司和亚华公司共同出具收款收据予以确认。倪爱华庭审中明确，因四被告没有与其签订商品房买卖合同，亦没有及时退还定金，造成了利息损失，所以请求定金利息。直至庭审当日，原、被告尚未签订商品房买卖合同，且案涉商品房尚未交付。倪爱华于2012年8月29日向本院提起诉讼主张以起诉的方式解除认购书。本院于2013年10月17日向常平房地产公司、亚华公司、亚华东莞分公司送达了包括起诉状副本在内的应诉材料，于2013年10月22日向伟城物业公司送达了包括起诉状副本在内的应诉材料。以上事实，有葵花里认购书、收款收据、（2013）东中法民一终字第1072号、1091号、1093号民事判决书及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点有四个：一、应否解除原、被告之间的《葵花里认购书》；二、定金责任的承担；三、常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司、亚华东莞分公司的法律责任；四、购房定金款利息的承担。关于焦点一。倪爱华与常平房地产公司、伟城物业公司签订的《葵花里认购书》是双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该认购书已经成立且合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。倪爱华向常平房地产公司、伟城物业公司购买东莞市常平镇木棆村明珠广场第某幢某单元某号房，并于签订认购书当日支付定金，则常平房地产公司、伟城物业公司应当约定的期限内与倪爱华签订《商品房买卖合同》。认购书约定的是在2011年5月30日前签订《商品房买卖合同》，但是直至庭审当日，常平房地产公司、伟城物业公司仍然未与倪爱华签订合同，根据交易习惯，大大超出了作为买受人的倪爱华对于订立主合同期限的合理期待，并且即使买卖双方现在订立合同，出卖人常平房地产公司、伟城物业公司无法确认案涉商品房何时可以交付，实际上不具有履行的可能性。因此，本案中未能签订《商品房买卖合同》的责任在于常平房地产公司、伟城物业公司，常平房地产公司、伟城物业公司在履行认购书的过程中有违诚实信用的原则，已构成违约。在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，倪爱华诉求解除《葵花里认购书》事实清楚、证据充分、于法有据，本院予以支持。倪爱华以起诉的方式解除认购书，2013年10月17日向常平房地产公司、亚华公司、亚华东莞分公司送达了包括起诉状副本在内的应诉材料，于2013年10月22日向伟城物业公司送达了包括起诉状副本在内的应诉材料，故《葵花里认购书》的解除时间应为2013年10月22日。关于焦点二。认购书中已经明确约定了定金的支付及倪爱华未按期足额付款时没收定金的定金罚则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”和《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，倪爱华已经依照《葵花里认购书》约定支付了定金10000元，而违约责任在于常平房地产公司、伟城物业公司这一方，因此，常平房地产公司、伟城物业公司应当依据定金罚则向倪爱华双倍返还定金。关于焦点三。案涉房地产项目是伟城公司挂靠常平房地产公司进行开发的，后亚华公司加入共同合作开发，即伟城公司是案涉房地产项目的实际开发商，常平房地产公司是被挂靠方，亚华公司与伟城公司是共同的开发商，实际上三被告利益共享，自然应共同承担相关法律责任，因此，常平房地产公司应与伟城公司、亚华公司对倪爱华共同承担双倍返还定金的法律责任。关于被告亚华东莞分公司的责任。倪爱华没有证据证明亚华东莞分公司应承担《葵花里认购书》约定的义务，且案涉房地产项目的开发商是亚华公司而并非亚华东莞分公司，故本院对倪爱华关于亚华东莞分公司双倍返还定金的诉讼请求不予支持。关于焦点四。法律已经规定，作为收受定金的一方，如果违约，则需向守约一方双倍返还定金，可见，定金是具有补偿守约方损失和惩罚违约方的双重性质。倪爱华认为因为常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司收取定金后，没有及时签订商品房买卖合同、亦没有及时退还定金，造成了其利息损失，可见，倪爱华主张利息的根据是补偿其损失。本院已经认定常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司需要双倍返还定金给倪爱华，已经包含了对作为守约方的倪爱华的补偿，因此，倪爱华诉求常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司支付定金利息的请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告倪爱华与被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司签订的《葵花里认购书》（编号为：00558）于2013年10月22日解除；二、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告倪爱华返还双倍定金共计20000元；三、驳回原告倪爱华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费170元，由被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 何 毅二〇一三年十一月十五日书 记 员 黎秀轩附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。6、《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。7、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人8、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。9、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。10、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金