（2013）佛南法民三初字第858号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-05-26
案件名称
姜威诉黄光宗房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜威,黄光宗
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法民三初字第858号原告姜威，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托代理人邵锦荣，系广东千度律师事务所律师。被告黄光宗，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原告姜威诉被告黄光宗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨宇鹏独任审判，于2013年11月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邵锦荣到庭参加诉讼，被告没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告和被告于2013年4月19日签订一份《房屋出租合同》，约定：被告同意将座落于佛山市南海区房屋出租给原告使用；租赁期为48个月（即共4年）；年租金为12000元（合同上约定10000元实为笔误），即4年租金合计48000元；先付租金后使用房屋。被告当时以急需资金为由，要求原告在4月19日签订合同当天一次性将全部租金48000元支付完毕，并同意从收到全部租金后次日即4月20日将房屋交付给原告使用。同时，双方约定如任何一方未履行合同义务的，违约方须赔偿给对方违约金20000元，并退还所收全额租金48000元。合同签订后，原告当日将4年的全部租金共48000元一次性交付给被告，被告亦向原告出具《收据》予以确认。然而，当原告于4月20日要求被告将房屋交付给原告实际使用时，被告却以种种理由推辞，并一直拖延至今。后来被告甚至逃而不见，目前原告已经无法联系被告。故原告为维护自身合法权益而起诉，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋出租合同》；2、被告立即向原告返还租金48000元；3、被告向原告赔偿违约金20000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证、被告身份证（1份，复印件），证明原、被告诉讼主体资格。2、房屋租赁合同（1份，原件），证明原、被告之间存在租赁关系。被告同意将涉讼房屋出租给原告。合同约定了租金、一次性付款、违约责任等。3、收据（1份，原件），证明被告出具收据确认收取了原告四年租金。被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃质证、举证的权利。经审查，原告出示的证据1-3来源合法，内容真实，与本案相关联，故本院均予采信。根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区。1992年12月14日，行政部门登记该房屋所有权人为被告。2013年4月19日，原、被告签订《房屋出租合同》（以下简称涉讼合同），约定：被告将涉讼房屋出租给原告使用；租赁期共48个月，被告从2013年4月20日起将此房屋交付原告使用；年租金10000元，交纳方式为一次性支付，由原告在2013年4月19日交纳给被告，先付后使用；被告收原告全额租金48000元；租赁双方如一方未履行合同约定条款，违约方须赔偿给对方违约金20000元，并退还所收全额租金48000元。同日，被告在其身份证复印件的纸张中加注“收据。本人黄光宗收到4年租金共48000元正。2013.4.19”的文字，以下简称该字条为涉讼收据。2013年10月12日，原告提起本案诉讼。2013年10月16日，本案起诉状送达被告。2013年11月15日，本院人员到涉讼房屋现场调查，见两人居住于该房屋中，该两人自称为被告的爷爷奶奶。本院认为，被告经行政部门登记为涉讼房屋的所有权人，其经本院合法传唤没有到庭否认涉讼合同及收据的真实性，故本院认定涉讼合同及收据均为被告真实意思表示。涉讼合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应履行该合同约定义务。根据涉讼收据，被告已收取原告租金48000元，但根据本院人员于2013年11月15日到现场调查的情况，被告没有依照涉讼合同约定从2013年4月20日起将涉讼房屋交付原告使用，且迟延交付时间较长，已构成根本违约，原告请求解除涉讼合同合法有据，本院予以支持。合同在解除的通知到达对方时解除。因原告在本案中主张解除涉讼合同，其起诉状等诉讼材料已于2013年10月16日送达被告，故本院确认涉讼合同于该送达之日解除。因被告违约，依照涉讼合同约定，被告应退还已收48000元并计付相应违约金予原告。虽然涉讼合同约定了违约金计算标准（20000元），但综合考虑双方约定租金的标准、已付款数额及该款从支付之日至一审宣判之日止按中国人民同期贷款利率四倍计算利息的数额、被告违约程度及原告实际损失的范围等因素，双方约定上述违约金明显过高，故本院基于公平合理、诚实信用原则将违约金调低为8000元。原告有关被告返还租金及支付违约金的诉讼请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认2013年4月19日原告姜威与被告黄光宗签订的《房屋出租合同》于2013年10月16日解除。二、被告黄光宗应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金48000元予原告姜威。三、被告黄光宗应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金8000元予原告姜威。四、驳回原告姜威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易方式结案，案件受理费减半收取750元（原告已预交），由原告负担150元，被告负担600元。财产保全费500元，（原告已预交），由被告负担。被告负担的份额共1100元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杨宇鹏二〇一三年十一月十五日书记员 黄 伟 来源：百度“”