（2013）港民初字第767号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2018-12-18
案件名称
卢璐与广西防城港红树湾房地产开发有限公司、广西金品营销策划有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
卢璐；广西金品营销策划有限公司；广西防城港红树湾房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第二条；《中华人民共和国合同法》:第五十八条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百四十四条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）港民初字第767号 原告卢璐，女，1967年7月16日出生，汉族，住所地南宁市青秀区。 委托代理人覃孟忠，广西众维律师事务所南宁分所律师。 委托代理人林宇蔚，广西众维律师事务所南宁分所律师。 被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区迎宾路市政府办公楼群西侧。 法定代表人孔仕才，该公司董事长。 被告广西金品营销策划有限公司,住所地南宁市新民路**中明大厦**。 法定代表人沈祖任，该公司董事长。 委托代理人吴书茵，广西南港律师事务所律师。 委托代理人韦启燕，广西南港律师事务所律师。 原告卢璐诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）、广西金品营销策划有限公司（以下简称金品公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月4日立案受理。依法由代理审判员李明娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢璐的委托代理人覃孟忠，被告金品公司的委托代理人吴书茵、韦启燕到庭参加诉讼，被告红树湾公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢璐诉称，2011年1月5日，原告与被告红树湾公司签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》（以下简称《建房意向书》），约定原告向被告红树湾公司购买位于防城港金海湾二期A2栋2单元601号房和609号房。《建房意向书》签订后，原告向被告红树湾公司共支付4万元的诚意金，另外向被告金品公司支付52680元代理费。现防城港金海湾二期项目仍未开工，两被告意图通过签订《建房意向书》来收取原告的相关费用无任何法律依据，故请求法院判令：一、被告红树湾公司返还原告诚意金4万元及利息（利息自2011年1月14日起至债务履行完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、被告金品公司返还原告代理费52680元及利息（利息自2011年1月6日起算至债务履行完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、本案诉讼费由两被告承担。 被告红树湾公司未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。 被告金品公司辩称其与被告红树湾公司之间存在代理销售关系，其收取的代理费是依照代理关系收取的，该费用的收取是有依据的。原告与被告红树湾公司签订的《建房意向书》合法有效，该意向书是由于红树湾公司的原因而无法履行，故此不能作为要求其退还费用的理由。 经审理查明，被告红树湾公司为甲方与被告金品公司为乙方就防城港市金海湾商住小区二期项目部分商品房签订《销售代理合同》，约定甲方委托乙方代理销售金海湾商住小区二期项目部分商品房，销售代理范围为该项目部分可售面积，代理商品房数量为200套，代理销售期限自本合同生效之日起60天止，并约定：“乙方代理费按甲方制定的市场销售价格每平方米下浮300元作为乙方的代理费。”2011年1月5日，原告为乙方与被告红树湾公司为甲方签订两份《建房意向书》，分别约定红树湾公司将防城港金海湾二期A2栋2单元601号房和609号房卖给原告，两套房屋建筑面积均为87.8平方米，并载明：“……该商品房属职工市场运作建房，按建筑面积计价，该商品房单价为每平方米3560元，总金额312568元……乙方按以下方式按期限付款：1、第一期付款：在签订本意向书时付诚意金2万元；2、第二期付款：工程进度达到±0时付房款总额的20%（含已付诚意金）；3、第三期付款：换签时付清余款或通过采用与银行办妥按揭贷款方式将余款付清给甲方……。”2011年1月6日，原告就购买防城港市金海湾小区二期A2栋2单元601号房、609号房共向被告金品公司支付代理费52680元。2011年1月14日，原告就所购买的两套商品房共向被告红树湾公司支付诚意金4万元（每套房屋支付诚意金2万元）。 另查明，被告红树湾公司在2011年1月5日与原告签订《购房意向书》及在本案起诉时尚未取得商品房预售许可证。 以上事实，有《建房意向书》、《销售代理合同》、收据、银行进账单及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告红树湾公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订《建房意向书》且在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，其行为违反上述法律规定，该《建房意向书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告要求被告红树湾公司返还诚意金4万元及利息的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 关于被告金品公司是否应返还原告代理费52680元及利息的问题。被告金品公司与被告红树湾公司就金海湾商住小区二期项目部分商品房签订《销售代理合同》，根据《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”的规定，被告金品公司不得代理销售由被告红树湾开发还未取得商品房预售许可证的金海湾二期项目，故原告要求被告金品公司将所收受的52680元代理费予以返还并支付相应利息的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司退还原告卢璐已预交的诚意金4万元及利息（利息自2011年1月14日起至返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 二、被告广西金品营销策划有限公司退还原告卢璐支付的代理费52680元及利息（利息自2011年1月6日起至返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 案件受理费2118元，减半收取1059元,由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司负担600元，被告广西金品营销策划有限公司负担459元。原告卢璐已预交的1059元案件受理费本院不予退还，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司、广西金品营销策划有限公司在履行债务时一并支付给原告卢璐。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费2118元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员 李明娟 二〇一三年十一月十五日 书 记 员 陆晨萍 相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《商品房销售管理办法》 第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。