（2013）象民初字第1363号

裁判日期: 2013-11-15

公开日期: 2014-12-16

案件名称

廖细英与李天福、莫文珍、李庆华、李庆忠买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

桂林市象山区人民法院

所属地区

桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

廖细英,李天福,莫文珍,李庆华,李庆忠

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第十五条，第一百五十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款

全文

广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民事判决书（2013）象民初字第1363号原告廖细英，女。委托代理人吕秀荣，广西务诚律师事务所律师。被告李天福，男。被告莫文珍，女。被告李庆华，男。被告李庆忠，男。四被告委托代理人刘爱兵，桂林市诚泰法律事务所法律工作者。原告廖细英与被告李天福、莫文珍、李庆华、李庆忠买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月22日受理后，依法由审判员胡乐东独任审判，于2013年10月14日公开开庭审理了本案。书记员陆旻琦担任记录。原告廖细英及其委托代理人吕秀荣，被告李庆华、李庆忠及李天福、莫文珍、李庆华、李庆忠委托代理人刘爱兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖细英诉称，1986年10月4日原告丈夫肖建国经崇信村村民李天仔介绍与被告李天福签订一份《买卖旧房基地契约》约定：被告李天福将其座落在桂林市郊崇信村井边东面的旧宅基地作价1500元卖给原告丈夫肖建国；旧房从东起蒋增胜，西边墙基到西边井边止，南从沟边到内墙墙边止；从立此契约之日起，钱物交清。合同签订当天，原告丈夫肖建国即支付被告李天福1500元。此后原告经同心村民委员会同意，将户口迁移到同心村，原告一家已经在此居住了27年，安装了水电、有线电视。还向同心村民委员会交纳了村道公共设施费、集体土地使用管理费等。1993年起，国家开始实行土地政策，对核准的土地颁发集体土地使用证，被告隐瞒已经将该地卖出的事实，提供虚假材料办理了集体土地使用证。原告在2012年9月因年久失修漏水，无法居住，拟对该房进行改建时，四被告以此地已经办理了莫文珍名字的集体土地使用证为由阻碍原告的改建。原告无奈只能租房子住。原告认为，合同合法有效。故诉至法院，请求判令四被告协助原告办理桂林市象山区崇信村182号（原桂林市同心村东一巷31号）房子的土地所有权证、房产证；由四被告承担本案诉讼费。原告廖细英对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、身份证原件、户口簿原件，证明原告的主体资格；证据2、死亡户口注销单原件，证明肖建国死亡的事实；证据3、原告第一代身份证原件，证明原告将户口迁移到同心村的事实；证据4、买卖旧房基地契约原件，证明原告丈夫肖建国与被告李天福在1986年进行买卖旧房基地的事实；证据5、集体土地使用证原件，证明四名被告恶意登记已经卖给原告丈夫肖建国的旧房基地为被告莫文珍的事实；证据6、收据原件，证明原告在购买被告的旧房后居住在那里所交的水电、电网、村道公共设施及集体土地使用管理费等费用；证据7、证明复印件（在2011年交电表时给供电局了），身份证原件，证明原告及其家人从1986年买了被告的房子后就一直居住在该房子的事实；证据8、用电证，证明原告的丈夫肖建国是该旧房的用电使用人；证据9、放弃继承权声明书，证明肖建国的子女放弃继承该房而由原告廖细英一人继承。四被告李天福、莫文珍、李庆华、李庆忠辩称，原告丈夫肖建国与被告李天福签订的买卖旧房基地契约转让合同为无效合同。被告李天福在1972年3月27日已经农转非，旧房基地的真正使用权人为莫文珍，被告李天福没有得到莫文珍的同意或事后追认，无权转让所诉争的房子。四被告李天福、莫文珍、李庆华、李庆忠为其辩解在举证期限内提供的证据有：证据1、户籍查询证明原件，证明被告李天福1972年3月27日已农转非，没有权利转让被告莫文珍的房屋；证据2、集体土地使用证原件，证明原告所诉的房屋是被告莫文珍的，而不是被告李天福的。经庭审质证，原告廖细英对四被告李天福、莫文珍、李庆华、李庆忠提交的对证据1真实性无异议，对证明内容有异议，李天福在1972年迁的户口，土地政策是在1973年开始，这与土地无关。证据2真实性无异议，证明内容有异议，因为李天福和莫文珍是夫妻关系且在夫妻存续期间不能说只有一人名字就不是夫妻共同财产。四被告李天福、莫文珍、李庆华、李庆忠对原告廖细英提交的证据1-5无异议。证据6，真实性无异议，因为是原告住在那所以有些东西是由其来交了。证据7，同心村委的证明真实性有异议。证据8，手写的都有异议，身份证无异议。用电证无异议，但地址不对，对土地使用管理费的证据、收据真实性有异议，是原告为了打证明才交的钱。证据9与本案无关联性，这是原告家里内部的事。结合全案证据及原、被告庭审陈述，本院确认如下法律事实：被告李天福在1972年3月27日已经农转非，但其妻被告莫文珍至今仍为桂林市象山区崇信村民委员会村民。1986年10月4日原告丈夫肖建国经崇信村村民李天仔介绍与被告李天福签订一份《买卖旧房基地契约》，合同约定：被告李天福现将桂林市郊崇信村井边东面属李天福所有的旧宅基地卖给桂林市人肖建国；旧房从东起蒋增胜家西边墙基到西边井边止，南从沟边到内墙墙边止；经桂林市郊崇信村村民李天仔介绍；若以后外人发生旧房基地纠纷由被告负责解决；三方主持人已讲明作价1500元，从立此契约之日起，钱物交清；契约一式三份，三方各持一份。合同签订当天，原告丈夫肖建国即支付被告李天福1500元。此后原告一家在此居住，并安装了水电、有线电视。原告于1995年11月1日将户口迁移到同心村，2008年12月26日桂林市象山区崇信下村经济合作社向原告收取村道公共设施费2300元，2011年10月24日桂林市象山区崇信村民委员会向原告收取占用集体土地（40平方米）使用管理费8000元。因原告装电表需向桂林市供电局出具居住证明，2011年10月25日桂林市象山区崇信村民委员会应原告申请出具证明称：“兹位于我同心村委会崇信村182号的房屋系我村村民廖细英所有，该房自1986年购买后一直未办理有关手续。该房屋无产权纠纷”。从1986年10月4日原告丈夫肖建国与被告李天福签订《买卖旧房基地契约》至今，原告一直未向有关部门申请办理土地过户手续。1994年被告莫文珍就本案诉争的宅基地办理了集体土地使用证，使用证记录土地使用者莫文珍，用途住宅，座落同心崇信村东一巷17-1号，使用权类型集体划拨，面积41.40平方米。2000年、2005年被告莫文珍对此进行了换证，现证号：桂象集用（2005）第00479号，座落：同心崇信村东一巷17-1号。被告莫文珍在现住地桂林市象山区同心村委崇信村5组184号还有一块宅基地，建有三层楼300多平方米房子。原告因该房年久失修，漏水无法居住，拟于2012年9月对该房进行改建时，被告以此地已经办理了莫文珍名字的集体土地使用证为由，不准原告改建。原告丈夫肖建国于1952年8月18日出生，2011年8月30日死亡。原告与其丈夫肖建国生育肖鑫、肖琴、肖燕、肖立斌，2013年1月30日肖鑫、肖琴、肖燕、肖立斌书面放弃对桂林市象山区崇信村182号（原桂林市同心村东一巷31号）房子的继承权。本院认为，1986年10月4日原告丈夫肖建国与被告李天福签订的《买卖旧房基地契约》签订后原告一家一直在此居住，在原告于2012年9月拟对该房进行改建时，被告以此地块属被告莫文珍，并且已经办理了莫文珍为使用人的集体土地使用证为由，不准原告改建因此引发本案诉讼。妥善处理此案，应当明确如下问题：1、1986年10月4日原告丈夫肖建国与被告李天福签订的《买卖旧房基地契约》是否有效；2、原告非合同当事人，是否有权以其名义起诉；3、原告、被告莫文珍均非合同当事人，《买卖旧房基地契约》对其是否有约束力、在该合同的权利义务及合同应否继续履行；4、原告诉请关于房产证问题可否得到支持。关于问题1、1986年10月4日原告丈夫肖建国与被告李天福签订的《买卖旧房基地契约》是否有效。原告丈夫肖建国与被告李天福系在平等、自愿基础上签订的合同，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、法释（2012）8号《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，依法成立并有效。关于问题2、原告非合同当事人，是否有权以其名义起诉。原告丈夫肖建国于2011年8月30日去世。原告与肖建国婚生女肖鑫、肖琴、肖燕、肖立斌于2013年1月30日书面放弃对桂林市象山区崇信村182号（原桂林市同心村东一巷31号）房子的继承权。因此，原告单独对该房享有权利，有权以其名义起诉。关于问题3、原告、被告莫文珍均非合同当事人，《买卖旧房基地契约》对其是否有约束力、在该合同的权利义务及合同应否继续履行。原告廖细英、被告莫文珍虽均非合同当事人，但均系合同当事人一方之妻。1986年10月4日签订合同后，原告一家即在此居住，并安装了水电、有线电视，原告还于1995年将户口迁移到崇信村，2008年崇信下村经济合作社收取原告村道公共设施费2300元，2011年崇信村委会收取原告占用集体土地（40平方米）使用管理费8000元。原告已经在此居住了20多年并成为了当地村民，当地村委会对此也认可，被告莫文珍原也未有异议。因此应当认为《买卖旧房基地契约》的签订系原告廖细英、肖建国与被告莫文珍、李天福两夫妻的夫妻共同行为，对当事人各方夫妻均有约束力。当然对原告、被告莫文珍也有约束力。既然是被告莫文珍、李天福夫妻共同行为，则本案与其子李庆华、李庆忠就无关。原告廖细英、肖建国夫妻在该合同的权利为取得合同约定的宅基地，义务为支付合同约定的价款1500元。而被告莫文珍、李天福夫妻在该合同的权利为取得合同约定的价款1500元，义务为交付合同约定的宅基地。关于合同应否继续履行，原告廖细英于1995年将户口迁移到崇信村，已经具备获得、办理崇信村宅基地的资格，当然有权要求被告莫文珍、李天福按合同交付宅基地。而被告莫文珍在崇信村184号还有一块宅基地，并在此建有三层楼300多平方米房子。但却于1994年就本案诉争的宅基地办理了集体土地使用证显然是不对的，应当按合同履行交付宅基地的义务。关于问题4、原告诉请关于办理房产证、土地使用证更名问题可否得到支持。被告转让时，并无房产权证，原告居住至今也从未办理过房产权证。因此，不存在办理房产权证的事宜。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第四款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”、《中华人民共和国物权法》第一百五十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”的规定，宅基地使用权转让的，应当及时办理变更登记。因此，办理土地使用证更名可予以支持。原告居住房屋按村委会证明为182号，与集体土地使用证记载的座落同心崇信村东一巷17-1号应为同一。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告莫文珍、李天福将桂林市象山区同心村委崇信村182号的房屋的集体土地使用证{证号：桂象集用（2005）第00479}协助变更到原告廖细英名下。二、驳回原告廖细英其他诉讼请求。本案案件受理费100元（原告已预交），由二被告莫文珍、李天福负担。上述义务，义务人应按本判决生效后二十日内履行完毕，逾期则应支付迟延履行金。权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元［户名：桂林市中级人民法院，帐号304216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员　胡乐东二〇一三年十一月十五日代书记员　陆旻琦来源：