（2013）西民初字第23915号

裁判日期: 2013-11-15

公开日期: 2014-09-19

案件名称

北京金亚光房地产经营管理有限公司与标准基金投资有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

北京金亚光房地产经营管理有限公司；标准基金投资有限公司

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》:第三十四条；《中华人民共和国物权法》:第三十九条；《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第二百三十五条

全文

中华人民共和国北京市西城区人民法院民事判决书（2013）西民初字第23915号原告北京金亚光房地产经营管理有限公司，住所地北京市西城区金融大街**金亚光大厦******。法定代表人胡宝顺，执行董事。委托代理人章月明，北京甲子律师事务所律师。被告标准基金投资有限公司，住，住所地香港湾仔港湾道**海港中心****/div>法定代表人骆勇，董事长。委托代理人韩江华，男，1966年4月13日出生，标准基金投资有限公司经理，联系地址同单位。委托代理人河庆浩，男，1970年5月16日出生，标准基金投资有限公司秘书，联系地址同单位。原告北京金亚光房地产经营管理有限公司（以下简称金亚光公司）与被告标准基金投资有限公司（以下简称标准基金公司）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王建独任审判，公开开庭进行了审理。原告金亚光公司委托代理人章月明，被告标准基金公司委托代理人韩江华、河庆浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金亚光公司诉称，2009年10月30日，原告与内蒙古凯创投资集团有限责任公司（以下简称凯创公司）签订《北京市西城区金融大街一号金亚光大厦A座17层（实际楼层第15层）之租赁协议》，凯创公司承租大厦A座第17层，租赁期限为2010年2月1日至2013年1月31日。2010年6月24日，原告、凯创公司及被告签订了《关于转租金亚光大厦17层单元协议书》，凯创公司将所租1036平方米的办公用房转租给被告，租赁截止日期仍然为2013年1月31日。租赁期满前后，原告及下属物业公司多次催告被告，租赁期满后原告将收回所出租的房屋单元，被告对此置之不理。2013年7月2日，原告正式向被告发函，要求被告搬离；2013年7月16日，原告委托北京甲子律师事务所正式向被告发出律师函，要求被告搬离。被告至今不履行其义务。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，严重影响原告及其母公司中国石油天然气集团公司的生产经营，原计划于2月入驻的中石油子公司未能入驻，造成了重大经济损失。为维护原告合法权益，请求法院判令被告搬离所租原告房屋即北京市西城区金融大街1号金亚光大厦A座17层1036平方米的房屋，排除对于原告生产经营之妨害；诉讼费用由被告承担。被告标准基金公司辩称，金亚光公司与案外人凯创公司于2009年6月签订租赁协议，2009年10月30日，经金亚光公司和凯创公司同意，将租赁房屋转由被告承租，租期至2013年1月31日。合同到期之后，原告法定代表人胡宝顺于2013年4月告知我们，希望续签租赁合同，但是直至2013年6月，原告仍没有续租的消息。2013年7月，原告律师通知我方要使用租赁房屋，要求我方腾退，我方不同意，因为原告没有提前通知解除合同，同时我方也已经投入了3000万元的装修投资。由于原告没有就上述问题对我方进行答复，所以没有腾退房屋。希望原告继续将房屋租赁给我们，不同意原告诉讼请求。经审理查明，北京市西城区金融大街1号楼等2幢房屋，所有权人系金亚光公司（原名称为北京金亚光房地产开发有限公司）。2009年10月30日，金亚光公司与凯创公司签订《北京市西城区金融大街一号金亚光大厦A座17层（实际楼层第15层）之租赁协议》，约定：金亚光公司将北京市西城区金融大街一号金亚光大厦A座17层（实际楼层第15层）房屋租赁给凯创公司，租期自2010年2月1日起至2013年1月31日止，每平方米月租金额为人民币220元，租赁单元月租金总额为人民币355960元，在本租赁协议不论以何种原因被解除或终止时，承租人须根据本条所载之规定，将租赁单元按出租人交付予承租人使用时的标准予以恢复原状，即承租人须将接收租赁单元后由其自行或委托他人加装的装修物全部拆除或将任何改动恢复至交付时的状态，并交还出租人租赁单元连同当中所有由出租人提供的固定附着物、装置以及附加设备，承租人向出租人承诺不使用或允许或容忍租赁单元用作办公以外的任何其它用途，并遵守国家和北京市有关房屋使用和物业管理的规定，未经出租人事先书面同意，承租人不得转让或以其他方式放弃使用或占有或转移租赁单元或其他任何部分或其任何利益，亦不得允许或容忍任何非本租赁协议签约方的人士获取使用、拥有、占有或享有租赁单元或其任何部分之安排或交易，不论该获取有否付出租金或其他代价。2010年6月24日，金亚光公司（甲方）与凯创公司（乙方）及标准基金公司（丙方）签订《关于转租金亚光大厦17层单元协议书》，内容为：鉴于1、甲方作为出租人，于2009年10月30日与乙方作为承租人，签署了关于北京市西城区金融大街一号金亚光大厦A座第17层（实际楼层15层）之租赁合同，根据该租赁合同，乙方向甲方租赁大厦A座第17层（下称租赁单元），租赁期限为2010年2月1日2013年1月31日。2、丙方为乙方关联公司。3、乙方向甲方申请，将租赁单元中约1036平方米转租给丙方，丙方已详细阅读并充分理解租赁合同的各项条款，承诺遵守乙方作为承租方在租赁合同中应当遵守的各项义务及权利限制。4、在乙方及丙方遵守租赁合同及本协议的前提下，甲方同意上述转租。各方经友好协商，就上述转租事宜达成共识，为明确各方的权利和义务，订立本协议，以资共同遵守。1、乙方将其租赁单元中1036平方米（下称该房屋）转租给丙方。转租需以租赁单元原始单元分割为依据。2、该房屋仅可用于办公。3、该房屋转租期限为2010年6月1日2013年1月31日。转租期内，租赁合同由于任何原因终止的，本协议同时终止。4、该房屋租金及物业管理费为按照租赁合同确定的租金、物业管理费单价与本协议书载明的转租面积的乘积；甲方收到该等款项后，将直接向丙方开具相应金额的租金、物业管理费发票。5、丙方不得将该房屋再次转租给其他第三方，或者将其在本协议项下的权利义务转让给其他第三方，或者允许其他第三方占有、使用该房屋。6、丙方特此确认其已详细阅读并充分理解租赁合同的各项条款，同意接受并承诺履行乙方根据租赁合同应当履行的各项义务，并理解其作为转承租人的权利将不得超过乙方在租赁合同项下所享有的各项权利。7、各方同意，本协议不得在任何方面构成甲方与丙方之间的租赁关系；乙方理解并同意本协议将不会在任何方面免除其根据租赁合同应当向甲方承担的义务。并且，乙方对丙方的履约行为承担连带责任；若丙方的行为给甲方造成任何损失，乙方应根据租赁及本协议向甲方承担责任。8、乙方及丙方确认其已充分了解，在本协议签署前，甲方已将本大厦（包括该房屋）抵押给第三方。9、乙方及丙方同意并不可撤销地承诺在任何情况下均放弃对该房屋的优先购买权。转租期内，甲方有权完全按照其自行决定向任何第三方出售该房屋，而无需事先通知乙方及／或丙方或取得其同意。10、本协议所提及的甲方、乙方、丙方应包括其各自的继承人和受让人。11、本协议所指租赁合同，包括所有对其的修改、补充、变更，不论该等修改、补充、变更是否在本协议之前做出；即，转租期内，租赁协议有任何修改、补充、变更，本协议随之发生修改、补充、变更，无需另行取得丙方认可。12、各方保证其以获得签署本协议的必要授权。13、本协议未尽事宜，由各方另行书面约定。经甲方事先书面批准，乙方及丙方可以就本协议项下之转租事宜按照甲方满意的方式订立书面协议或其它文件，但该等协议或文件不得违反租赁合同及本协议，且该等协议若与租赁合同及／或本协议有不一致之处，均以租赁合同及本协议为准。14、本协议适用中华人民共和国法律。15、本协议连同附件一式肆份，其中三方各执贰份，每份均具有同等效力。协议各方已于本协议文首载明之日签署本协议，以昭信守。上述协议签订后，标准基金公司开始使用北京市西城区金融大街一号金亚光大厦A座第17层中1036平方米的房屋，并通过上海浙商投资有限公司向金亚光公司支付租金、电费等费用。2012年10月9日，大厦物业单位北京华服鑫融物业管理有限责任公司西城分公司金融街一号管理处向海浙商投资有限公司发函称：租赁协议将于2013年1月31日届满并不再续约，请于租期到期日之前办理退租及相关费用结算手续。2013年1月31日上述租赁协议期限届满，标准基金公司仍使用租赁的房屋，北京华服鑫融物业管理有限责任公司西城分公司金融街一号管理处于2013年4月7日向标准基金公司发出《关于尽快办理房屋退租手续的通知函》，内容为：接业主金亚光公司通知，贵司与该司签订的租赁协议已于2013年1月31日届满，截止今日贵司已逾期办公两个月零七天，现受业主方委托，正式通知贵司立即办理房屋退租手续，并结清延长期间的房屋租金及物业管理费。2013年7月2日，金亚光公司向标准基金公司发出《关于收回租赁单元的通知函》：“我司与贵司所签租赁协议，即《关于转租金亚光大厦17层单元协议书》已于2013年1月31日届满。届满前三个月即2012年10月9日，大厦物业公司已发送到期提示函并明确表示不再续约之意向，但贵司没有按期办理退租手续。2013年4月7日，我司委托物业公司再次发送《关于尽快办理房屋退租手续的通知函》，截至今日，贵司仍未办理退租手续。鉴于此种情况，现将我司意见通知如下：2013年7月8日前，请贵司授权相关负责人与我司接洽，并根据《关于转租金亚光大厦17层单元协议书》及原《租赁协议》中2.13、7.4等条款之规定，协商办理退租后续事宜。为保证如期收回相关租赁单元，我司将保留采取相应措施的权利。”现标准基金公司仍在使用上述租赁的房屋。本案在审理过程中，标准基金公司提供电子邮件打印件及邮件所附金亚光公司与标准基金公司租赁协议部分页码打印件，用以证明金亚光公司的工作人员将续约合同发给标准基金公司，标准基金公司把相关内容填好后发给对方，但金亚光公司没有签署续约合同。金亚光公司对该证据真实性及证明目的均不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、租赁协议、协议书、证明书、提示函、通知函、名称变更通知、房屋所有权证、邮件（含附件）等证据材料在案佐证。本院认为，北京市西城区金融大街1号楼等2幢房屋，系金亚光公司所有之房产，其依法享有占有、使用、收益和处分的权利。金亚光公司与标准基金公司及凯创公司签订的转租协议书，系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容享有权利并履行义务，现合同约定的租赁期限早已届满，标准基金公司继续占用房屋，缺乏合法依据，对金亚光公司正常行使所有权已构成妨害，因此金亚光公司要求标准基金公司腾退租赁房屋，理由正当，本院应予支持，标准基金公司的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：本判决生效后七日内，被告标准基金投资有限公司负责将其租赁使用的北京市西城区金融大街一号金亚光大厦A座十七层（实际楼层第十五层）一千零三十六平方米的房屋腾空，交与原告北京金亚光房地产经营管理有限公司。案件受理费三十五元，由被告标准基金投资有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　王　建二〇一三年十一月十五日书记员　张志毅百度搜索“”