（2012）城民初字第2371号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-02-26
案件名称
原告莆田市国土资源局与被告陈国如、陈淑英、陈国飞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审判决书
法院
莆田市城厢区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
莆田市国土资源局,陈国如,陈淑英,陈国飞
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2012）城民初字第2371号原告莆田市国土资源局（以下简称市国土局）。法定代表人林玉瑞，局长。委托代理人王金财、林建山，福建理顺律师事务所律师。被告陈国如，男，汉族，居民。被告陈淑英，女，汉族，居民。被告陈国飞，男，汉族，居民。也系被告陈淑英的委托代理人。原告莆田市国土资源局与被告陈国如、陈淑英、陈国飞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王金财、被告陈国如、陈国飞（也系被告陈淑英的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市国土局诉称：被告位于城厢区霞林街道棠坡居委会拆迁编号为A-69、70的房屋列入莆田市荔园路二期工程项目征迁范围内。原、被告于2005年11月20日签订《征地房屋拆迁补偿安置协议书》，约定被告被拆迁房屋的面积为224.08平方米，原告安置给被告位于荔园路二期棠坡安置区10#-406、13#-601、402套房三套，安置房建筑面积325.55平方米，被拆迁房屋各项补偿款合计87559.8元，安置房价款为226211.8元；拆迁补偿款与安置房价款对抵结算，不足的安置房价款分四期支付；被告应在2005年11月26日前自行搬迁完毕等。根据《荔园路二期工程征地拆迁补偿安置方案》有关剩余安置房申购的相关规定，被告还于2009年4月13日另行申购棠坡安置区7楼7号（建筑面积46.6平方米）、6#楼16号（建筑面积40.08平方米）、7#楼11号（建筑面积32.7平方米）三坎店面，单价每平方米均为2500元，申购房总价款298450元。上述安置房于2009年4月14日交付给被告使用，被告在申购协议尚未签订及申购款未付清的情况下也同时接管上述申购房。后经房产部门测绘，10#-406套房建筑面积96.37平方米，13#-601套房面积117.89平方米，13#-402号套房建筑面积95.18平方米。根据该实测面积，被告应补交安置房及申购房的差价款为368112.2元。该款虽经原告催讨，但被告却拒不支付。故请求判令被告支付该款及其自2009年4月14日起至还款之日止按日万分之三计算的违约金。被告陈国如、陈淑英、陈国飞辩称：原告在棠坡安置区未完成工程建设项目又没有工程质量竣工验收合格报告的情况下就将房屋交付使用并追讨欠款和违约金，本末倒置；原告自始至今未能提供竣工验收合格等，事实上，有部分群众已交清款项，但产权证书却办不出来；原告施工的工程质量差、房屋普遍出现裂缝和漏水、地基出现塌陷，未按要求建设基础设施，未建设绿化带等，原告违约在先，其要求被告支付违约金缺乏依据。故答辩人要求让原告出示棠坡安置房工程质量安全验收证明；要求驳回原告的起诉，责令原告完成未完成的工程。原告市国土局为证明其主张，在本院指定的举证期限内提供以下证据：一、征地房屋拆迁补偿安置协议书；二、荔园路二期棠坡安置房钥匙领取登记表；三、荔园路二期棠坡小区选房一览表复印件各一份。这些证据欲证明：1、原告委托城厢区国土资源分局与被告签订拆迁补偿安置协议书，双方对补偿金额、安置房位置及价款结算、违约责任等事宜进行约定；2、被告所选的申购房具体楼房号、面积等情况及领取安置房钥匙、接收安置房的情况；四、市国土局《关于同意荔园路二期工程拆迁补偿安置实施办法的复函》（莆国土资函（2005）49号）；五、莆田市土地储备中心《关于荔园路二期四个安置点申购房申购价格的通知》（莆市土储（2008）170号）；六、城厢区荔园路二期工程征地拆迁安置工作指挥部《通告》；七、城厢区荔园路二期工程征地拆迁安置工作指挥部《城厢区荔园路二期工程（棠坡）剩余套房及工具间（或店面）申购签约须知》各一份，这些证据欲证明：1、荔园路二期工程征地补偿安置方案对拆迁补偿安置标准、申购房申购方法、申购价格等事项均作了明确的规定；2、城厢区荔园路二期工程征地拆迁安置工作指挥部组织对申购房进行选房等活动；八、房产证七份，欲证明安置给被告的房屋已经全部验收合格，已经办理了初始登记，办理的所有权人是莆田市土地储用中心，一旦被告缴纳所有费用，并补签申购协议，就可以为被告办理过户手续；经庭审质证，被告陈国如、陈淑英、陈国飞对原告提供的对证据一、三、六、七的真实性没有异议；对证据二质证认为，被告当时被哄骗去领取钥匙；对证据四质证认为，当时宣传手岫中称各类房屋的价格按市场价；对证据五质证认为，申购房的价格系原告单方制定的；对证据八质证认为，原告建设的房屋未经消防等竣工验收，不能办理房产证。本院审查认为：三被告对原告提供的证据一、三、六、七的真实性均无异议，故对该证据的真实性予以确认；被告在证据二中签字，且被告也实际领取安置房钥匙，接收安置房，故证据二的真实性可以确认；证据四系原告以文件形式向城厢区人民政府复函，证据五系莆田市土地储备中心以文件形式向荔园路二期工程征地拆迁指挥部的通知，且三被告对该二份文件的真实性未提出异议，故证据五、六的真实性可以确认。被告陈国如、陈淑英、陈国飞为证明其主张，在本院指定的举证期限内提供下列证据：一、银行存款凭证一份、银行转账凭证一份、福建省行政事业单位往来结算凭证二份，欲证明三被告已缴纳安置房补差款、申购房购房款140000元；二、棠坡社区居委会的通知一份，欲证明安置房工程尚未完成，且工程质量差；三、小区规划总平面图，欲证明安置区绿化未达到规划要求；四、照片十张，欲证明原告未按要求设计施工下水道，房屋质量不合格，被告家墙体多处出现断裂，外墙瓷砖多处脱落，人行道路面塌陷，10号楼地基塌陷，排污系统不通畅，导致安置区污水满地，人行道和道路规划不合理。原告市国土局对三被告提供的证据质证认为：对证据一的真实性没有异议；证据二、三与本案没有关联性；证据四与本案没有关联性，是棠坡小区物业管理的问题。本院审查认为，原告对证据一的真实性没有异议，故对该证据的真实性予以确认，该证据可以证明三被告于2009年12月17日交纳购房款人民币40000元，于2010年4月19日交纳购房款人民币100000元；原告对证据二系棠坡居委会发出的，不能证明被告所要证明的问题；因被告已接收安置的及申购的房屋，房管部门也对这些房屋颁发了房屋所有权证，现被告提供证据三、四与本案原告主张支付购房款等没有关联性，这些证据不能作为定案依据。根据上述认定的有效证据，结合庭审情况，可认定如下事实：原告市国土局经批准负责莆田市荔园路二期工程的拆迁安置补偿工作。2005年7月8日，原告市国土局作出莆国土资函（2005）49号《关于同意荔园路二期工程拆迁补偿安置实施办法的复函》。该《荔园路二期工程拆迁补偿安置实施办法》第四条房屋产权置换办法规定：3、安置标准：按照拆迁房屋建筑面积“拆一还一、差价互补”的原则执行。……（2）被拆迁房屋面积与安置房面积相等部分，以每平方米610元的安置价予以安置；（3）因建筑结构原因，安置面积超过被拆迁房屋建筑面积的，超过面积在15平方米以内（含15平方米）部分，按优惠价每平方米780元收取，超过15平方米以上部分按每平方米900元收取；4、拆迁补偿费发放办法：实行拆迁补偿费和安置房款相互抵扣的办法，差价在安置房款结算时互补；……6、店面或工具间的申购：原则上采取公开拍卖，但考虑到被拆迁人的利益，优先照顾被拆迁人，被拆迁人可以按被拆迁的房屋建筑占地面积申请购买店面或工具间。被拆迁房屋建筑占地面积在80平方米-120平方米（确系仅有一处住宅、面积在50平方米-80平方米）的可申请购买店面一坎或工具间一间。被拆迁房屋建筑占地面积在120平方米以上的，可申请购买店面二坎或工具间二间（售完为止，价格按《方案》规定标准由区指挥部提出意见送市土地储备中心审定），剩余的店面或工具间按有关程序向社会公开拍卖；7、剩余套房的申购：拆迁安置任务完成后，拆迁户按拆迁房屋占地面积在80平方米以上的，可申请购买与安置房规格相近的套房一套。拆迁安置户申购剩余套房，价格为每平方米900元，另再全额收取土地出让金、人防费和配套等规费，剩余套房的土地出让金根据不同地段评估确定。2005年11月20日，原告委托莆田市国土资源局城厢分局与被告陈国如、陈淑英、陈国飞签订《征地房屋拆迁补偿安置协议书》一份，双方约定被告所有的坐落在莆田市城厢区霞林街道棠坡居委会的编号为A-69、70的房屋被拆迁，其中陈淑英房屋建筑占地50.66平方米，住宅建筑面积50.66平方米；陈国如房屋建筑占地50.26平方米，住宅建筑面积86.71平方米；陈国飞房屋建筑占地50.26平方米，住宅建筑面积86.71平方米。由原告安置给三被告套房三套，建筑面积暂共计325.55平方米，地点及幢号为荔园四季二期棠坡安置区10#-406、13#-601、13#-402号。被告被拆迁房屋补偿金额为人民币57497.4元；其他建筑物、构筑物补助金额为人民币5782.4元；附着物补助金额为人民币7474元；搬迁补助费为人民币672.2元；临时过渡期限为24个月，临时安置补助费为人民币16133.8元。原告安置给被告的安置房总价款为人民币87559.8元，安置用房面积以交付时的实测面积为准，安置用房的价款根据实测面积计算；拆迁补偿款和奖励金与安置房价款对抵结算，补偿款和奖励金不足以扣除安置房价款的，则被告应补足不足的金额，该补足金额应在本协议签订后、安置房开工前支付25%，安置房基础施工完毕时支付50%，安置房封顶时支付20%，安置房交付使用前支付5%；被告未按上述约定付款的，按逾期付款金额的日万分之三支付违约金；原告提供的安置用房未经有权部门验收或验收不合格的，被告有权要求更换为验收合格的房屋或者选择以安置房的评估价补偿等。之后被告依约将房屋交付原告拆除，原告也依约建起安置房。2008年8月22日，莆田市土地储备中心发出莆市土储（2008）170号《关于荔园路二期四个安置点申购房申购价格的通知》，确定棠坡安置点申购价格为每平方米1680元，包括人防费每平方米32元，基础设施配套费每平方米60元，电力配套费每平方米80元。2009年4月7日，城厢区荔园路二期工程征地拆迁安置工作指挥部发出《通告》，规定被拆迁房屋建筑占地在80-120平方米（确系仅有一处住宅，面积在50-80平方米）的可申购店面一坎或工具间一间（面积以规划设计为准），120平方米以上的，可申请购买店面二坎或工具间两间；被拆迁房屋建筑占地面积在80平方米以上的，可申购套房一套。店面价格为：一档每平方米4500元，二档每平方米3500元，三档每平方米2500元，工具间每平方米1200元；套房价格棠坡安置区为每平方米1680元（含人防费、基础设施配套费、电力配套费）等。同年4月13日，三被告申购了棠坡安置区7楼7号（建筑面积46.6平方米）、6#楼16号（建筑面积40.08平方米）、7#楼11号（建筑面积32.7平方米）三坎店面，单价每平方米均为2500元，申购房总价款298450元。2009年4月15日，原告将上述安置房和申购房交付给被告使用。三被告于同年12月17日交纳购房款人民币40000元，于2010年4月19日交纳购房款人民币100000元。2008年6月，原告建设的安置房经验收合格。2012年2月22日、3月14日、3月21日，莆田市住房和城乡建设局对被告的上述安置房和申购房进行了登记发证，房屋所有权证登记的所有权人为莆田市土地储备中心、登记产权来源为2008年5月自建待安置产。其中棠坡小区10号楼4梯406室登记建筑面积为96.37平方米，13号楼1梯601室登记建筑面积为117.89平方米、2梯402室登记建筑面积为95.18平方米；申购房7号楼107室登记建筑面积为46.6平方米，7号楼111室登记建筑面积均为32.70平方米，6号楼116室登记建筑面积40.08平方米。2012年7月，莆田市国土资源局城厢分局向被告陈国如、陈淑英、陈国飞发出缴款通知书，内容为：“荔园路二期工程建设项目拆迁安置房（及申购房）已交付使用。经核对，您户应缴纳安置房（及申购房）欠款总额￥368112.20元，其中本次应交￥349706.60元，预留￥18405.60元待办证时一并交清。如原已交纳部分款项的，请持原交款凭证（发票或银行交款单）原件予以核减。请您户务必于2012年8月5日前到村（居）委员会领取银行缴款单，并将上述款项缴入以下指定银行帐号。缴款后到市土地储备中心开具票据，便于抓紧办理房屋两证。”庭审时原告提出被告应补交的安置房及申购房差价款为368112.20元，具体为：［安置房价款226211.8元＋申购房价款298450元＋水电配套费8211.90元-拆迁补偿款（含奖励金）124717.50元-逾期安置补助费25545元-面积误差退款14499元］。其中：1、水电配套费8211.90元=安置房超面积85.36平方米（安置房面积309.44平方米-旧房面积224.08平方米）×电力配套费72元／平方米＋水立户配套费2066元（每套1033元）；2、拆迁补偿款（含奖励金）124717.50元：房屋补偿款70753.80元＋搬迁补助费672.20元＋临时过渡费16133.80元＋提前交房奖励9000元（每户3000元）＋按时搬迁奖（主房补偿款10%）5749.7元＋联合签约交房奖22408元；3、逾期安置补助费25545元：224.08平方米×3元×2倍×19个月（2005.10.24-2009.4）；4、面积误差退款14499元：［10#406面积误差1.38平方米（原面积97.75平方米-实际面积96.37平方米）＋13#601面积误差11.92平方米（129.81平方米-117.89平方米）＋13#402面积误差2.81平方米（97.99平方米-95.18平方米）］×900元=14499元。被告除主张已偿还购房款人民币14万元外，对原告主张的上述安置房及申购房的面积、项目、价格、金额、过渡费、奖励金、水电配套费、按时搬迁费等均无异议。本院认为，原告莆田市国土资源局与被告陈国如、陈淑英、陈国飞签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，是合法有效的，双方当事人均应依约履行约定的义务。原告依约建造房屋并把房屋交付给被告使用后，被告也应依约及时支付购房款。被告应交纳的安置房和申购房价款及水电配套费共计人民币532873.7元（安置房价款226211.8元＋申购房价款298450元＋水电配套费8211.90元），扣除拆迁补偿款（含奖励金）124717.50元、逾期安置补助费25545元、面积误差退款14499元，被告应再交纳368112.20元。但因三被告已于2009年12月17日交纳购房款人民币40000元，于2010年4月19日交纳购房款人民币100000元，故现其只尚欠人民币368112.20元-140000元=228112.20元。因原告于2012年7月通过莆田市国土资源局城厢分局发出的缴款通知书明确说明被告应缴纳安置房（及申购房）的总额为368112.20元，其中本次（即2012年8月5日前）应交349706.60元，预留18405.60元待办证（这里的办证应是指将房屋产权证办理在被告名下时）时一并交清，未要求被告支付违约金，故若被告能按通知要求在2012年8月5日前交款，则其只需再交纳349706.60元-140000元=209706.6元即可，不必承担逾期交款违约金。但因被告未在该日前交款，故其应依法承担欠款自2012年8月6日起至本判决指定的还款之日止按日万分之三计算的违约金。原告要求被告支付以未交纳的款项为基数，自交房之日起按日万分之三计算的违约金，缺乏依据，本院不予支持。被告主张安置房及申购房未经验收即交付且存在质量问题，但又未能提供证据证明，故对其该主张，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告陈国如、陈淑英、陈国飞应于判决生效之日起十日内支付给原告莆田市国土资源局购房款人民币二十万九千七百零六元六角及该款自2012年8月6日起至本判决指定的还款之日止按日万分之三计算的违约金。本案案件受理费人民币9077元，由原告莆田市国土资源局负担5500元，被告陈国如、陈淑英、陈国飞负担3577元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长 许国珍人民陪审员 郭 樱人民陪审员 叶丽爱二〇一三年十一月十五日书 记 员 陈钟颖附：本判决所依据的法律法规《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”