（2013）闵民五（民）初字第1114号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-06-02
案件名称
文忠珍与张国华、曹某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
文忠珍,张国华,曹某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第1114号原告（反诉被告）文忠珍。委托代理人徐荣，上海市天地律师事务所律师。被告（反诉原告）张国华。委托代理人曹某某。委托代理人曹新鸿。被告曹某某。原告文忠珍与被告张国华、曹某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月13日立案受理。本案诉讼期间，被告张国华提起反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）文忠珍的委托代理人徐荣，被告曹某某及被告（反诉原告）张国华的委托代理人曹某某、曹新鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文忠珍诉称，文忠珍与张国华、曹某某于2012年10月1日签订租赁合同，由文忠珍向张国华、曹某某出租位于上海市闵行区梅陇西路XXX号楼上部分房屋。双方合同对租赁价款、支付方式、各自权利义务等均具有明确约定。合同签订后，张国华、曹某某仅按约支付两期租金，自2012年12月15日起至今的租金张国华、曹某某至今未付，经文忠珍多次催讨无果，故诉至法院，要求判令：1、确认解除文忠珍与张国华、曹某某之间签订的租赁合同；2、张国华、曹某某立即支付租金13，000元（人民币，下同）及违约金3万元；3、张国华、曹某某支付文忠珍自2013年1月17日起至实际退还房屋时止的房屋使用费（2013年4月14日前按每日427.40元支付使用费，2013年4月15日后按每日460元支付使用费）。庭审中，文忠珍变更诉讼请求为：1、确认文忠珍与张国华、曹某某之间签订的房屋租赁合同解除，张国华、曹某某立即向文忠珍返还房屋；2、张国华、曹某某支付文忠珍租金94，000元（2012年12月15日起至2013年4月14日按每月13，000元计算，2013年4月15日起至2013年7月14日按每月14，000元计算）；3、张国华、曹某某支付文忠珍自2013年7月15日起至实际返还房屋之日止，按每日460元租金为标准计算的房屋使用费，及自2013年7月15日起至实际返还房屋之日止，按每日9.5元物业管理费为标准计算的物业管理费；4、张国华、曹某某支付文忠珍自2012年12月15日起至2013年7月15日止，按每月285元为标准计算的物业管理费1，995元；5、张国华、曹某某支付文忠珍违约金30，000元。张国华辩称，文忠珍在合同签订后没有按照合同7-5约定向其出具大房东同意转租的证明，也没有按照合同7-6的约定配合其办理营业执照（包括注销原营业执照）等手续，经过多次催促后文忠珍还是不履行合同义务，存在严重的违约行为。因文忠珍违约在先，故其不同意文忠珍单方面终止合同，其也不应当承担违约责任。其已经支付了先期的定金、两个月的租金及物业费，但文忠珍迟迟不履行合同约定，导致其暂停支付此后的租金和物业费，如果合同继续履行，其愿意支付欠付的租金和物业费。此外，因文忠珍的在先违约行为，致其经营的餐饮店无法办理出营业执照，对其经营造成了严重影响，文忠珍应就此承担相应的违约责任，并赔偿其损失。据此，张国华提出反诉，要求判令：1、文忠珍依法继续履行房屋租赁合同；2、文忠珍承担违约金30，000元；3、文忠珍承担因违约致张国华经济损失85，000元。诉讼中，张国华变更反诉请求为：1、文忠珍依法继续履行房屋租赁合同；2、文忠珍立即实施注销其原先证照，并将结果随即告知张国华；3、文忠珍赔偿张国华经济损失102，000元；4、文忠珍双倍返还张国华定金60，000元。曹某某辩称，同意张国华的辩称意见，同时其还认为，张国华系其母亲，其系代理母亲张国华与文忠珍签订房屋租赁合同，作为代理人是否承担责任由法院判决。另，其同意张国华的反诉请求。对于张国华的反诉，文忠珍辩称：一、目前双方租赁合同已经因为张国华、曹某某的严重违约行为解除，现张国华、曹某某要求文忠珍履行合同没有法律依据，故不同意继续履行合同；二、合同7-6约定，文忠珍在张国华、曹某某取得营业执照之前，将其营业执照提供给张国华、曹某某使用。张国华、曹某某应先行注册营业执照，而不是在文忠珍注销营业执照后再去注册，故不同意马上注销文忠珍的营业执照。三、文忠珍作为出租人不存在违约行为，张国华、曹某某提出的损失也没有事实和法律依据，仅是张国华、曹某某的猜测，故不同意双倍返还履约定金，且双倍返还履约定金的前提是合同不能履行，现张国华、曹某某要求合同继续履行，两者相互矛盾。经审理查明，案外人上海某某置业发展（集团）有限公司（下称“某某公司”）将其所有的位于上海市闵行区梅陇西路500、502、506至512号商铺出租给案外人张甲，租赁期限自2005年7月13日起至2025年7月12日止，案外人张甲有权将承租的商铺转租。2011年3月11日，案外人张甲与文忠珍签订《租赁合同》，将位于上海市闵行区梅陇西路XXX号的商铺出租给文忠珍作经营使用，租赁期限自2011年5月10日起至2016年5月9日止，文忠珍在未获案外人张甲的同意下不得将承租的商铺转租。2012年10月1日，文忠珍（出租人，甲方）与张国华（承租人，乙方）签订《租赁合同》，合同约定由甲方将位于上海市闵行区梅陇西路XXX号（楼上）的商铺（下称“系争商铺”）出租给乙方作经营使用；租赁期限自2012年10月15日起至2016年5月9日止；前六个月（即从2012年10月15日至2013年4月14日）的租金为每月13，000元，此后（即从2013年4月15日至2016年5月9日）的租金为每月14，000元；租金的支付时间为每隔1个月提前3日支付，先付后用；物业管理费由双方各半承担，即每月各承担285元。合同第7.5条约定，甲方承诺案外人某某公司及张甲本人对转租事宜首肯并在此合同签订一个月内出具书面同意转租证明。反之乙方有权会因此而遭受损害，视为甲方违约。合同第7.6条约定，甲方保证积极配合乙方办理新营业执照等各种经营手续，包括注销现有执照并提供一切相关合同及法律文书，在拿到新营业执照前，现有执照提供给乙方使用。若由于甲方配合不力而致使乙方相关进展不能正常推进，甲方将承担相应开销和责任。合同第12.6条补充约定：1、乙方在承租期内不得以任何理由拖欠房租，否则按违约处理。……6、双方追加定金为30，000元，合同如约完成，甲方在合同期满当天全数退还乙方。若因甲方违约，导致合同不能履行，甲方双倍退还此定金给乙方；若因乙方违约，导致合同不能履行，甲方可不予退还此定金给乙方。合同乙方张国华代理人处由曹某某签名。2012年11月19日，案外人包某某、曹某某向案外人张乙发送短信，内容为：“房东张姐，直至今日11月19日，您未将大房东（即张甲）的书面转租首肯交予我们，致使我处迟迟不能办理营业执照，造成经营上种种麻烦，这与最初双方谈定时限大大相左。希望您于今日16：30前来梅陇西路XXX号商量下步解决方案。”2012年11月28日，曹某某签收了一份由案外人张甲于2012年9月28日出具的同意文忠珍将系争商铺转租给张国华经营的《情况说明》。2012年12月18日，案外人张乙向案外人包某某、曹某某发送短信，内容为：“关于张甲文书一事你们尽快拿一个解决办法，只要合情合理合法，我可以适当补偿，关于拖欠房租也请咨询你们的律师，关于转让你们的价钱我不能接受。”2012年12月20日，文忠珍向张国华、案外人包某某、曹某某发出一份《欠房租通知》，主要内容为，告知三人按照合同约定应于2012年12月15日前三日付清的（2012年12月15日至2013年1月14日）房租13，000元至今没有收到，要求于2012年12月25日前付清。2012年12月26日，文忠珍向张国华、案外人包某某、曹某某发出一份《再次催房租通知》，主要内容为，敦促三人于2012年12月底之前付清房租，否则将重新安排转租或转让。2013年1月2日至2013年1月15日，曹某某、案外人包某某与案外人张乙之间为解决文忠珍逾期提供案外人张甲同意转租的书面证明所引起的补偿问题，互通短信。2013年1月16日，文忠珍向张国华、案外人包某某、曹某某发出一份《解除合同通知》，主要内容为，函告三人因未收到系争商铺自2012年12月15日起至2013年1月14日止的房租且多次催促无果，属严重违约，故正式通知合同解除，并交还房屋。2013年1月19日，案外人包某某、曹某某向案外人张乙发送短信，表示已经收到其发出的快递和挂号信，但信中未就赔偿作出回复，故要求案外人张乙尽快提供办理营业执照所需材料。同年1月22日，案外人张乙回复称合同已经终止，要求尽快交清所欠房租。同日，案外人包某某、曹某某回复仍坚持要求案外人张乙于两日内提供办理营业执照所需材料。2013年1月29日，案外人包某某、曹某某向案外人张乙发送短信，要求其协助安装固定电话、开具发票、注销原有的营业执照、磋商补偿金等。另查明，张国华与曹某某系母子关系，系争商铺由张国华用于经营餐饮。案外人包某某与曹某某系朋友关系，共同参与经营张国华开设的餐饮店。又查明，案外人张乙系文忠珍的代理人，代理文忠珍处理系争商铺的租赁事宜。还查明，文忠珍为上海市闵行区某某餐饮店的业主，该餐饮店注册地址为系争商铺所在地址。诉讼中，双方确认，张国华已经支付了30，000元履约定金以及2012年10月15日至2012年12月14日的房租26，000元。自2012年12月15日起未再支付房租及物业管理费。双方还确认，因双方各自提供的租赁合同在部分条款处略有差异，现同意以文忠珍提供的租赁合同为准。审理中，文忠珍向本院表示不再向张国华主张违约金，同时还表示，对其迟延提供转租证明自愿补偿张国华1，000元。经本院释明，张国华向本院表示若法院判令合同解除，在本案中对装修损失不进行主张，但保留追究文忠珍责任的权利。以上事实，由文忠珍提供的某某公司与案外人张甲签订的《房屋租赁合同》一份、案外人张甲与文忠珍签订的《租赁合同》一份、文忠珍与张国华签订的《租赁合同》一份、案外人张甲出具的《情况说明》一份、文忠珍发出的《欠房租通知》、《再次催房租通知》及《解除合同通知》各一份，及张国华提供的短信记录，以及双方当事人的当庭陈述所证实，并均经庭审质证，本院对上述证据的效力予以确认。本院认为，本案存在如下争议焦点：一、系争商铺租赁合同主体如何认定？二、系争商铺租赁合同是否应予解除？三、张国华开设的餐饮店的经营是否因转租证明、营业执照等问题受到影响？文忠珍是否应对其经营进行赔偿？关于争议焦点一系争商铺租赁合同主体问题，文忠珍认为，该租赁合同系由其本人与张国华、曹某某签订，故应由张国华、曹某某共同向其承担责任；曹某某则认为，张国华系其母亲，其系代理母亲张国华与文忠珍签订房屋租赁合同，其非合同主体。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”。本案中，系争商铺租赁合同的首部及落款处均已经明确载明合同的出租方（甲方）为文忠珍，承租方（乙方）系张国华，而曹某某仅是在张国华代理人处签署了自己的名字。由此应当认为，曹某某签署其姓名的行为，是在以其代理人的身份、以被代理人张国华的名义实施的民事行为，签署合同所产生的相应后果应当由被代理人张国华承担。故本院认为，系争商铺租赁合同的出租方和承租方应当分别认定为文忠珍与张国华。关于争议焦点二系争商铺租赁合同是否应予解除问题，文忠珍认为，张国华、曹某某自2012年12月15日起未支付租金，经文忠珍多次催讨无果后，文忠珍已经获得并行使了合同解除权，故该租赁合同已经解除；张国华、曹某某则认为，文忠珍未按约提供房东张甲出具的转租证明并注销原有营业执照致其未能办理出新的营业执照，系文忠珍违约在先，故不同意解除合同并要求继续履行。本院认为，系争商铺租赁合同第5.4条约定，如张国华逾期超过十日支付租金，则每逾期一日按应付租金的千分之一向文忠珍支付滞纳金。如张国华逾期超过一个月，除如数补交租金及滞纳金外，在文忠珍谅解的情况下视为张国华擅自终止合同。本案中，张国华自合同签订后仅向文忠珍支付了30，000元定金以及2012年10月15日至2012年12月14日的房租26，000元，此后未再支付过房租。文忠珍分别于2012年12月20日及2012年12月26日向张国华发函催讨2012年12月15日至2013年1月14日的租金均未果，至2013年1月16日，张国华拖欠租金已超过一个月，文忠珍有权解除合同并收回房屋。张国华提出，其未支付租金系因文忠珍未按约提供房东张甲出具的转租证明并注销原有营业执照所致，但本院注意到，根据租赁合同的约定，文忠珍仅仅负有配合张国华办理新营业执照等手续的义务，而办理新营业执照并非文忠珍单方的合同义务。从租赁合同的条款中可以看出，张国华在签约时业已知晓系争商铺存在文忠珍的营业执照，其作为经营者应当对未在办理出新的营业执照前的经营风险有所预见。在房屋租赁合同关系中，支付租金乃承租人最主要、最基本的合同义务。在文忠珍已经交付了系争商铺、张国华也已实际使用的情况下，张国华仅仅以未能办理出新的营业执照拒付全部租金，理由并不充分。此外，曹某某已于2012年11月28日签收了房东张甲的转租证明，此虽晚于租赁合同约定的时间，但也不足以由此对抗其支付租金的根本义务。故本院认为，双方的租赁合同应予解除。关于争议焦点三张国华开设的餐饮店的经营是否因转租证明、营业执照等问题受到影响？文忠珍是否应对其经营进行赔偿？虽然文忠珍与张国华在租赁合同中对转租证明的出具时间及新旧营业执照的办理及注销进行了约定，但办理新的营业执照必须由双方配合才能完成。张国华除在2012年11月19日的短信中提及因文忠珍未按约向其提供大房东（即张甲）的书面转租首肯致使其不能办理营业执照，造成经营麻烦外，至文忠珍2013年1月16日发出合同解除通知前，并未再正式主张办理新的营业执照，可见营业执照问题并未使张国华感到过分困扰。且根据租赁合同约定，张国华在新的营业执照未办理出来之前，可以使用文忠珍现有的营业执照，使用他人营业执照虽有不当，但从张国华提供的现有证据看，不足以证明其提出的经营损失的诉请，故其要求文忠珍予以赔偿的主张，本院不予采信。综上所述，本院认为，文忠珍及张国华于2012年10月1日签订的系争商铺《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。张国华作为承租人，未按时向出租人文忠珍支付租金构成违约，且该违约行为已致出租人文忠珍获得单方合同解除权，现文忠珍要求解除合同，并由张国华返还系争商铺，于法有据，本院予以支持。同理，张国华反诉要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。至于解除的时间，根据法律规定，应当以解除合同的通知到达之日视为解除之日，本案中，结合文忠珍于2013年1月16日以挂号信的方式向张国华寄出解除合同通知、案外人包某某、曹某某又于2013年1月19日向文忠珍的代理人案外人张乙发送短信表示已经收到快递和挂号信这两节事实来看，本院确认系争商铺租赁合同的解除时间为2013年1月19日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故张国华应当向文忠珍返还系争商铺，并支付使用系争商铺期间的租金及合同解除后参照合同解除时当月的月租金13，000元标准计算的房屋使用费。具体为：1、自2012年12月15日起至2013年1月19日的租金为15，096.75元（计算方法为，2012年12月15日至2013年1月14日为整1个月，租金为13，000元；2013年1月15日至2013年1月19日为5天，日租金为13，000元除以31天等于419.35元／每天，则5天的租金为5天乘以419.35元／每天等于2，096.75元，上述两项合计2，096.75元加13，000元等于15，096.75元）；2、2013年1月19日合同解除后，自2013年1月20日起至实际搬离之日止，参照每月13，000元租金的标准计算房屋使用费。关于物业管理费，根据租赁合同约定，由双方按照各自每月285元的标准各自承担，故文忠珍要求张国华支付自2012年12月15日起至实际搬离之日止按每月285元为标准计算的物业管理费，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于履约定金，本院认为，根据租赁合同的约定，出租人违约导致合同不能履行的，应双倍返还定金；承租人违约导致合同不能履行的，出租人可没收定金。现本案中，张国华未支付租金导致合同解除，文忠珍可以依约主张违约金，但诉讼中文忠珍表示不再向张国华主张，系自愿处分自身权利，本院予以准许。同理，张国华反诉要求文忠珍双倍返还定金60，000元，于法无据，本院不予支持。同时本院为避免当事人讼累，合同解除后，张国华交付的30，000元定金应由文忠珍予以返还。对于文忠珍就其迟延提供转租证明补偿张国华1，000元的自愿处分行为，本院亦予以准许。张国华反诉请求文忠珍赔偿其经济损失102，000元，因其餐饮店仍在经营期间且其提供的证据不能充分证明其具有经营损失，故本院对其该反诉请求不予支持。张国华还提出要求文忠珍立即注销系争商铺原有的营业执照及餐饮服务许可证，并将结果随即告知张国华，鉴于注销营业执照系工商行政管理部门的审查范畴，且合同解除后文忠珍不再负有协助办理营业执照的义务，故本院对于张国华的该项反诉请求同样不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）文忠珍与被告（反诉原告）张国华于2012年10月1日签订的上海市闵行区梅陇西路XXX号（楼上）面积为190平方米房屋的《租赁合同》于2013年1月19日解除；二、被告（反诉原告）张国华于本判决生效之日起十日内搬离承租的位于上海市闵行区梅陇西路XXX号（楼上）房屋，并将该房屋返还给原告（反诉被告）文忠珍；三、被告（反诉原告）张国华于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）文忠珍自2012年12月15日起至2013年1月19日止的租金人民币15，096.75元；四、被告（反诉原告）张国华于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）文忠珍自2013年1月20日起至实际搬离之日止，按每月人民币13，000元的标准计算的房屋使用费；五、被告（反诉原告）张国华于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）文忠珍自2012年12月15日起至实际搬离之日止，按每月人民币285元的标准计算的物业管理费；六、原告（反诉被告）文忠珍于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）张国华履约定金人民币30，000元；七、原告（反诉被告）文忠珍自愿补偿被告（反诉原告）张国华人民币1，000元；八、驳回原告（反诉被告）文忠珍其余诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）张国华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件减半收取计人民币437.50元，由被告（反诉原告）张国华负担。反诉案件受理费减半收取计人民币1，770元，由被告（反诉原告）张国华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 周 颖二〇一三年十一月十五日书 记 员 周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：