（2013）佛顺法容民初字第1558号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-02-28
案件名称
佛山市顺德区明和物业管理有限公司与梁丽瑶、吕露萍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市顺德区明和物业管理有限公司,梁丽瑶,吕露萍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第一百二十条，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第一百四十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛顺法容民初字第1558号原告佛山市顺德区明和物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人辛增福，是该公司经理。委托代理人高智湘，广东容桂律师事务所律师。被告梁丽瑶，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告吕露萍，女，汉族，住址同上。原告佛山市顺德区明和物业管理有限公司诉被告梁丽瑶、吕露萍物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理后，依法由代理审判员张燕婷适用简易程序独任审判，于2013年10月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人高智湘，被告梁丽瑶到庭参加了诉讼。被告吕露萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与佛山市顺德区德胜开发建设公司（以下简称德胜公司）于2006年8月签订了物业管理承包责任合同，双方约定由原告向小区业主提供物业服务，原告依照约定向小区业主提供服务，但两被告从2010年4月起便只享受物业管理服务不依照约定缴纳物业管理费。截止至2013年1月止，两被告已经拖欠物业管理费6800元，滞纳金10710元，合计17510元。虽经原告多次催收，两被告仍拒不履行义务，原告认为两被告的违约行为不但伤害了原告的合法权益，且对其他按时缴费的业主也显失公平，为维护原告自身合法权益，请求法院依法判令：一、两被告立即向原告清偿2010年4月起到2013年1月止的物业管理费6800元，滞纳金10710元，合计17510元；二、两被告向原告支付档案查询费100元；三、本案诉讼费由两被告承担。被告梁丽瑶、吕露萍提交答辩状辩称，第一，原告与德胜公司签订的物业管理承包责任合同，从2009年9月1日起至2010年6月30日止已到期；第二，原告根本没有与全体业主开会商量合同到期后如何处理，也没有和业主签订新的物业管理协议；第三，原告克扣的部分新业主房产在建期间的每户2000元的押金，至今仍未退还；第四，德胜公司每月提供13000元给原告用作全区的管理包括：保安12人分3班8小时制，而实际情况为2人轮班12小时制，保安人员严重不足，门卫长期无人看管，小偷猖獗，新业主在建期间大部分都有出现电线和铝窗门被盗的情况。海景花园物业管理承包责任合同中所提出的24小时全面巡逻并没有实现，且小区内卫生环境恶劣，道路很脏，防四害工作做得很差，老鼠、蟑螂、蚊子肆虐，下水道、沙井经常出现堵塞情况且无人清理，多次导致业主地下室被浸，公园内杂草丛生，最高可达1米高，小区的公共设施非常不完善，晚上路灯照明不足，灯泡坏了无人更换，造成小区晚上黑暗，值班室没有电话，也没有设立投诉电话，业主们经常投诉无门，出现盗窃，路灯坏了，运输车辆出入无人管理，业主多次打电话给原告，无人接听，管理者对此不闻不问，造成这样的情况，完全是原告一手造成；第四，原告在物业管理承包责任合同中所承诺的服务根本没有兑现，严重影响全体B区业主的居住信心和居住环境，2012年8月至9月期间，经全体业主多次催约召开一次B区会议，德胜居委会的同志也有参加，全体B区业主强烈要求原告退出海景花园的管理，不能参与海景花园的事务，业主们自行处理，另选物业公司；第六，原告所承诺的常驻人员为17人，但实际人数只有2人，且身兼保安和收垃圾，绿化维护根本谈不上，当原告通知业主缴交管理费时，业主们当时就告知原告不存在收费的情况，原告已经退出管理，所以原告根本没有能力承担及管理小区事务的责任；第七，鉴于原告与德胜公司签订的物业管理承包合同已经失效，加上毫无管理能力以及以上各种不兑现合同的行为让业主苦不堪言，现海景花园B区全体业主决定联名上书，请求法院驳回原告的诉讼请求；第八，自原告在2013年1月被要求撤走之后，全体B区业主自发组织临时业主委员会，捐款捐物数额达400000元，大面积改造公园内的杂草，修剪树木铺草皮，建设文体会所，搞好小区内的防盗系统和闭路电视，道路有明亮的路灯，大闸和门卫室重新整改，下水井、道路清理得有条不紊，打造成美丽优雅恬静的安乐居所。被告梁丽瑶在庭审中补充进行答辩，一、双方之间没有签订过物业服务协议，根据原告提供的物业承包合同，该合同是德胜公司与原告签订的，承包期限到2010年6月30日止，不属于本案原被告的物业服务时间范围，原告是在期限到期之后才提起诉讼；二、若物业服务合同有效，原告需要举证证明其提供了物业承包合同中的物业服务内容；三、被告梁丽瑶未委托德胜公司代表其签订任何合同，而且在被告梁丽瑶与德胜公司签订的《海景花园住宅用地建设协议》中，没有关于物业服务的约定，被告梁丽瑶认为本案原告的诉讼主体不适格，海景花园承包责任合同的履行方应当是德胜公司，而不是原告。综合原、被告的诉辩，本院确认双方当事人争执的焦点在于以下方面：1.原告与两被告之间是否存在物业服务关系？2.原告要求两被告支付物管费及滞纳金有无事实及法律依据？针对上述焦点，原告提供的证据及被告的质证意见如下：1.原告营业执照、资质证书、组织机构代码证及法定代表人证明各一份，两被告人口信息查询表各一份，证明原、被告诉讼主体资格。被告梁丽瑶对该组证据真实性无异议。2.承包责任合同一份，证明原告是依据与开发商签订的合同进驻小区管理，合同约定业主建房都要缴交建房保证金2000元，且两被告全部缴纳了保证金，据此说明两被告对合同规定的收费标准都知情，并履行了部分合同义务；并证明建房开始即收取物管费。被告梁丽瑶对该份证据真实性、关联性、合法性有异议，德胜公司与原告签订的合同是违法的，根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务公司签订的前期物业服务合同是有效的，而承包责任合同的签订是后于两被告与德胜公司签订的住宅用地建设协议，德胜公司在未告知被告梁丽瑶的前提下私自与原告签订物业合同是违法的；且该合同在庭审之前并未向业主公示过，被告梁丽瑶并不知道该份合同存在；合同约定的期限从2009年9月1日至2010年6月30日止，与原告进驻小区的时间不一致；原告也没有提供物业部门关于物业费收费的文件；该合同中条款内容是过去发生的事情，原告有无按照合同约定履行责任，应当由原告举证证明，根据被告梁丽瑶所知，海景花园小区不存在任何物业管理，且存在失窃及房屋被水浸的情况。3.房产证明一份，证明被告的物管费按照住房面积计算不到0.6元／平方米，低于容桂的平均收费标准。被告梁丽瑶对该组证据无异议。4.原告与其他业主签订的物业服务管理协议一份，证明原告进驻管理的时间在2009年之前，2008年原告与部分业主签订了物业服务协议，收费标准为200元，与物业承包责任合同、住房用地建设协议约定的收费标准一致，逾期缴费应当缴纳的滞纳金的计算标准；也证明两被告不愿意与原告签订物业服务合同，原告也无权强制要求两被告签订书面合同。被告梁丽瑶对该份证据的真实性有异议，原告称与两被告发生物业服务关系，而仅提供了一份物业服务协议是有违常理的；原告称两被告不愿意与原告签订协议，但未举证证明；该份协议与原告提供的承包责任合同相矛盾，协议签订的时间为2008年7月18日，执行时间为2008年9月1日，而原告与德胜公司签订的承包责任合同是2009年签订，相互矛盾；该份协议只有开始的时间，没有期限，违反常理；该份协议中显示的业主梁雪贞被告梁丽瑶并不认识，且其是否为业主被告梁丽瑶并不知晓，对于梁雪贞的签名的真实性持怀疑；该份协议中的条款内容原告有无履行，原告应当举证证明；且该份协议无法证明物业服务已经提供的事实。原告对该份证据补充质证意见，认为原告实际上2006年已经进驻海景花园管理，由于人员变动，2006年之前的合同的原件已经遗失，原告庭后可以向法庭提交2006年之前的承包责任合同的复印件供法庭参考；且原告提供的合同的到期时间2010年6月30日应当为笔误，根据合同内容原告的服务期限应当为三年，到2012年6月30日；且服务到期后，海景花园到目前为止并未成立业主委员会，原告继续留在小区提供服务；且有部分业主确认收到过催收物业费的律师函，证明了物业服务合同的实际存在及履行。5.公告一份，证明原告于2012年12月20日公告将于2013年1月31日终止服务，该公告没有业主提出异议，证明原告提出撤出的期限，业主无异议。被告梁丽瑶对该份证据的真实性、关联性、合法性均有异议，其从未收到过该份公告。6.安保员管理制度一份，海景花园B区员工资料一份、海景花园A、B区管理人员资料一份，证明原告按照物业承包责任合同提供了工作人员进行物业管理。被告梁丽瑶对该组证据的真实性、关联性、合法性均有异议，其并不认识上述保安，且无相关的入职证明，该组证据实际上是原告单方制作的资料，无法证明原告确有雇请上述员工，原告实际上无进行过物业管理。被告梁丽瑶提供的证据及原告的质证意见如下：1.房产证及住宅用地建设协议各一份，证明两被告2011年3月1日取得房产证，且住宅用地建设协议中约定物业费收取从协议签订后两年或者从办理验收手续之日起收取。原告对该组证据的真实性无异议，建设协议中明确约定物管费不低于200元／月，两被告在2011年3月1日领取房产证，原告将诉请变更为从2011年3月1日开始主张按照200元／月收取物管费。2.筹款明细表复印件一份，证明原告并未对海景花园B区进行物业管理，业主自发筹款进行小区管理。原告对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，该份证据不能证明原告未提供物业服务，筹款明细表写明是用于完善公园建设，与自发进行小区管理是两个概念，完善公园建设从来都不是原告的责任范围，被告梁丽瑶对物业管理的概念及内容都不清楚，证明原告与被告梁丽瑶的沟通困难。同时证明业主对原告的要求超越了物业管理的范畴。被告吕露萍在诉讼中未提交证据。经过庭审辩证、质证，本院对双方当事人提供的证据作如下认证：对原告提供的证据1、3，被告梁丽瑶无异议，本院予以采信；对原告提供的证据2、5，经审查，上述证据来源、形式合法，内容客观、真实，被告梁丽瑶虽有异议，但是未能提供足够证据加以反驳，本院对上述证据予以确认；对原告提供的证据4，该证据为原告与其他业主签订的物业协议，与本案无关，本院不予确认；对原告提供的证据6，该证据为原告单方制作，并无其他证据佐证证明，本院对该证据不予确认。对被告梁丽瑶提供的证据1、2，原告对证据的真实性无异议，本院予以确认。根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对本案事实确认如下：2009年8月28日，原告与德胜公司签订《海景花园物业管理承包责任合同》，约定由原告对海景花园住宅区进行全方位的综合性小区物业管理，该合同对管理范围基本情况、乙方（即本案原告）管理责任、人员设置、费用说明及其他事宜进行约定，其中，第四条第2款约定：“……B区按规划地1块建成1户就按200元／月收费，……。收费起始时间按购地客户与甲方（即德胜公司）签定的《海景花园住宅用地建设协议》所确定的建设期限（即两年后）开始计收。……”第六条第1款约定，物业管理承包期限为2009年9月1日起至2010年6月30日止，于2009年9月1日起由乙方对甲方发展的海景花园A、B区实施物业管理。2010年1月22日，被告梁丽瑶、吕露萍与德胜公司签订《海景花园住宅用地建设协议》，约定德胜公司将位于海景花园小区第B36号地以商品房代建形式转让给两被告，两被告需于2010年3月31日前完成主体工程建设，办理规划验收手续，该协议第三条第6款约定：“本小区物业管理费暂定不低于每月200元／户（暂定，具体以当时物业管理公司收费标准，或物价、建设部门批复为准），上述费用在本协议签订两年后生效，或该住宅办理验收手续时开始收取。”2011年3月1日，两被告取得对其所有的位于海景花园B区房产的所有权，并在房产管理中心进行登记，房屋座落于广东省佛山市顺德区容桂街德胜社区居民委员会金华路十一巷6号，产权证号为粤房地权证佛字第03110143**号、第03110143**号。2010年6月30日，原告与德胜公司约定的物业管理承包期限到期后，原告继续在海景花园B区提供服务，2012年12月，原告发布公告，于2013年1月31日退出海景花园B区，不再对其提供物业服务，并要求两被告缴清之前拖欠的物业管理费，两被告认为与原告并不存在物业服务合同关系，原告并未提供物业服务，拒不缴纳物业管理费。经协商无果，原告遂于2013年8月26日向本院提起诉讼。本院认为，关于原被告是否存在物业服务合同关系的问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在海景花园B区业主委员会未成立的情况下，德胜公司作为开发商代表海景花园B区与原告签订物业服务合同，对全体业主均具有约束力，业主以自己并非合同当事人进行抗辩的，本院不予支持。作为海景花园的开发商，德胜公司委托原告对海景花园B区进行物业管理，该合同虽然于2010年6月30日到期，但是原告依然继续在该小区提供服务，直至2013年1月31日才退出该小区不再进行管理，故双方当事人之间存在事实上的物业服务合同关系，两被告负有向原告支付物业服务费的责任。关于缴纳物业管理费的数额问题。依据开发商与两被告签订的《海景花园住宅用地建设协议》的约定，物业管理费应该从协议签订生效两年后或者该住宅办理验收手续时开始收取，该份协议约定两个不同的收费起始时间，何时开始收费未定。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，在合同条款约定不明的情况下，可以协议补充，不能协议补充的按照合同有关条款或者交易习惯确定。在海景花园B区的业主委员会未成立的情况下，开发商代表海景花园B区与原告签订物业服务合同，并约定收费起始时间按购地客户与德胜公司签订的《海景花园住宅用地建设协议》所确定的建设期限（即两年后）开始计收，该条款是对开发商与两被告签订的《海景花园住宅用地建设协议》的补充，对原告具有约束力，实际上该条款确认了收费起始时间应从协议签订生效两年后开始收取，本院依法予以确认。两被告应该从协议签订、生效两年后即2012年1月21日开始计收物业管理费，本院依法确认两被告应该向原告支付从2012年1月21日起至2013年1月31日止共计377天的物业管理费。《海景花园住宅用地建设协议》约定小区的物业管理费暂定不低于一户200元／月，具体以当时物业管理公司收费标准或物价、建设部门批复为准，实际上开发商与两被告并未确定物业管理费的数额，物业管理费只是暂定为一户200元／月，在海景花园B区的业主委员会未成立的情况下，开发商代表海景花园B区与原告签订物业服务合同，并约定每月物业管理费为200元，该条款实际上是对两被告与开发商签订的《海景花园住宅用地建设协议》的补充，对两被告具有约束力，本院依法确认物业管理费的标准为200元／月。综上，两被告至今尚拖欠原告2012年1月21日至2013年1月31日期间共计377天的物业服务费共2513.3元（200元／月÷30天×377天＝2513.3元）。关于缴纳滞纳金问题。两被告以原告提供的物业服务质量严重不符合合同约定为由进行抗辩，拒不缴纳物业管理费，本院经审查认为，原告作为海景花园B区的物业管理公司未尽管理义务，在客观上影响业主的居住安全，本院要求原告提交其在海景花园B区的工作人员的入职情况供本院核实，但原告并未提交，依法应承担相应法律后果，本院依法确认原告提供的物业服务确实有不符合《海景花园物业管理承包责任合同》约定的情形，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。鉴于原告已经退出海景花园B区的管理，且两被告无法再通过救济途径要求原告改善其物业服务质量，故对原告要求两被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。关于档案查询费，原告未提供任何证据证明，本院对原告的该项诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁丽瑶、吕露萍应于本判决发生法律效力之日起三十日内支付给原告佛山市顺德区明和物业管理有限公司物业管理费2513.3元；二、驳回原告佛山市顺德区明和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告梁丽瑶、吕露萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为120.13元（原告已预交），由原告佛山市顺德区明和物业管理有限公司承担20.13元，被告梁丽瑶、吕露萍承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 张燕婷二〇一三年十一月十五日书 记 员 王成春 关注公众号“”