（2013）房民初字第08653号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-06-03
案件名称
孙殿龙与北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙殿龙,北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第五十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2013）房民��字第08653号原告孙殿龙，男，1962年9月17日出生。委托代理人孙英菊（系原告之妹）。委托代理人殷元红，北京市海拓律师事务所律师。被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会，住所地北京市房山区周口店镇瓦井村。法定代表人王桂臣，主任。委托代理人张亚权，男，该单位法律顾问。原告孙殿龙与被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会（简称瓦井村委会）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙殿龙的委托代理人孙英菊、殷元红，被告瓦井村委会的委托代理人张亚权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙殿龙诉称：2009年12月6日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告购买由被告开发的山锦佳苑小区第1栋2单元202号房屋。原告于合同签订当日向被告交纳了购房款197918.25元。按照房屋买��合同的约定，被告应当于2010年10月31日前向原告交付符合约定的房屋。但时至今日，被告的房屋只盖了一半，根本不可能验收并按约定交付。原告认为，被告不具备商品房预售合同的签约资格、集体用地不能直接用于房地产开发建设、被告未取得商品房预售许可证、合同排除了原告的主要权利，故原、被告间的房屋买卖合同应为无效。原告依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，起诉要求1、确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，2、被告返还购房款197918.25元，3、被告赔偿原告已付购房款一倍的损失即197918.25元。诉讼费由被告负担。被告瓦井村委会辩称：2009年8月，北京市房山区石楼建筑公司（简称石楼建筑公司）与被告签订瓦井村村民回迁住宅楼即山锦佳苑小区的建设工程施工合同。被告亦委托石楼建筑公司负责山锦佳苑小区房屋的对外销售。祝金龙受石楼建筑公司委托，负责房屋建设与销售的具体事宜。2011年7月，山锦佳苑小区工程因建设手续不全被迫停工。期间，被告为祝金龙加盖过房屋买卖合同100份及收款收据60份，其中编号0017361-0017380的收据20份、0016901-0016920号的20份、0016921-0016940号的20份。原告所提交的编号为0016920号、价款为197918.25元的收据在被告为祝金龙加盖公章的收据范围内。但房屋买卖合同加盖的瓦井村村委会公章为祝金龙私自刻制而不是被告的公章。被告也未收到原告交纳的购房款。被告已于2012年12月向周口店镇派出所报案，现该案正在侦查中。原告所诉没有事实及法律依据，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2009年12月6日，原、被告签订房屋买卖合同。该合同约定，原告购��位于北京市房山区周口店镇瓦井村山锦佳苑小区（简称山锦佳苑小区）1幢2单元202号的房屋一套；约定建筑面积81.7平方米，房屋单价每平方米2422.5元，总价为197918.25元；付款方式为一次性付款；被告应当在2010年10月31日前向原告交付经验收合格的房屋。该合同还对双方的其他权利、义务作了约定。原告于2009年12月6日向被告交纳购房款197918.25元。另查明：被告销售的山锦佳苑小区使用的土地为北京市房山区周口店镇瓦井村农民集体所有。被告至今未取得开发建设和销售商品房的合法手续，向原告出售的房屋处于停工状态。上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。以上证据经庭审质证和法庭审查核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告未取得开发建设和销售商品房的合法手续而与原告签订房屋买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同应为无效合同。原告要求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同被确认无效后，被告因合同取得的财产应当返还，原告要求被告返还购房款197918.25元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院结合原告交纳购房款的情况、双方的过错程度、房价变化等因素，酌情确定为80000元。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持。依据被告的主张，其委托石楼建筑公司负责山锦佳苑小区��对外销售，祝金龙受石楼建筑公司委托负责房屋销售的具体事宜。祝金龙以被告的名义与原告签订房屋买卖合同的行为，属民事代理行为，被告应承担该行为的后果和相应的民事责任。即使存在祝金龙私刻被告的公章、超越代理权限的行为，原告因信任表征上的代理关系，亦构成表见代理。故被告关于原告房屋买卖合同的公章为祝金龙私刻，收款收据虽然为被告向祝金龙提供但被告未实际收到购房款，不应承担责任的抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、原告孙殿龙与被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会于二〇〇九年十二月六日签订的房屋买卖合同无效。二、被告北京市房山区周口��镇瓦井村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告孙殿龙购房款一十九万七千九百一十八元二角五分。三、被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙殿龙损失八万元。四、驳回原告孙殿龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千二百三十八元，由原告孙殿龙负担一千七百六十九元（已交纳），由被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会负担五千四百六十九元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉��件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周 桓人民陪审员 翟友林人民陪审员 高庆斌二〇一三年十一月十五日书 记 员 杨 飞 百度搜索“”