（2013）穗萝法民三初字第91号

裁判日期: 2013-11-15

公开日期: 2015-12-24

案件名称

广保国际集团有限公司与广州保税区南方物产招商有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市黄埔区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广保国际集团有限公司,广州保税区南方物产招商有限公司

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十七条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国企业破产法（2006年）》：第十八条第一款；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省广州市萝岗区人民法院民事判决书（2013）穗萝法民三初字第91号原告：广保国际集团有限公司，住所：。法定代表人：刘宏，董事长。委托代理人：陈荣生，广东合邦律师事务所律师。委托代理人：陈洁明，广东合邦律师事务所律师。被告：广州保税区南方物产招商有限公司，住所：。法定代表人：曾宇。原告广保国际集团有限公司（以下简称“广保国际公司”）诉被告广州保税区南方物产招商有限公司（以下简称“南方物产公司”）建设用地使用权转让合同纠纷，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广保国际公司及其委托代理人陈荣生、陈洁明到庭参加诉讼。被告南方物产公司经本院合法传唤均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告广保国际公司诉称：原告与被告于1993年10月8日签署穗保司地合字（1993）46号《广州保税区联合发展有限公司土地使用权有偿转让合同书》（以下简称“《土地使用权转让合同》”），约定原告将广州保税区内编号为41号土地转让给被告，但被告一直拖欠原告土地转让款，导致土地转让合同未能履行完毕。2005年，原告被法院裁定破产重整，其后破产管理人依法解除了双方之间的土地转让合同，但被告至今尚未将涉案土地归还原告。原告认为，原告已履行合同约定的前期义务，而被告仅向原告支付了1075500美元的土地转让款，长期拖欠原告土地转让款1788660美元，合同未履行完毕责任在于被告；原告破产管理人在破产重整程序中依破产法的规定解除了双方之间的��土地使用权转让合同》，按照合同法第九十七条的规定及《土地转让合同》第三条第二款的约定，原告除有权要求被告退回其占有的属于原告所有的土地外，还有权连同地上建筑物一并收回，并不退回已收取的土地款及被告已投入的建设费用；由于被告未缴清土地余款，原告尚未为被告办理涉案土地使用权的过户手续，因此涉案土地的国有土地使用权证至今仍登记在原告名下，由于被告与原告之间的《土地使用权转让合同》已经解除，被告已没有任何理由占有或使用涉案土地。为维护合法权益，原告特诉至法院，请求法院判令：1.被告将广州保税区内编号41号土地及附属建筑物交还给原告，并协助原告办理用地批准书、建设规划用地许可证、建设工程规划许可证等土地规划报建文件的更名手续；2.被告承担所有诉讼费用。被告南方物产公司没有答辩。经审理查明，1992年12月3日，广州经济技术开发区管理委员会与原告广保国际公司更名前的广州保税区联合发展有限公司（以下简称“广保联合公司”），就广州保税区和保税区以南的三角地带土地使用权有偿出让及有关事宜，签订了穗开管地合字（1992）18号《广州经济技术开发区国有土地使用权有偿出让合同书》（以下简称“《土地使用权出让合同》”）。该合同第二条约定：土地规划用途为工业厂房、仓库、贸易和金融综合楼、码头、海关隔离设施和检查设施及相应的服务配套设施；土地的面积暂定为1.28平方公里。第三条约定：土地使用期为50年，为便利受让方引进项目，出让方同意给予受让方2年宽限期。第六条约定：合同签订一个月以内，出让方应为受让方办理合同确定土地总面积的土地权属证明文件，出让方对已办妥征地手续的土地，在收到全部地价��后三个月之内将国有土地使用证发给受让方。第八条约定：受让方有权按广州经济技术开发区《土地使用权有偿出让和转让办法》转让其全部或部分土地使用权。在原告提交并经被告确认的穗开地权证字（1993）03号《广州保税区土地使用权权属证明书》（以下简称“《权属证明书》”）中载明：“根据广州经济技术开发区管理委员会与广保联合公司于1992年12月3日签订的《广州经济技术开发区国有土地使用权有偿出让合同书》（穗开管地合字（1992）18号）第六条，广保联合公司拥有广州保税区1.28平方公里的土地使用权，但该公司仅可以将已付清地价款部分的土地使用权依法转让。广州经济技术开发区房地产管理局1993年4月28日印发”。1993年10月8日，广保联合公司与被告就广州保税区内编号为41号土地使用权转让有关事宜签署穗保司地合字（1993）46号《土地使用权转让合同》，双方在合同中约定：在合同签订三十天内，由甲方广保联合公司指定其土地管理部门将广州保税区内地块编号为41号，面积4080平方米的土地使用权一次性转让给乙方南方物产公司使用，期限50年，从1993年10月8日至2043年10月7日，用途为兴建商业用写字楼；土地转让费分三期支付，每期支付的土地转让费最迟不超过合同规定的付款期限三个月，否则构成违约，超过期三个月以内，乙方支付的利息是原规定利息的两倍，超过期达三个月以上，甲方有权将土地及地上建（构）筑物收回，并不退回乙方支付的全部土地款项和乙方已投入的建设费用。涉案广州保税区内编号为41号的土地，包含在原告通过《土地使用权出让合同》及《权属证明书》取得的土地使用权之内，但至起诉之日尚未办理国有土地使用权证。在《土地使用��转让合同》签订且被告支付了首期土地转让金859248美元后，原告即将涉案土地交付被告使用。截止至起诉之日，被告共支付土地转让金1075500美元，尚有1788660美元的土地转让金未支付；原告尚未为被告办理涉案土地的国有土地使用权证；原告称在交付土地后至起诉之日，涉案土地上没有地上建筑物，但被告已做了报建手续。1993年11月1日，广保联合公司经广州保税区管理委员会作出的穗保项目（1993）287号《关于广州保税区联合发展有限公司名称变更的批复》，更名为广保国际集团有限公司，并在国家工商行政管理局企业注册局核准后办理了工商变更登记手续。另查，2005年1月24日，广州经济技术开发区人民法院受理了本案原告被申请破产还债一案，并于2005年5月18日作出（2005）穗开法破字第1号《民事裁定书》宣告原告破产还债；2007年2月25日，广��市中级人民法院作出（2007）穗中法民破字第1号-1《民事裁定书》，撤销了广州经济技术开发区人民法院的（2005）穗开法破字第1号《民事裁定书》，并裁定破产案由其审理；2008年12月17日，广州市中级人民法院裁定原告广保国际公司进行重整，并于2008年12月19日指定广信会计师事务所有限公司为原告的破产管理人，于2009年7月15日裁定批准《重整计划草案》，终止重整程序。另外，广州仲裁委员会于2010年2月5日受理了以原告广保国际公司为申请人、以广州市国土资源和房屋管理局广州开发区分局（以下简称“国土房管局开发区分局”）为被申请人的关于涉案《土地使用权出让合同》履行过程中土地使用权出让、受让土地面积争议、收地补偿争议、广保大厦抵债价格争议等系列纠纷的仲裁申请，在审理终结后于2011年4月28日作出（2010）穗仲案字第169号仲裁裁��书。该裁决书第52页“综上”部分认为：被申请人国土房管局开发区分局应支付给申请人广保国际公司的各项补偿款总金额为213801173.93元，而被申请人所持有的土地出让金债权为60709048.2元（包括涉案《土地使用权出让合同》项下的土地出让金）。并最终根据双方对债权债务作总的结算及抵扣的要求，裁决被申请人国土房管局开发区分局应向申请人广保国际公司支付土地及物业补偿款人民币153092125.73元。以上事实有《关于广州保税区联合发展有限公司名称变更的批复》、《外商投资企业名称登记核准通知书》、《广州保税区联合发展有限公司土地使用权有偿转让合同书》、（2005）穗开法破字第1号民事裁定书、（2007）穗中法民破字第1号-1民事裁定书、（2007）穗中法民破字第1号-8民事裁定书、《指定管理人决定书》、《广州经济技术开发区国有土地使用权有偿出让合同书》、《广州保税区土地使用权权属证明书》、《关于复核广保公司受让土地面积的复函》、《协议收回广保土地分布图》、（2007）穗中法民破字第1号-10民事裁定书、（2010）穗仲案字第169号仲裁裁决书、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。上述证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本案是建设用地使用权转让合同纠纷。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效”。本案中，根据审理查明的原告与案外人国土房管局开发区分局在2010年广州��裁委员会的仲裁情况可以确认，作为本案《土地使用权出让合同》项下土地的管理部门，国土房管局开发区分局对本案《土地使用权出让合同》已作出了追认，因此《土地使用权出让合同》可认定为有效。虽然自《土地使用权出让合同》签订至今，原告尚未办理涉案地块的国有土地使用权证，但根据其与当时涉案土地的管理部门签订的《土地使用权出让合同》第六条、第八条的约定、《权属证明书》中载明的内容及当时涉案国有土地使用权出让的现实做法，原告已实际取得转让涉案土地使用权的权利。因此，原告广保国际公司与被告三荔实业公司签订《土地使用权转让合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是合同是否解除及合同解除的后果。对该争议焦点的认定，本院分述如下：关于《土地使用权转让合同》在履行过程中是否解除的认定。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。在本案《土地使用权出让合同》的履行过程中，由于原告于2008年12月17日被广州市中级人民法院裁定进行破产重整，原告的破产管理人在破产清查过程中虽然发现涉案《土地使用权转让合同》的双方当事人均未履行完该合同，但一直未通知对方当事人即被告是否解除合同或继续履行合同，因此，根据上述《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，《土地使用权转让合同》已在破产重整程序中解除，虽然原告的破产重整程序已于2009年7月15日终止，但这并不能改变合同已经解除的事实。由于破产受理之日至2008年12月19日前原告均没有指定的破产管理人，因此合同解除的时间应是广信会计师事务所有限公司被广州市中级人民法院指定为原告的破产管理人后的两个月即2009年2月19日。综上，本院确认原被告双方签订的《土地使用权转让合同》在2009年2月19日已根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定解除。关于合同解除后，被告是否应向原告返还涉案土地及地上建筑物、构筑物及其附属设施的认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。本案中，《土地使用权转让合同》因原告的破产管理人在破产重整程序中未通知被告是否解除或者继续履行，而在2009年2月19日解除，根据前述规定，被告应将其根据《土地使用权转让合同》而占有的涉案地块返还原告。原告要求返还地上建筑物的前提是地上存在建筑物，但原告没有举证证明涉案土地上是否存在建筑物及存在建筑物的情况，被告亦无到庭对此做出说明，因此本院对原告要求被告返还涉案地块上建筑物的诉讼请求予以驳回。关于合同解除后，原告是否应该补偿被告或赔偿被告损失及补偿、赔偿金额的认定。由于被告没有在本案中明��提出相应的主张或反诉，因此本院在本案中对该问题不作处理。关于被告是否应协助原告办理涉案土地用地批准书、建设规划用地许可证、建设工程规划许可证等土地规划报建文件更名手续的认定。根据相关法律、法规的规定，建设用地批准书、建设规划用地许可证、建设工程规划许可证等土地规划报建文件的发放，是相关行政主管部门依建设单位或者个人的申请，根据现行法律法规的相关规定，经过相应的行政审批程序后作出的行政许可，应由原告根据法律法规的相关规定向有关行政主管部门提出申请，按照行政审批程序办理，不属于平等民事主体之间的纠纷。原告要求被告协助办理上述文件更名手续的主张不符合法律的相关规定，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、��九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州保税区南方物产招商有限公司于本判决生效之日起10日内向原告广保国际集团有限公司交还广州保税区内编号41号的土地；二、驳回原告广保国际集团有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费50元，全部由被告广州保税区南方物产招商有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，��按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审　判　长　　李　娜代理审判员　　邓毅君人民陪审员　　钟秋霞二〇一三年十一月十五日书　记　员　　王结仪倪淑如关注公众号“”