（2013）渝一中法民终字第03824号

裁判日期: 2013-11-15

公开日期: 2014-07-08

案件名称

胡义林与重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会,重庆天地间物业管理有限公司确认合同效力纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡义林,重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会,重庆天地间物业管理有限公司

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

重庆市第一中级人民法院民事判决书（2013）渝一中法民终字第03824号上诉人（原审原告）胡义林，男，1941年9月26日出生，汉族。被上诉人（原审被告）重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会。代表人冯庆勇，重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会主任。委托代理人李春林，重庆海力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆天地间物业管理有限公司。法定代表人赵明俭，重庆天地间物业管理有限公司董事长。委托代理人周海锋，重庆扬义律师事务所律师。上诉人胡义林与被上诉人重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会（以下简称三峡广场购物中心业主委员会）、重庆天地间物业管理有限公司（以下简称天地间物管公司）确认合同效力纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年6月24日作出（2012）沙法民初字第12165号民事判决。胡义林对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年10月23日对本案有关诉讼当事人进行了询问。上诉人胡义林，被上诉人三峡广场购物中心业主委员会的委托代理人李春林，原审被告天地间物管公司的委托代理人周海锋到庭参加了询问。本案现已审理终结。胡义林在一审中诉称，2007年5月31日，三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司签订《三峡广场购物中心物业管理委托合同》，但签订该合同前，三峡广场购物中心业主委员会就选聘物管企业及审定物管合同等事宜未召开业主大会并获得业主大会通过及授权，而且与天地间物管公司存在恶意串通，损害集体或第三人利益的行为，同时，合同第三十七条严重损害业主利益，现诉请法院判决确认二被告于2007年5月31日签订的《三峡广场购物中心物业管理委托合同》无效。三峡广场购物中心业主委员会辩称，原告作为个别业主，提起确认物业服务合同无效的诉讼，没有法律依据，且二被告于2007年5月31日签订合同时，原告尚未成为重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主，该合同不可能侵害原告的权益，应当驳回原告的起诉；即使原告可以起诉，根据业主公约的约定，业主同意并授权业主代表大会在本物业区域行使包括选聘物业服务企业、签订物业服务合同的职责，本被告在签订合同前召开了业主代表大会并获得多数业主代表同意，符合法律规定；天地间物管公司在筹备中与本被告确立合同关系，该公司成立后对该合同予以确认，符合法律规定；天地间物管公司提供了物业服务且全体业主接受了物业服务，不能说明二被告有恶意串通的行为；本案所涉合同已经履行完毕，为了维护交易的稳定，不应认定该合同无效，因此，法院也应当驳回原告的诉讼请求。天地间物管公司辩称，首先，同意三峡广场购物中心业主委员会的答辩意见；其次，本被告不存在与被告三峡广场购物中心业主委员会恶意串通、损害业主利益的行为；再次，本被告已依法提供了物业服务，全体业主也已交纳物业服务费，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院审理查明，2007年5月12日，三峡广场购物中心业主委员会召开业主代表大会，应到业主代表39人，实到35人，会议以34人赞成的表决结果通过会议决议：三峡广场购物中心与重庆利民物管公司不继续签物管合同，由重庆利民物管公司副总张淼牵头组建一个新的物管公司管理本商场。2007年5月31日，三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司签订《三峡广场购物中心物业管理委托合同》，约定天地间物管公司为位于重庆市沙坪坝区渝碚路人防工程的重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心提供物业服务，委托管理期限3年，从2007年5月31日24时至2010年5月31日24时止。合同第三十七条约定，本物业公共区域出租的租金收入，由天地间物管公司每年向三峡广场购物中心业主委员会支付80000元，余下费用由天地间物管公司自行招商管理。落款处有张淼的签名和天地间物管公司的公章。合同签订后，天地间物管公司依照合同约定为重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心提供了物业服务，业主也依照合同约定交纳了物业服务费。2007年6月13日，天地间物管公司成立并取得企业法人营业执照。2007年12月20日，三峡广场购物中心业主委员会召开业主代表大会，应到业主代表39人，实到35人，会议以33人赞成的表决结果通过《会议决议》：商场（三峡广场地下购物中心）的所有公共区域继续出租，由物管公司运作，业委会监督，以确保商场的繁荣。另外，业委会提取80000元用于办公。2008年10月13日，原告胡义林取得位于重庆市沙坪坝区三峡广场地下购物中心的沙坪坝区渝碚路人防工程Χ号商铺（建筑面积19.41㎡，套内面积8.91㎡）《人民防空资产所有权证》。一审法院另查明，位于重庆市沙坪坝区渝碚路人防工程的重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心商铺数量共计758个，总建筑面积为21619.37㎡，套内面积9924.11㎡，分摊面积11695.26㎡。2003年10月，重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会成立。2003年11月4日，该业主委员会向重庆市沙坪坝区房屋管理局申请备案。2006年6月-10月，重庆市沙坪坝区三峡广场地下购物中心业主以签署《业主公约》形式和填写《业主公约》表决票的形式对《业主公约》进行表决，情况是542位业主签署了542份《业主公约》，559份《业主公约》表决票对《业主公约》表示赞成。表决结果：《业主公约》获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占业主总人数三分之二以上的业主同意。该《业主公约》载明：本物业第二次业主大会决定：本商场由各区选举出业主代表，组成业主代表大会（人数为39人），并在代表中选举产生第二届业主委员会（人数为11人）；业主同意并特别授权业主代表大会，在本物业区域内的物业管理中代行业主大会的以下职责：补充、修改《业主公约》；选聘物业管理企业，签订物业服务合同；决定专项维修资金使用及续筹方案并监督实施；制订物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。本公约经业主熟读后签字生效，本公约特别授权部分具体实施时，无须经业主本人重新签字认可。2006年6月-10月，重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心各区（包括A区、B区、C区、D区、E区、F区、G区、H区、I区）选举产生第二届业主代表39人。2006年6月-10月，选举产生重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心第二届业主委员会，获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主同意。2009年7月6日前，原钻酷地下商场、沙美丽都地下商场合并进入重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心。合并后的业主委员会为重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会。一审审理中，原告认为二被告存在恶意串通的行为，但未举示证据。一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。由此可见，业主可以就物业服务合同的效力提起确认之诉。原告在物业服务合同履行期内成为业主，属于利害关系人，因此，原告可以就涉案物业服务合同的效力提起确认之诉，一审法院对二被告要求驳回原告的起诉的抗辩不予支持。虽然，三峡广场购物中心业主委员会在选聘天地间物管公司及签订物业服务合同前未召开业主大会，但是，重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心《业主公约》获得了专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占业主总人数三分之二以上的业主同意。该《业主公约》载明：本物业第二次业主大会决定：本商场由各区选举出业主代表，组成业主代表大会（人数为39人），业主同意并特别授权业主代表大会，在本物业区域内的物业管理中代行业主大会的以下职责：选聘物业管理企业，签订物业服务合同。本公约特别授权部分具体实施时，无须经业主本人重新签字认可。上述约定并不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主代表大会有权决定选聘物业管理企业，签订物业服务合同；重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主代表大会过半数的业主代表同意聘请天地间物管公司作为本物业区域的物业管理企业；原告认为二被告存在恶意串通的行为，但未举示证据，因此，二被告于2007年5月31日签订的《三峡广场购物中心物业管理委托合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，一审法院对原告要求确认该合同无效的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回胡义林的诉讼请求。案件受理费80元（原告已预交40元），由原告胡义林负担，限原告胡义林在本判决发生法律效力后立即向一审法院交纳40元。宣判后，胡义林不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求：撤销原判，依法改判。主要事实和理由：被上诉人与重庆天地间物业管理有限公司签订“三峡购物中心物业管理委托合同”前未按法定程序召开业主大会，合同内容也未经业主大会审定通过，并长期不公示。故上诉人认为该合同为无效合同；被上诉人出示2006年业主大会通过的业主公约没有“授权业委会签订物管合同”的条款，“业主代表大会”不是法定机构及“业主公约”违反条款不具有效性。被上诉人三峡广场购物中心业主委员会答辩称：上诉人所称的事实和理由没有相关的法律证明；一审法院判决认定事实清楚，适用法律得当，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人天地间物管公司答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律得当，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案三峡广场购物中心业业主代表大会于2007年5月12日召开会议，决议由重庆利民物管公司副总牵头组建一个新的物管公司管理本商场，三峡广场购物中心与重庆利民物管公司不继续签物管合同。三峡广场购物中心业主委员会于2007年5月31日根据三峡广场购物中心业业主代表大会决议与天地间物管公司签订《三峡广场购物中心物业管理委托合同》，约定天地间物管公司为位于重庆市沙坪坝区渝碚路人防工程的重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心提供物业服务，委托管理期限3年。故三峡广场购物中心业主委员会于2007年5月31日与天地间物管公司签订《三峡广场购物中心物业管理委托合同》有效。关于上诉人胡义林提出三峡广场购物中心业主委员会于2007年5月31日与天地间物管公司签订《三峡广场购物中心物业管理委托合同》不符合法定程序，违反法律强制性规定应属无效合同的问题。本案三峡广场购物中心业主委员会虽然在选聘天地间物管公司及签订物业服务合同前未召开业主大会，但是三峡广场购物中心业主委员会采用书面征求意见的形式，于2006年6月-10月以签署《业主公约》形式和填写《业主公约》表决票的形式对《业主公约》进行表决，该《业主公约》获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占业主总人数三分之二以上的业主同意。该《业主公约》载明：本商场由各区选举出业主代表，组成业主代表大会，业主同意并特别授权业主代表大会，在本物业区域内的物业管理中代行业主大会的以下职责：补充、修改《业主公约》；选聘物业管理企业，签订物业服务合同等。故三峡广场购物中心业主委员会根据三峡广场购物中心业主代表大会决定于2007年5月31日与天地间物管公司签订《三峡广场购物中心物业管理委托合同》符合法定程序，并不违反法律强制性规定。综上，上诉人胡义林的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人胡义林负担。本判决为终审判决。审判长　　孔繁树审判员　　申和平审判员　　晏　芳二〇一三年十一月十五日书记员　　白耀妮百度搜索“”