（2013）宝民三（民）初字第162号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-03-25
案件名称
李小怡与尹洪清房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李小怡,尹洪清,张素娥,刘翠云,尹承诗,上海合富置业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民三（民）初字第162号原告李小怡。被告尹洪清。第三人张素娥。第三人刘翠云。委托代理人张素娥。第三人尹承诗。法定代理人张素娥。第三人上海合富置业顾问有限公司。法定代表人黄建邦。委托代理人徐恩泽。委托代理人王杰。原告李小怡与被告尹洪清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，通知张素娥、刘翠云、尹承诗、上海合富置业顾问有限公司（以下简称合富置业公司）作为第三人，公开开庭进行了审理。原告李小怡，第三人刘翠云的委托代理人、第三人尹承诗的法定代理人即第三人张素娥，第三人合富置业公司的委托代理人徐恩泽到庭参加诉讼。被告尹洪清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李小怡诉称，2012年8月20日，李小怡经上海合富置业顾问有限公司工作人员张娜带看宝山区月浦五村XXX号XXX室房屋（以下简称301室房屋），张素娥不在场，而刘翠云在家中，李小怡询问了房屋的情况，刘翠云称该房屋是自住的。2012年9月6日，李小怡经合富置业公司居间与尹洪清的代理人汪海森签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，李小怡购买尹洪清301室房屋，房价为人民币50万元。当日，李小怡与尹洪清还签订了转让协议，约定，李小怡对301室房屋内的附属设施、设备及室内装饰另行补偿尹洪清5万元。签订合同后，李小怡即支付汪海森房款25万元。2012年9月23日，李小怡支付汪海森25万元。10月9日，李小怡根据汪海森要求向合富置业支付房款3万元。根据买卖合同约定，李小怡取得301室房屋房地产权证十日内，尹洪清与李小怡对301室房屋进行验看、清点，确认无误后，尹洪清将房屋交付给李小怡，李小怡支付尾款2万元。尹洪清至今未将房屋交付给李小怡，户口也未迁出，导致李小怡在外租房，产生3个月租金损失3，300元。现李小怡起诉要求尹洪清交付301室房屋，按每日250元计算，支付从2012年10月24日起至2012年12月9日止的逾期迁出户口违约金11，750元（之后的违约金予以放弃），按每日250元计算，支付2012年10月20日起至交房之日止的逾期交房违约金，并赔偿租金损失3，300元。被告尹洪清未作答辩。第三人张素娥、刘翠云、尹承诗述称，301室房屋系张素娥与尹洪清婚姻存续期间购买，首付款由刘翠云支付，其余部分由尹洪清公积金贷款支付，贷款基本由张素娥偿还，因张素娥系外地户口，故办理产权登记时只写了尹洪清一人的名字，但该房屋应属于夫妻共同财产。尹洪清出售301室房屋，从未告知过张素娥、刘翠云。2012年9月左右，尹洪清告诉刘翠云去外地工作，之后再也联系不上。301室房屋目前由张素娥、刘翠云、尹承诗三人居住，房屋内有尹洪清、尹承诗俩人的户口，张素娥、刘翠云、尹承诗不同意搬离301室房屋。合富置业公司述称，合富置业公司对汪海森出售301室房屋的资格进行了审查，居间协议是合法有效的，现由于卖方的原因无法交房与合富置业公司无关。李小怡提供的3万元房款的收款收据上合富置业公司的印章于2012年初已经作废，当时的经办人员均已经离职，合富置业公司没有收到过该3万元。经审理查明，尹洪清与张素娥于1996年9月登记结婚。刘翠云系张素娥之母。尹承诗系尹洪清、张素娥之子。2001年8月，张素娥代尹洪清与上海宝山房屋置换有限公司签订《房屋转让协议书》，约定，尹洪清购买301室房屋，转让总价为71，531元。嗣后，该房屋房地产权利登记至尹洪清名下。2012年7月18日，尹洪清向案外人汪海森出具委托书，内容为，尹洪清委托汪海森办理301室房屋出售或出租事宜：代为办理还款、结清手续、领取他项权利证明、办理抵押注销登记手续；代为签订居间合同、定金协议、房地产买卖合同（出售价不得低于50万元）；代为办理房地产权利转移过户登记；代为办理交房、水、电、煤、物业、维修基金过户手续；代为支付房地产出售过程中的相关税费；代为协助买受人办理购房贷款、签署相关文件、资料；代为收取房款及房地产出售过程中的其他相关事宜；委托期限从2012年9月18日至2013年9月17日；受托人无转委托权。上海市宝山区公证处于2012年8月20日对上述委托书进行了公证。2012年8月29日至2012年9月3日期间，李小怡向合富置业公司支付了购房定金3万元及房款2万元。2012年9月6日，李小怡（乙方）与尹洪清（甲方）的代理人汪海森签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海合富置业顾问有限公司第十六分公司居间，由乙方购买甲方301室房屋，该房屋建筑面积为49.63平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计50万元；甲乙双方确认，在2012年10月31日之前，共同办理转让过户手续；甲方未按约将房地产交付乙方（包括房地产交接及房地产权利转移），每逾期一日，应按全额房价款的万分之五支付逾期违约金。合同补充条款约定，甲方承诺于房地产权过户（送件）后30日内，迁出原有户口，否则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五支付逾期违约金，直至户口迁出为止；乙方根据规定支付本次交易中所产生的税费。合同附件三付款协议约定，乙方在签订本合同当日，支付首期房价款17万元，合富置业将代为保管的定金3万元转付甲方，如此共同构成乙方支付的全额首期房价款20万元，该首期房价款中的尾款2万元由合富置业暂为保管；乙方取得购房条件的查询单后七个工作日内，甲乙双方至宝山区房地产交易中心申请办理产权过户手续，并取得收件收据后当日内，乙方支付甲方第二期房价款30万元；待乙方取得房地产权证后十日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付或通过合富置业代为转付尾款2万元。当日，汪海森代尹洪清（甲方）与李小怡（乙方）签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定，甲乙双方同意301室内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为5万元，乙方应当在签订买卖合同当日支付给甲方，甲方收到该转让价款后出具书面收款凭证，乙方放弃索取发票的权利；若乙方未能支付上述转让价款的，则甲方有权解除本协议和买卖合同，且乙方应承担违约责任，若甲方收到上述转让价款后违反约定，乙方有权解除本协议和买卖合同，且甲方除应当承担买卖合同约定的违约责任外，还需返还乙方已经支付的转让价。同日，李小怡转账支付给汪海森20万元，合富置业公司并将其收取的5万元转交给了汪海森，汪海森出具了收到房款25万元的收条。2012年9月23日，李小怡转账支付汪海森25万元，汪海森出具了收到25万元房款的收条。2012年10月9日，301室房屋房地产权利登记至李小怡名下。现该房屋由张素娥、刘翠云、尹承诗居住，房屋内有尹洪清、尹承诗俩人户口。另查明，尹洪清在宝山区公证处办理委托公证时，提供了一份同意书，内容为，本人同意丈夫尹洪清将301室房屋委托给汪海森抵押、出售。落款人为张素娥，落款时间为2012年7月18日。张素娥表示，张素娥对委托公证毫不知情，该同意书不是张素娥本人签字，要求对该签名的真实性进行笔迹鉴定。审理中，李小怡表示，李小怡在2012年8月至301室看房，刘翠云在房屋内，知道李小怡购房事宜，而且尹洪清的房产证也是刘翠云拿出来的；李小怡取得房地产权证后又至301室房屋，张素娥将李小怡拉至门外，称给予其半个月时间搬走，李小怡半个月后再去，张素娥就不同意搬走了。张素娥表示，刘翠云和张素娥说过有人需要购买对面的房屋，和301室房型一样，所以到301室房屋查看；房产证放在抽屉里，是尹洪清撬锁偷走的，不是由刘翠云交给尹洪清的；李小怡至301室房屋时，因尹承诗准备考试，为了不影响孩子，所以张素娥和李小怡至门外商谈，但张素娥从未答应半个月搬走。合富置业公司表示，合富置业公司收到李小怡支付的定金3万元及房款2万元后，转交给了汪海森，故汪海森在2012年9月6日收到李小怡的20万元房款后连同上述5万元，出具了25万元的收条。李小怡表示，对该25万元的构成及支付方式无异议；李小怡支付给汪海森的50万元中包括了5万元的附属设施、设备及室内装饰的转让款及45万元房款，李小怡支付给合富置业公司的3万元系房款，还有2万元房款待交房时尹洪清等结清水、电、煤气费及户口迁出后支付。审理过程中，李小怡提供有合富置业公司盖章的收款收据，内容为，收到李小怡购买301室房屋的房款3万元。经核对，该收款收据上合富置业公司的印章与该公司收取3万元定金及2万元房款时的出具的收款收据印章一致。李小怡表示，2012年10月9日，李小怡应汪海森要求向合富置业公司门店张姓经理支付该款，张姓经理当场将该收据交给了李小怡。合富置业公司表示，该印章于2012年初即已经废弃，且当时的经办人员均已经离职，不认可收取过该3万元。以上事实，有李小怡提供的公证委托书、《上海市房地产买卖合同》，《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、转账凭证、收款收据、收条、房地产权证，张素娥提供的结婚证、房屋转让协议书，本院调取的同意书，及当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，301室房屋房地产权利登记为尹洪清一人，尹洪清向汪海森出具了出售该房屋、办理过户、收取房款的委托书，并经宝山区公证处公证，李小怡有理由相信汪海森有权出售该房屋。且李小怡支付了大部分房款，取得301室房屋房地产权利，无论尹洪清向宝山区公证处提供的同意书是否为张素娥本人签字，均不影响李小怡系善意取得301室房屋，故李小怡与尹洪清的代理人汪海森签订的《上海市房地产买卖合同》，应属合法有效。李小怡要求尹洪清继续履行合同、交付房屋，本院予以准许。张素娥、刘翠云、尹承诗作为居住在301室房屋的尹洪清的家属，亦应搬离该房屋，将房屋交付给李小怡。张素娥要求对同意书上的签字进行笔迹鉴定，因鉴定结果与《上海市房地产买卖合同》的效力之间无必然联系，故本院不予准许。关于房款的问题，李小怡主张合富置业公司收取了房款3万元，提供了合富置业公司的收据，本院予以采信。合富置业公司辩称没有收到该款，收据上的公章已经作废。公章的使用系其内部管理问题，且合富置业公司认可收到李小怡定金，而收取定金时其出具的收据上所盖公章与3万元房款的收据上所盖公章一致，故合富置业公司的抗辩意见，本院难以采信。李小怡主张该款系应汪海森要求支付给合富置业公司，未提供相应证据，合富置业公司亦未提供将3万元转交给汪海森的相应证据，故不能视为李小怡已经将该款支付给了汪海森。合富置业公司收取3万元房款缺乏依据，应将该款返还给李小怡，李小怡应将该款支付给尹洪清。根据《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》约定，李小怡共计应支付尹洪清55万元，除上述3万元外，李小怡已经支付尹洪清的代理人汪海森50万元，还需支付2万元。《上海市房地产买卖合同》约定，待李小怡取得房地产权证后十日内，买卖双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，尹洪清应将该房地产交付李小怡，同时李小怡应自行支付或通过合富置业代为转付尾款2万元。故该2万元房款可由李小怡在尹洪清交房时付清。《上海市房地产买卖合同》约定，李小怡在签订本合同当日，支付首期房价款20万元（含尾款2万元）；买卖双方至宝山区房地产交易中心申请办理产权过户手续，并取得收件收据后当日内，李小怡支付尹洪清第二期房价款30万元；待尹洪清将该房地产交付李小怡，李小怡支付尾款2万元；尹洪清承诺于房地产权过户（送件）后30日内，迁出原有户口，否则每逾期一日，按照该房地产转让价款的万分之五支付逾期违约金，直至户口迁出为止。《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定，买卖双方同意301室内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为5万元，李小怡应当在签订买卖合同当日支付给尹洪清。按照上述约定，李小怡应在尹洪清交房前付清房款53万元。如前所述，李小怡支付了尹洪清的代理人汪海森房款50万元，但其支付给合富置业公司的3万元不能视为已经支付给了尹洪清，尹洪清在李小怡未付清53万元的情况下，未交付房屋、迁出户口，不构成违约。李小怡要求尹洪清支付逾期交房违约金、逾期迁出户口违约金，及赔偿租金损失，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告尹洪清、第三人张素娥、刘翠云、尹承诗于本判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区月浦五村XXX号XXX室房屋，并将该房屋交付给原告李小怡；二、第三人上海合富置业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告李小怡房款3万元；三、原告李小怡于本判决生效之日起十日内，支付被告尹洪清剩余房款5万元；四、原告李小怡的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费495元，由原告李小怡负担455元，被告尹洪清负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王 力审 判 员 杨利民人民陪审员 时金兰二〇一三年十一月十五日书 记 员 茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 百度搜索“”