（2013）南市民一终字第1201号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-10-31
案件名称
（2013）南市民一终字第1201号上诉人董春苑与被上诉人南宁市东方之星房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董春苑,南宁市东方之星房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民一终字第1201号上诉人（原审原告）：董春苑。被上诉人（原审被告）：南宁市东方之星房地产开发有限责任公司。法定代表人：朱蓉娟。委托代理人：凌德强。上诉人董春苑因与被上诉人南宁市东方之星房地产开发有限责任公司（以下简称东方之星房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月1日受理后，依法组成合议庭，并于2013年8月20日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人董春苑，被上诉人东方之星房地产公司的委托代理人凌德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2005年12月30日，董春苑与东方之星房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》。董春苑购买了位于南宁市白沙大道39号锦绣江南南区第1号楼2单元1－2－203号住宅商品房，房价款为222077元，交房时间为2006年11月30日前；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十一条交接约定：出于买受人原因，未能按期交付的，出卖人通知的交房截止日期即为该房屋的交接日期，且视为该房屋已交接；买受人从出卖人通知的交房日期起交纳物业管理费用。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的1%”。合同签订后，董春苑按约交付了购房款222077元，东方之星房地产公司向董春苑交房时双方发生争议，董春苑向法院提起诉讼。法院于2008年11月26日作出（2008）江民一初字第517号民事判决书，确认的主要内容有：东方之星房地产公司于2008年6月13日向董春苑送达交房通知，告之于同月20日前到东方之星房地产公司办理入伙手续，董春苑虽然未收房，但以东方之星房地产公司通知交房截止日即2008年6月20日为交房日。南宁市中级人民法院于2009年12月3日以（2009）南市民一终字第1626号民事判决书作出维持原判的终审判决。董春苑在该判决发生法律效力后，于2010年1月28日到东方之星房地产公司办理收房手续时，广东中奥物业管理有限公司南宁分公司作为东方之星房地产公司的前期物业管理部门要求董春苑交付2006年12月1日起至2009年12月31日止的物业管理费、维修基金、电梯维修及年检费等费用，董春苑认为交付2008年6月20日之前的物业管理费不合理而不予交付，东方之星房地产公司未给予董春苑办理入伙手续。董春苑遂于2010年5月25日向法院起诉，法院受理的案号为（2010）江民一初字第1536号。同月27日，东方之星房地产公司将房屋所有权证书交付给董春苑。2011年5月20日，法院作出（2010）江民一初字第1536号民事判决书，认定的内容有：四、交房时间已经法院确认为2008年6月20日，董春苑于2010年1月28日已去办理入伙手续时，但东方之星房地产公司前期物业管理公司以董春苑应先交清物业费并收取的2008年6月20日以前的物业费不合理的条件，…。五、…办理权属证书是买受人的义务，经买受人申请，开发商履行的是一种协助的义务，但商品房购买人要想顺利办理有关土地使用权变更手续，前提条件是房地产开发企业必须向权属管理部门提供完备的证明文件。东方之星房地产公司协助董春苑办理土地使用权证书是其法定义务，但其不是办理权属证书的职能部门，并非东方之星房地产公司单方能力之所及也非法院强制执行力即可促成，故董春苑要求东方之星房地产公司交付土地使用权证书请求，法院无法支持。但东方之星房地产公司仍应继续履行产权资料报备的手续。董春苑至今未能取得土地使用证书，属出卖人东方之星房地产公司的责任，董春苑要求东方之星房地产公司按合同约定支付违约金，有事实和法律依据，应予支持。东方之星房地产公司提出董春苑未向其申请办理土地使用权证，责任在于董春苑的意见，无法律依据，不予采信。根据合同关于产权登记违约金的约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第（三）项处理：‘买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，最高不超过总房款的1%。’”该条款未违反法律强制性规定，当事人修改合同应双方协商一致，现东方之星房地产公司不同意修改，应当尊重当事人的约定。故董春苑要求东方之星房地产公司对合同第十五条第（三）项条款予以变更的请求，不予支持。东方之星房地产公司应按照合同的约定，支付已付购房款总额222077元的1%违约金即2220.77元，故董春苑请求东方之星房地产公司支付未能在规定期限内取得土地使用权属证书违约金2220.77元部分，予以支持。超过部分，不予支持。判决“…三、东方之星房地产公司向董春苑拒绝交付商品房给董春苑造成的损失（损失的计算方法：从2010年2月1日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以222077元为基数按日万分之二标准计算）；四、东方之星房地产公司对董春苑购买的商品房应当在本判决生效之后30日内将应由其提供的办理权属登记的资料报土地管理机关备案；五、东方之星房地产公司向董春苑支付未履行向土地管理机关备案违约金2220.77元；…”。（2010）江民一初字第1536号已发生法律效力，2012年4月28日，东方之星房地产公司向董春苑支付了（2010）江民一初字第1536号民事判决书确定的履行款共39839元，董春苑出具收据一份。2012年12月6日，董春苑诉至法院，请求判令：1、东方之星房地产公司向董春苑支付27134.51元违约金，以赔偿其因拒绝向董春苑交房，董春苑所造成的损失（违约金的计算：从2008年5月31日起至2010年1月31日止，以董春苑已付房款为基数按每日万分之二计算，即44.41元／日×611日）；2、东方之星房地产公司向董春苑支付赔偿金，以赔偿其在签订商品房买卖合同时，故意隐瞒土地使用权已被抵押、拒绝转让土地使用权的重要事实，对董春苑实施欺诈，给董春苑所造成的损失（赔偿金的计算：从2009年1月21日起计至办理权属登记资料报土地管理机关备案后、告知董春苑之日止，以董春苑已付房款为基数按每日万分之二［即44.41元／日］计算）。另查明：2005年5月18日，涉案房屋下的地块被设定抵押登记，2008年5月9日，该地块解除抵押。一审法院经审理认为：董春苑与东方之星房地产公司签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于董春苑请求东方之星房地产公司赔偿其2008年5月31日起至2010年1月31日逾期交房违约金损失的问题。根据生效的（2008）江民一初字第517号民事判决书以及（2010）江民一初字第1536号民事判决书的内容，东方之星房地产公司向董春苑交房的日期已经法院确认为2008年6月20日，董春苑也于在此之前的2008年6月13日收到东方之星房地产公司的交房通知，而董春苑直至2010年1月28日才去办理入伙手续，2008年6月20日至2010年1月28日期间并非为东方之星房地产公司的原因致使董春苑无法收房，故董春苑主张东方之星房地产公司赔偿其2008年6月20日起至2010年1月28日逾期交房违约金损失缺乏依据，不予支持。对于董春苑主张2008年5月31日至2008年6月19日期间的逾期交房违约金损失，根据双方合同第十一条的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。董春苑于2008年6月13日收到东方之星房地产公司的交房通知，约定其同月20日前到东方之星房地产公司办理入伙手续，故东方之星房地产公司应承担其至约定董春苑办理入伙期间未交房违约责任，董春苑要求东方之星房地产公司支付从2008年5月31日起至2008年6月19日逾期交房违约金的损失有事实和法律依据，予以支持，东方之星房地产公司应支付董春苑2008年5月31日起至2008年6月19日止按日支付已交房款222077元的万分之二违约金损失为888.2元。关于董春苑要求东方之星房地产公司赔偿其因在签订商品房买卖合同时，东方之星房地产公司故意隐瞒重要事实，实施欺诈，给其造成损失的问题。董春苑的此项诉讼请求实际上应为要求东方之星房地产公司支付逾期交付土地权证违约金，此诉求法院已以（2010）江民一初字第1536号民事判决予以处理，董春苑现再次主张，缺乏依据。另外，董春苑主张的东方之星房地产公司故意隐瞒重要事实，实施欺诈，提交了土地登记卡等证据证明双方签订合同时，商品房下的地块已设定抵押，但从土地登记卡的内容来看，该抵押已在东方之星房地产公司交房日前的2008年5月9日解除，商品房下的地块设定抵押并没有给董春苑造成损失，根据最高人民法院《关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定欺诈行为。”的规定，董春苑提交的证据不足以证明东方之星房地产公司有上述法律规定的情况，故对董春苑认为故意隐瞒重要事实，实施欺诈的诉讼主张，不予采信。董春苑还主张东方之星房地产公司霸占商品房土地，拒绝转让土地使用权，董春苑购买其商品房根本无法获得土地使用权，但东方之星房地产公司已于2008年6月13日向董春苑送达交房通知，并且法院的（2010）江民一初字第1536号民事判决书已判决“东方之星房地产公司对董春苑购买的商品房应当在本判决生效之后30日内将应由其提供的办理权属登记的资料报土地管理机关备案”，故董春苑的此诉讼主张亦缺乏依据，亦不予采信。综上，董春苑要求东方之星房地产公司赔偿其因在签订商品房买卖合同时，故意隐瞒重要事实，实施欺诈，给其造成的损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项之规定，判决：一、东方之星房地产公司向董春苑支付从2008年5月31日起至2008年6月19日止的逾期交房违约金损失888.2元；二、驳回董春苑的其他诉讼请求。案件受理费478元，由董春苑负担463元，东方之星房地产公司负担15元。上诉人董春苑不服一审判决上诉称：一、一审认定事实不清，缺乏法律依据。1、上诉人一直要求被上诉人按照合同规定的条件交房。上诉人在起诉之前，和被上诉人有长达1年5个月的调解期，其中还有工商部门和经开区建设行政主管部门参与调解，但是，被上诉人坚持拒绝交房。上诉人才起诉的。被上诉人虽然在2008年6月13日发了收房通知，但是，并没有按照规定给上诉人办理交房手续、签署收楼确认书。即使判决书生效，被上诉人依然拒绝交房，至到2012年5月3日，上诉人起诉的第二场官司（2010）江民一初字第1536号判决书生效之后，上诉人申请法院强制执行时，被上诉人才交房。根据被上诉人和物业公司签订的前期物业管理委托服务合同第七条的规定“业主应于收楼（以业主签署收楼确认书为准）之日起交纳物业服务费用。……”这已经明确说明了，被上诉人仅发一张交房通知单还不行，还要和上诉人办理交房手续、签署收楼确认书，而交房手续和收楼确认书的办理和签署的时间是2012年5月3日，有“钥匙、资料签收表”为证。因此，可以证明被上诉人在2012年5月3日之前没有向上诉人交房。被上诉人不服（2008）江民一初字第517号案件的一审判决，上诉请求撤消判决。被上诉人聘请的物业公司，索要不当物业费，而拒绝办理交房手续的起算时间，是从2006年12月1日计起，并非一审法院确定的2008年6月20日。物业公司多次通过电话、信件、以及律师函向上诉人强行索取物业费，甚至以到法院起诉的方式索求。案件（2011）民江一初字第1805号。事实证明，没有达到可以申请法院强制执行的程度，物业公司也同样不会给上诉人办理交房手续（后附证据）。（2008）江民一初字第517号民事判决书的生效时间是“2010年1月29日”（2010）江民一初字第1536号判决书的生效时间是”2012年4月13日”。因此，一审法院确定的收房日期”2008年6月20日”在“2010年月29日”之前是没有法律效力的，构不成上诉人在该期间主张收房的法律依据。上诉人在2010年1月28日才去办理入伙手续，已经比判决书的生效时间“2010年月29日”提前1天。综上所述，上诉人只有获得合法生效的法院判决，才有可能维护自己的合法权益。二、一审适用法律错误。（1）上诉人（2010）江民一初字第1536号的诉讼请求是“判令东方之星房地产公司2010年6月30日前，交付董春苑所购商品房的全部房地产权属证书，超过该日期按照《商品房买卖合同》第十五条第3款的规定，赔偿董春苑违约金2220．77元（1％）。”上诉人本案的诉讼请求是“……赔偿东方之星房地产公司在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒商品房地块，在订立买卖合同之前就已经抵押，故意隐瞒霸占董春苑商品房土地，拒绝转让土地使用权的重要事实，对董春苑实施欺诈，给董春苑造成的损失。……”上诉人主张的是，被上诉人在签订《商品房买卖合同》前，故意隐瞒了土地已设定抵押的重要事实，根据《合同法》第四十二条的规定，应当承担的赔偿责任，根本不是逾期交付土地违约金。（2）抵押权和土地使用权证一样是有价权证，可以设定抵押，获得抵押金的使用。根据《城市房地产管理法》的有关规定，被上诉人不依法转让商品房的土地使用权，就是剥夺了上诉人的抵押权，剥夺了上诉人可以获得的抵押金使用。《商品房买卖合同》约定的交房时间是2006年11月30日前，被上诉人2008年5月9日解除抵押，早就超过了合同约定交房时间。被上诉人即使解除抵押，仍然在侵犯上诉人的合法权益。根据《城市房地产管理法》的规定，被上诉人依然可以给上诉人制造以下侵权；a、随时可以出让商品房土地使用权、获取土地出让金，上诉人成为拆迁户、失去商品房。b、可以再次对土地设定抵押，占有抵押金、让上诉人承担风险，剥夺依法属于上诉人的抵押权；C、上诉人随时都要承受侵权威胁的巨大压力，造成严重的精神损失。上诉人请求被上诉人按照《合同法》第四十二条的规定承担赔偿责任，合理合法!（3）被上诉人于2005年12月30日和上诉人签订了《商品房买卖合同》，当日一次性收取了全部房款。于是，被上诉人的抵押风险，在上诉人不知情的情况下，被转移到了自身。被上诉人隐瞒上诉人的行为，违反了《消费者权益保护法》第十九条经营者提供真实信息的义务，剥夺了第八条上诉人享有的“知悉真情权”。被上诉人还在其提供的格式《商品房买卖合同》中公然撒谎；附件四：合同补充协议1、“出卖人已向买受人明示《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、及《商品房买卖合同》、补充协议及法律法规规章规定应明示的其他文件、证书及重要提示。……。”骗取上诉人签字画押。上诉人如果在签订《商品房买卖合同》之前，知道被上诉人已经设定抵押、在合同中设置陷阱，根本不会购买被上诉人的商品房，从源头避免这场旷日持久的商品房纠纷。被上诉人的以上行为，完全符合最高人民法院《关于贯彻<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见（试行）》第68条规定的“一方当事人故意告知对方虚假情况，故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。综上，请求撤销一审判决，改判支付上诉人的全部诉讼请求。被上诉人东方之星房地产公司答辩称：一、上诉人的第一项上诉理由，没有事实和法律依据，应予以驳回。1、上诉人的第一项诉讼请求违反一事不二诉原则，应予驳回。上诉人第一项诉讼请求是请求2008年5月31日起至2010年1月31日止的逾期交房违约金。但（2010）江民一初字第1536号民事判决书第16页已对确定交房时间（即2008年6月20日）之后涉案商品房未能交付，界定为不属于逾期交房，并对此作为不予采信的裁决，现上诉人再次请求2008年6月20日之后的逾期交房违约金，显然违反了一事不二诉原则。2、上诉人混淆了逾期交房违约金与赔偿损失的法律区别，其观点和理由在法律上发生根本错误，不应当得到支持。结合本案实际情况，所谓逾期交房违约金，是基于双方的约定为基本前提，而2008年6月20日之后，即原生效判决确定的交房日之后上诉人未能收房，是属于双方约定之外的损害赔偿范围，不是因双方约定产生的，两者的法律性质不同。而本案，上诉人在原生效判决明确裁决其2008年6月20日之后未能交付不属逾期交房，主张逾期交房违约金的意见不予采信的情况下，现上诉人仍然再次对2008年6月20日之后未能交房提起违约金之诉，显然违反了一事不再诉原则。而对于2008年6月20日之后未能交房的损害赔偿，上诉人已在（2010）江民一初字第1536号民事案件中主张过。对同一侵害人、同一侵害事实和侵害后果，只能主张一次损害赔偿。而不同于双方约定的违约金，对已约定的违约金只计算部分违约金进行主张的，而双方约定的另一部分违约金未主张的，可以另行主张。本案中，上诉人对其己主张过的且是经人民法院生效判决的损失，无权再次主张，何况本案上诉人是以逾期交房违约金提起的诉讼，人民法院也不应当以损害赔偿进行审理。二、上诉人第二项诉讼请求也无事实和法律依据，应当依法驳回。1、上诉人第二项诉讼请求实际就是要求被上诉人承担逾期交付土地使用权证的违约金，已违反一事不二诉原则。上诉人在第二项诉讼请求虽有所谓“故意隐瞒霸占商品房土地”的表述，但其更重要的表述为“拒绝转让土地使用权事实……损失的计算方法：从2009年1月21日起计至办理权属登记资料报土地管理机关备案后、告知上诉人之日止”，可见，上诉人本质上是要求被上诉人承担逾期办理土地使用权证的违约责任。而该项请求上诉人在（2010）江民一初字1536号案中已得到生效判决的处理，再次起诉己违反一事不二诉原则。根据双方的合同，上诉人承担逾期办证的违约最高责任为已付购房款总额的1％，该责任被上诉人也己承担。上诉人无权再次主张。同时，抵押权在2008年5月9日就己解除了，而上诉人诉请“损失的计算方法：从2009年1月21日起计至办理权属登记资料报土地管理机关备案后、告知上诉人之日止。”抵押权的设立、解除跟上诉人所谓的损失没有任何关联性。2、被上诉人没有欺诈行为。房地产开发商在取得土地使用权后，进行抵押贷款开发商品房，是房地产市场的普遍作法。此时土地使用权人是开发商的，而不是购房者的，开发商有权自行处分。与购房者签订商品房买卖合同后，交付商品房前，购房者仅享有的是一个债权，只有开发商将商品房及商品房所在土地一并交付给购房者后，购房者才享有物权。本案中，上诉人在被上诉人交付商品房前，只能请求被上诉人交付，逾期交付的，只能按合同追究被上诉人的违约责任，且上诉人也经生效判决确追究了被上诉人的未交房的违约责任。而本案被上诉人在生效判决确定的交付日前就已经解除了抵押，在交付使用时，被上诉人已消除了物权瑕疵，不影响上诉人的任何物权权能。因而，上诉人所称霸占其土地，拒绝转让土地使用权的提法都是错误的，因为被上诉人还没有将商品房及土地使用权交付给上诉人，上诉人还不享有物权，其不能行使物权所具有的占有、使用、收益、处分等权能，就不存在霸占、隐瞒等说法。同时，被上诉人因逾期交付商品房及逾期办证也承担了应承担的责任。本案，上诉人在生效判决确定的交房日时，所能交付的商品房及其土地使用权是没有任何权利瑕疵的，可以说是没有给上诉人造成任何损失，上诉人主张损失没有任何依据。且土地使用权证未能转移也不是因之前存在抵押权造成的，因抵押权早已解除，且生效判决对土地使用权未办证判决被上诉人承担了应承担的责任。上诉人再次主张缺乏依据。三、上诉人已明确放弃诉讼权益，现又另行起诉，没有依据，应予驳回。上诉人于2012年4月28日所写《收据》明确“……拒绝交房损失和未履行向土地管理机关备案违约金事宜，本人不再提出异议。”即上诉人已放弃其就本案的实体民事权益，不违反法律，现其违反承诺，再次起诉，其诉讼请求应予以驳回。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。当事人争议的焦点是：上诉人董春苑的诉讼请求是否依法有据？双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，上诉人董春苑在二审期间提交以下证据：证据1：《前期物业管理委托合同》复印件，证明交房要办理的手续、售楼确认书。证据2：钥匙、资料签收表，证明交房日期是2012年5月3日。证据3：催交物业费律师函；证据4：物业官司起诉书；证据5：物业官司传票，证据3-5三份证据证明物业公司索取不当物业费。证据6：附件四合同补充协议，证明被上诉人故意告知虚假情况，从附件四可以看出被上诉人没有告知商品房土地抵押情况，存在欺诈的行为。证据7：（2010）江民一初字1536号案件起诉书，证明上诉人的诉讼请求与本次诉讼请求是不一样的，且法院已受理该案件。证据8：《商品房买卖合同》，证明合同第十五条关于产权登记约定很清楚，但签订合同时被上诉人没有告知关于房屋产权登记情况，故其存在欺诈行为，其应当按照已付房款万分之二赔偿损失，至于万分之二的计算标准是参考逾期交房违约金计算得出。证据9：南经管（2007）9号复函，证据10：南宁市第五工商所回函，证据9-10均证明上诉人一直要求被上诉人交房。被上诉人东方之星房地产公司质证认为：证据1因无原件核实，真实性不予认可，且该证据与本案无关。对于证据2的真实性和关联性无法确认，应当以生效判决确认的事实为准。对于证据3的真实性无法确认，合法性、关联性有异议，与本案没有关联。对于证据4、5的真实性无法确认，合法性、关联性有异议，与本案无关。对于证据6的真实性无异议，并没有告知虚假情况，也没有任何隐瞒。该补充协议第五条非常明确依照法律规定物业公司是开发商前期规定的，仅是物业的管理和服务的关系，但不影响上诉人对合同的权利和义务关系。被上诉人在售楼大厅也张贴有土地抵押的材料，且第一条款已写明被上诉人应当明示的证书和文件已进行公示，上诉人已知晓情况所以其才签字确认。对于证据7的真实性无法确认，以生效判决（2010）江民一初字第1536号案件事实为准。对于证据8的真实性无异议，但该证据与上诉人的诉讼请求没有关联，且相矛盾。生效判决已确认商品房交付时间是2008年6月20日，被上诉人在交付房屋前已将土地抵押登记撤销，并不存在欺诈，也不存在因抵押问题办理不了产权问题。对于证据9的真实性无异议，这份证据中提到验收合同后才交付使用，对于验收问题在交付房屋前已验收合格，被上诉人该承担的责任已承担，故该证据与本案无关。对于证据10的真实性无异议，这份证据仅能证明工商进行过调解，不能证实上诉人主张被上诉人存在欺诈行为的观点。对一审查明“董春苑…..于2010年1月28日到东方之星房地产公司办理收房手续时，………董春苑认为交付2008年6月20日之前的物业管理费不合理而不予交付，东方之星房地产公司未给予董春苑办理入伙手续。”的事实，被上诉人东方之星房地产公司提出异议，认为入伙手续是物业公司负责办理的，当时是物业公司不给董春苑办理入伙手续，至于物业公司是如何办理的不清楚，为什么没有办理入伙手续也不清楚。根据生效的（2010）江民一初字第1536号民事判决书，查明“董春苑在（2009）南市民一终字第1626号民事判决发生法律效力后，于2010年1月28日到东方之星房地产公司办理收房手续时，广东中奥物业管理有限公司南宁分公司作为东方之星房地产公司的前期物业管理部门要求董春苑交付2006年12月1日起至2009年12月31日止的物业管理费、维修基金、电梯维修及年检费等费用，董春苑认为交付2008年6月20日之前的物业管理费不合理而不予交付，东方之星房地产公司未给予董春苑办理入伙手续。”，故一审确认东方之星房地产公司在2010年1月28日未给予董春苑办理入伙手续正确，东方房地产公司对该事实提出异议，却未能提供相反证据推翻生效判决所确认的事实，对其异议，本院不予采信。对一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为：关于董春苑请求东方之星房地产公司赔偿2008年5月31日至2010年1月31日逾期交房的经济损失的问题。董春苑于2008年6月13日已收到东方之星房地产公司的交房通知，虽然期间正值董春苑与东方之星房地产公司之间就逾期交房的诉讼正在进行中，但并不影响董春苑在此期间收房，董春苑亦无证据证明其按时去收房时，遭东方之星房地产公司拒绝交房的事实。然而董春苑直至2010年1月28日才去办理入伙手续，故一审以生效判决确认的东方之星房地产公司交房日2008年6月20日至2010年1月28日期间并非为东方之星房地产公司的原因致使董春苑无法收房，判决驳回董春苑要求东方之星房地产公司赔偿2008年6月20日至2010年1月28日逾期交房经济损失并无不当，仅支持董春苑主张的2008年5月31日至2008年6月19日期间的逾期交房损失888.2元正确，本院予以维持。董春苑在二审期间提交的证据，因不足以证明其上诉主张，故本院不予支持。关于董春苑要求东方之星房地产公司赔偿土地使用权被抵押造成的损失问题。从查明的事实可知，涉案商品房的土地使用权抵押已在东方之星房地产公司交房日前的2008年5月9日解除，商品房项下的地块设定抵押并没有给董春苑造成损失。同时，东方之星房地产公司已于2008年6月13日向董春苑送达交房通知，生效的（2010）江民一初字第1536号民事判决书已判决“东方之星房地产公司对董春苑购买的商品房应当在本判决生效之后30日内将应由其提供的办理权属登记的资料报土地管理机关备案”，故董春苑的此项诉讼主张缺乏依据，一审对董春苑的该项主张不予采信并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费456元，由上诉人董春苑负担。本判决为终审判决。审 判 长 农虹菲代理审判员 黄 琴代理审判员 陈 杨二〇一三年十一月十五日书 记 员 骆春利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：百度“”