（2013）浙温民终字第1417号

裁判日期: 2013-11-15

公开日期: 2014-05-27

案件名称

温州市鹿城诚信房地产开发有限公司与钱圣益商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

钱圣益,温州市鹿城诚信房地产开发有限公司,瑞安市塘下镇凰湾村村民委员会

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2013）浙温民终字第1417号上诉人（原审被告）：钱圣益。委托代理人：章伟玉。被上诉人（原审原告）：温州市鹿城诚信房地产开发有限公司。法定代表人：钱圣信。委托代理人：冯蒋华、池仁秋。原审第三人：瑞安市塘下镇凰湾村村民委员会。负责人：木建设。委托代理人：冯金伟。上诉人钱圣益因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2012）温瑞塘民初字第966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2004年9月14日，瑞安市人民政府在（2004）101号专题会议纪要中决定，考虑到瑞安市塘下镇凰湾村对鲍田一中征地建设的支持，给瑞安市塘下镇凰湾村安排25间宅基地指标，由市国土部门组织公开出让，出让所得扣除相关规费外，返回瑞安市塘下镇凰湾村。2008年5月14日，瑞安市塘下镇凰湾村召开村民代表大会，经表决决定由村集体委托“温州市鹿城诚信房地产开发有限公司”挂牌参加竞标，并代交押金600万元，该押金当作借款，月利率1.5%，30天内归还。2008年5月12日，原告和第三人签订协议书一份，协议约定：1、本次挂牌工作以原告名义参与，第三人向原告借款600万元作为挂牌保证金。如摘牌成功，地价款由第三人负责缴纳，逾期不缴纳的后果由第三人承担；2、第三人向原告所借的600万元保证金，从2008年5月14日起计算，借款30天，月利率1.5%；3、第三人负责本次挂牌报价工作，原告只履行相关手续；4、如摘牌成功，本地块建设的所有程序均由第三人自行负责办理及建设，原告予以配合。账务上在原告方实行内部独立核算；5、原告向第三人收取0.5%的管理费等。2011年6月17日，第三人在涉案项目建成可以销售之际召开村民代表大会，并对涉案房屋的销售对象、销售均价、开具发票方式、房款支付方式、选房方式进行表决并形成会议决议一份。2011年6月24日，塘下镇鲍田办事处确认该份决议情况属实。2011年7月28日，原告取得了涉案工程的商品房预售证。2011年8月5日，涉案工程进行了抽签选购，瑞安市公证处现场监督并公证了整个抽签过程。被告钱圣益签署承诺书后于当日参加了此次抽签选购，并选中“枫华公寓”的第1幢第2单元602室房屋。当日，被告即就该套房屋与原告签订了商品房预订协议书一份。2011年9月8日，被告的配偶戴丽霞以被告的名义和原告签订了商品房买卖合同一份，合同约定：该商品房总款为749350元，付款方式为“1、分期付款，在签订《商品房买卖合同》时支付全部房款的60%，在房屋结顶15天内支付全部购房款的20%，房屋交付时（以交房屋钥匙时间为准）付清剩余购房款。2、采用银行按揭贷款付清全部购房款方式，具体参照现行银行按揭贷款政策。在购房人符合相关贷款条件且银行同意给予贷款的前提下，原告公司予以配合。”逾期付款的违约责任为“1、逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”2011年11月4日，原告和第三人签订一份补充协议书，对涉案项目概况、项目的具体运作、纳税责任、销售违约责任等方面进行了补充约定。涉案工程于2011年10月29日完成2号楼主体结顶，于2011年11月6日完成1号楼主体结顶。第三人凰湾村村委会于2011年9月27日、2012年7月6日按照2011年6月17日村民代表会议表决通过的付款方式分别从被告交纳至第三人的押金700000元中向原告缴纳购房款200000元、147359元，原告开具了相应的增值税发票。2012年7月10日，原告通过邮政特快专递的方式向被告邮寄了一份催款通知，要求被告支付小区结顶后的应付剩余房款252121元，瑞安市公证处对原告的该邮寄行为进行公证。上述欠款现被告仍未支付。原判认为，本案的争议焦点在于：一、原告是否具有诉权；二、原告同第三人签订的两份补充协议是否有效；三、原、被告签订的商品房买卖合同是否有效。关于争议一，本案的涉案工程虽然实际上为第三人的村集体项目，原告和第三人在两份协议中的相关约定也表明第三人为该项目的具体管理实施者，但本案具有特殊性，由于当时的政策问题，不允许第三人村集体自行筹建返回地房屋，为了使村集体最终受益，经第三人村民代表会议表决通过由第三人借原告名义进行挂牌、建设，并得到政府部门的同意认可，且双方也已经通过协议书的形式将涉案工程挂靠在原告名下，故认为原告是有诉权的。关于争议二，原告和第三人于2008年5月12日签订的协议虽然在村民代表会议表决之前，但与村民代表表决的内容完全一致，故可视为第三人村集体事后对该协议的追认，而双方在2011年签订的补充协议是对前面协议的补充，故无需再进行表决通过；另第三人的自治章程中也明确规定村民会议将上述事项的表决权利授权给村民代表会议讨论决定，故该两份协议均不存在法定无效的情形，应认定为合法有效。关于争议三，被告在整个涉案工程的启动和销售过程均是知情的，其签署承诺书的行为足以表明已经知晓并认可了涉案房屋的销售方式、销售价格、价款支付方式等内容，抽签选房后同原告签订商品房预订协议书的行为足以表明其认可双方在商品房预售合同法律关系中的原告作为销售方、其作为购买方法律地位；虽然最终的商品房买卖合同的签订时间超过了原、被告在预订协议中约定的最长期限15天，但被告至今也没有要求解除房屋买卖合同或退回其抽签选中的涉案房屋，故商品房买卖合同的签订应视为双方对之前预订协议效力的确认；虽然在商品房买卖合同中的签名并非被告本人所签，但其配偶以被告的名义并且签署了被告两夫妻名字的行为足以构成表见代理，被告关于其配偶签署商品房买卖合同一事直到起诉时才知道的抗辩不符合情理，不予采信。故原告温州诚信房开公司与被告钱圣益之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应属有效合同。原、被告均应按照合同的约定履行相应的义务。《商品房买卖合同》约定的逾期付款违约金计算方式不存在过高情形，综上，原告有权要求被告支付房款及违约金，被告的抗辩没有事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决：一、被告钱圣益于本判决生效之日起十日内支付原告温州鹿城诚信房地产开发有限公司房款252121元，并自2011年12月15日起按日万分之三计算违约金至判决确定履行之日止；二、驳回原告温州鹿城诚信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5082元，由被告钱圣益负担。宣判后，钱圣益不服，提起上诉称：一、原审判决程序违法。本案于2012年10月23日立案，原审法院于2013年8月7日作出判决，显然超出审理期限。另外，瑞安市塘下镇凰湾村村民自治章程系原审第三人在原审法院作出判决前一天提交，原审法院采信该证据有悖证据规则。二、根据2004年9月14日瑞安市人民政府（2004）101号专题会议纪要，涉案工程系原审第三人土地被征收后政府返回给农民的安置返回地，故“枫华公寓”非市场流通的商品房项目，房屋建成后应按照成本价分配给本村村民安置居住。根据原审第三人与被上诉人就涉案工程建设签订的协议及补充协议的约定，被上诉人仅以收取项目管理费的形式代为建设涉案工程，有关资金来源、销售等事项均由原审第三人自行负责处理，与被上诉人无关。补充协议第五条还特别约定，涉案工程的房屋买卖合同中如有发生违约的，所产生的责任和费用均与被上诉人无关。可见，被上诉人仅是涉案工程的代建人，其对本村村民没有销售、定价权。三、被上诉人与原审第三人恶意串通，将政府安置给村民的宅基地非法变相为商品房买卖，侵犯上诉人作为本村村民应享有的权益，涉案房屋买卖合同应属无效。涉案房屋的每平方米成本价不超过4000元，土地出让金每平方米不超过3000元，故房价不应超过每平方米7000元，但建成后却以超过每平方米10000元的价格出售给本村村民，显然不合理。2011年11月14日，原审第三人未经村民代表大会表决及授权擅自将管理费提高了1440000元，并擅自提高房屋均价，侵犯了上诉人的合法权益。四、被上诉人提交的2011年6月17日凰湾村村民代表会议决议系被上诉人与原审第三人恶意串通虚构的，2011年8月5日商品房预定协议书因上诉人未按约定时间履行而失效，商品房买卖合同不是上诉人的真实意思表示，故以上证据均没有法律效力。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判。被上诉人温州市鹿城诚信房地产开发有限公司辩称：一、本案一审中，上诉人要求调整房价，出于对上诉人的尊重，上诉人征询原审第三人的意见，而原审第三人须召开村民会议讨论。为此，各方达成协议要求法院给予自行调解的时间。现上诉人原审法院超出审理期限为由主张原判程序违法，显然不能成立。二、上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系，被上诉人与原审第三人之间系委托代建合同关系，后者与上诉人无关。被上诉人系根据其与上诉人之间的商品房买卖合同提起本案诉讼，故被上诉人依法享有诉权，至于被上诉人基于本案应取得的款项如何分配是其与原审第三人之间的事情。本案是返回地项目，面向全村村民销售，但由于房源有限，并不是每个村民都能购买，为公平起见，房屋销售所得款项归原审第三人集体所有，再分配给包括上诉人在内的所有村民，这样每个村民享有的利益是相同的。本案中无论是商品房买卖合同还是委托代建合同均不存在恶意串通的情形，上诉人主张合同无效没有事实依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人瑞安市塘下镇凰湾村村民委员会的答辩意见与被上诉人温州市鹿城诚信房地产开发有限公司一致。二审期间，被上诉人提供了提供瑞安市发展和改革局商品房销售价格报备登记表，证明被上诉人已于2011年6月2日将涉案房屋的销售价格进行备案，房屋销售价格公开透明，不存在恶意串通的行为。上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。上诉人为证明被上诉人一审提交的2011年6月17日凰湾村村民代表会议决议系伪造，申请证人戴某、余某出庭作证。经审查，证人戴某、余萍某系村民购房户，与本案存在利害关系，其证言的证明力较弱，本院对上诉人的上述主张不予采信。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人以被上诉人与原审第三人恶意串通为由主张合同无效，但未提供证据证明被上诉人与原审第三人存在恶意串通的行为，原审法院对其上述主张不予采信，并无不当。同时，涉案《商品房买卖合同》中上诉人钱圣益的签名虽非本人所签，但被上诉人有理由基于戴丽霞与上诉人的夫妻关系相信戴丽霞有权代为钱圣益签订上述合同，因此，戴丽霞的行为构成表见代理。上诉人以其该合同没有其本人签字为由主张合同无效，缺乏事实与法律依据，原审法院不予采信，亦无不当。经审查，涉案《商品房买卖合同》的内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应认定为有效，双方依约享有合同权利、履行合同义务。原审第三人虽为涉案工程的实际管理实施人，但鉴于涉案房屋买卖的权利、义务均由上述《商品房买卖合同》设定，根据合同的相对性原理，应由被上诉人向上诉人主张相关权利，至于被上诉人收取的购房款归属应根据其与原审第三人的协议约定处理，上诉人据此主张被上诉人不享有诉权，其理由不能成立。现上诉人以合同约定的房屋价格过高为由拒不支付购房款，显然已构成违约，被上诉人根据合同约定要求其支付购房款及违约金，于法有据，原审法院对其诉讼请求予以支持，并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5082元，由上诉人钱圣益负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李　佩审　判　员　　蔡蓓蓓代理审判员　　曾　慧二〇一三年十一月十五日书　记　员　　詹旭初搜索“”