（2013）岳中民一终字第486号
裁判日期: 2013-11-15
公开日期: 2014-02-28
案件名称
ＸＸ祥与张跃进房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级��民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ祥,张跃进
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》：第六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百八十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）岳中民一终字第486号上诉人（原审原告）ＸＸ祥，男，1967年7月15日出生，汉族，个体工商户。委托代理人李军，湖南省岳阳市三湘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）张跃进，男，1969年7月19日出生，汉族，打工。上诉人ＸＸ祥因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民城初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年4月8日，以原告ＸＸ祥为甲方、以被告张跃进为乙方签订了一份《购房合同》，约定乙方愿将由其出资在岳阳市岳阳楼区冷水铺村李家组居民点内建成的一栋四层楼房以总造价480000元出售给甲方，甲方在签订合同时即付款200000元以作为定金，然后每修建一层付款50000元，余款在房屋交付前验收后一次性付清；房屋建造中，不管原材料上涨还是其他任何原因造成废约，按已付金额加倍赔偿；乙方保证在2011年年底提前交房；合同生效，未涉及事项，双方协商解决；合同还对其它事项进行了约定。该合同尾部有原、被告的签名，另有见证人刘桢明签名。合同签订后，原告于2011年4月10日支付了定金80000元。同年的4月11日、l0月22日、10月29日、ll月13日、ll月6日和2012年3月4日，原告先后支付了购房款、工资材料款、道路维修款和工资等款项共计241000元。交房期限届至，原告多次要求被告交付房屋，由于被告所修建的房屋没有办理规划和国土审批手续，导致该房屋未能建成，被告无法按时向原告交付房屋。原审法院认为，被告张跃进在岳阳市岳阳楼区冷水铺村李家组居民点内建设的讼争房屋未办理规划许可证和国土使用手续，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定，原告ＸＸ祥与被告签订的《购房合同》为无效合同。在被告无法交付房屋的情况下，原告按有效合同的违约责任方式要求被告双倍返还定金，于法无据，不予支持。根据无效合同的处理原则，因合同取得的财产应相互返还，过错方应赔偿对方因此造成的损失。故此，被告收取原告的321000元现金应当退还给原告。原告因合同无效造成的损失包括利息损失及因房屋价格上涨造成的差价损失，利息按银行同期贷款利率计算为37822元（本金按321000元、时间折中自2011年9月25日开始计算至2013年8月2日），因房屋价格上涨造成的差价损失，酌情认定95000元，两项损失共计l32822元；对于本案合同无效，被告未办相关手续就修建房屋并出售，过错明显大于买受人，应负主要责任，承担60％的损失即79693元，原告疏于审查，应负次要责任，承担其余40％的损失即53129元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条规定，原审法院判决：一、由被告张跃进退还原告ＸＸ祥购房款321000元；二、由被告张跃进赔偿原告ＸＸ祥损失79693元；以上一、二项，合计400693元，限被告张跃进于判决生效后十日内履行完���。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9010元，财产保全费3270元，共计l2280元，由原告ＸＸ祥承担2853元，被告张跃进承担9427元。上诉人ＸＸ祥不服，向本院提起上诉称：1、原审判决认定的房屋价格上涨标准定价过低，导致上诉人的购房差价损失未全部得到法律保护；2、原审判决责任划分不当，合同无效与上诉人无法定责任关联也非上诉人的过错导致，原审判决上诉人承担40%的责任错误；3、被上诉人在缔约履约期间均存在欺诈和故意扩大损失的行为，应当承担全部责任，赔偿上诉人主张的20万元。故请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判上诉人在原审认定的损失金额上增加赔偿120000元，并承担本案全部诉讼费用。被上诉人张跃进答辩��：1、双方签合同时按照1000元／㎡，当地的房价现在确实有所上升，但没有达到上诉人称的2500元／㎡，在2000元／㎡以下；2、原审判决上诉人承担40%的责任偏低，上诉人作为投资本身是有风险的，但被上诉人还是认可原审的责任划分比例；3、被上诉人并未欺诈上诉人，双方一直在协商。经审理查明，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，原审认定ＸＸ祥与张跃进的房屋买卖合同无效是正确的。本案争议的焦点问题是合同无效后，应当如何赔偿损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”1、关于损失的认定问题。因本案的房屋买卖合���系无效合同，故上诉人主张按照合同约定的“按已付金额加倍赔偿”20万元的“定金”赔偿责任没有法律及事实依据，对其该项诉讼请求应予以驳回。因诉争房屋并未建成，未进入市场流转的范围，且原审法院判决以房屋差价计算上诉人的损失，亦超出了ＸＸ祥的诉讼请求。ＸＸ祥在原审中未提出赔偿房屋差价的诉讼请求，且其在原审及二审中均未就房屋差价提供相应的证据，故上诉人的损失不宜以房价上涨造成的差价作为参考，本案中购房人的损失主要是利息损失。本院参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，酌情按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算上诉人的利息损失，共计134068.9元（计算方法详见附表）。原审法院认定的损失系处理不当，本院予以纠正。2、关于责任划分的问题。上诉人不是诉争房屋所在地的集体经济组织成员，在签订合同时已知该土地的相关手续当时并未办成，但过于轻信被上诉人，因此上诉人自身亦有过错。被上诉人未办理相关手续就修建房屋并出售，在合同约定期满无法建房时仍向上诉人收取购房款，造成上诉人损失的扩大，因此被上诉人的过错明显大于上诉人。根据本案实际情况，本院认定张跃进应承担70%的赔偿责任，即93848.23元，ＸＸ祥自负30%的损失，即40220.67元。综上，原审判决认定事实清楚，处理不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第180条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民城初字第147号民事判决第一项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民城初字第147号民事判决第二项；三、被上诉人张跃进赔偿上诉人ＸＸ祥的损失93848.23元，此款限本判决生效之日起10日内付清；四、驳回上诉人ＸＸ祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费12280元，二审案件受理费2700元，合计14980元，由上诉人ＸＸ祥负担4494元，由被上诉人张跃进负担10486元。本判决为终审判决。审 判 长 陈玉香审 判 员 何 蓓代理审判员 程 鹏二〇一三年十一月十五日书 记 员 胡 娜 微信公众号“”