（2013）祁民初字第611号

裁判日期: 2013-11-15

公开日期: 2016-12-31

案件名称

王贤荣与祁县麓台城区城南村村民委员会、祁县天源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

祁县人民法院

所属地区

祁县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王贤荣,祁县麓台城区城南村村民委员会,祁县天源房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第九十四条，第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百一十一条，第一百一十二条第一款

全文

山西省祁县人民法院民事判决书（2013）祁民初字第611号原告王贤荣，中铁三局建筑安装工程有限公司职工。委托代理人李媛，祁县古县镇镇政府工作人员。委托代理人史月亮，祁县昭馀镇法律服务所法律工作者。被告祁县麓台城区城南村村民委员会。法定代表人渠毓忠，该村村委主任。委托代理人武秀萍，该村委会法律顾问。被告祁县天源房地产开发有限公司。法定代表人渠鹏飞，男，该公司总经理。公司地址：祁县南关大街1号。委托代理人闫立冬，山西祁明律师事务所律师。原告王贤荣诉被告祁县麓台城区城南村村民委员会（以下称村委会）、祁县天源房地产开发有限公司（以下称房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员闫其良独任审理，公开开庭进行审理，原告王贤荣及代理人李媛、史月亮、被告村委会代理人武秀萍、被告房地产公司代理人闫立冬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，该于2011年1月26日，在村委会与房地产公司设立的售楼处购得馨逸小区住宅楼9幢2单元401室楼房一套，并交纳各项费用共计人民币180751元，该售楼处也将部分钥匙交付给该，但几天后，被告村委会拿其它钥匙把房门打开换掉锁芯，强行占房，致该至今无法入住，故诉至法院要求被告返还购房款并承担从交付购房款之日起至退清该款之日银行同期贷款利率四倍之利息；或交付房子或支付与该房同等面积的市场价的购房款。被告村委会辩称，该对原告因购房产生纠纷，至今不能入住深表同情，但原告所购房屋，是被告开发公司承诺给该留的，且钥匙也已交该村委会，故不存在抢占房屋一说，此纠纷完全是由房地产公司造成的，故原告的购房款及相应损失也应由房地产公司承担。被告房地产公司辩称，被告村委会的馨逸小区是该公司全资包工包料兴建的，按合同约定村委会全权委托该公司代理销售，其销售款项25%归村委会、75%的款项用于村委会偿还向该公司的借款400万元，到最后一次交款时双方核对结清，现双方诉争的房屋是该公司依据村委会的委托销售出去的，且一切事宜已移交村委会，不同意解除购房协议，因此对原告请求应由被告村委会承担，并驳回原告对该公司的起诉。经审理查明，2010年5月18日被告村委会为对该村原球磨机厂进行房地产开发，与被告房地产公司分别代表甲、乙双方签订协议一份，该协议约定：开发地块位于该村球磨机厂原址，占地面积16亩，土地性质属集体所有；甲方负责提供上述土地的使用权及开发所需的相关手续，乙方负责建筑施工以及楼盘的销售；甲方按土地性质及建筑面积支付乙方开发投资管理费，土地仍为集体性质的每平方米支付乙方100元，土地变更为国有土地商品房用地性质的每平方米支付150元；为促进楼盘销售，甲方负责为购房户无偿办理户籍落户该村的手续（一套房只限一户），落户于该村的购房户除不享受村民福利及养老金外，其余权利、义务购房户均应享受，甲方为购房户出具承诺书；甲方允许购房户转让所购房屋，并给购房户办理转让备案手续，竣工后甲方负责小区的物业管理；为更好的提高销售业绩，由乙方配备销售人员及财会人员，负责房屋的销售事宜，乙方设立专户，并且每月月底将销售报表报于甲方；甲方出具售楼专用章一枚，供乙方售楼时使用，售楼合同内容、价格由双方商定。2010年9月3日被告村委会与被告房地产开发公司分别代表甲、乙双方又签订一份建筑工程施工合同，约定建筑面积17420.43㎡；该楼房销售由乙方专立账户，直接销售，销售款全部入乙方账户，用于保障乙方工程进度，甲方不得私自销售，除甲方借乙方的借款、工程垫资款、及每平方米的工程管理费外，剩余款移交甲方。2010年12月14日被告村委会与被告房地产公司分别代表甲、乙双方就馨逸小区销售事宜签订补充协议一份，该协议确定，住宅房1640元/㎡、地下室450/㎡、车库2000元/㎡、商铺4000元/㎡；销售事宜均由乙方办理，包括前期宣传，配备销售人员、财会人员、及出具销售合同、收据；住户付款方式，签订协议时交纳20000元定金，二层封顶后付60%（含定金），主体完工后付至80%，交付钥匙时付清剩余20%；同等条件下优先城南村村民或居民购买，并按规定3日内交付定金；该补充协议签订后，被告房地产公司为规范销售，以合同约定刻制了名称为“祁县城南馨逸小区售楼专用章”一枚，并以祁县麓台城区城南村村民委员会为合同一方开始出售。2011年1月26日原告王贤荣在被告房地产公司设立的售楼处签订售房协议一份，该协议约定的售房单位为:“祁县麓台城区城南村村民委员会”；房屋位置馨逸小区9幢2单元401室；建筑面积为93.418㎡，单价1699元/㎡，合计159389.98元，地下室为本单元3号，面积15.089㎡，单价450元/㎡，合计6790.05元，合计购房款166180元；签订合同时交定金20000元，二层封顶后付款60%，主体工程完工后付款80%，交付钥匙时付清全部房款；该工程于2010年11月1日开工，2012年6月30日交付使用；非城南村户籍人员购房可办理落户城南村手续，费用自理。协议签订后，原告王贤荣于2011年9月25日交被告房地产公司134000元，于2012年10月22日（分五笔）共交被告房地产公司购房款及维修费等计款46751元，原告合计交款180751元。2012年10月15日被告房地产公司让所有购房户详细阅读小区《使用说明书》后，在同意书上签字捺印。2012年10月22日售楼部工作人员给原告王贤荣发放了所购房屋钥匙一把。2013年春节前原告家人给该房屋贴对联时该房尚能打开，2013年4月5日左右，原告准备装潢该房时，该房房门无法打开。还查明，2013年3月25日，祁县城南馨逸小区的购房户不能正常入住，反映到祁县信访局后经祁县麓台城区管委会协调，被告村委会与被告房地产公司达成协议，并于当日办了交接事宜。之后被告村委会即将原告所购9幢2单元401室房屋卖给本村村民崔文刚。现该小区所开发的房屋除三套商铺房未出售外其它的住宅房已全部售完。另审理中，本院要求被告村委会提供关于祁县城南馨逸小区开发的相关手续和批文，但至今未能提供。以上事实，有原告提供的售房协议书、收据，被告村委会提供的协议书、建设工程施工合同条款、情况说明、售房协议书、证明、移交书及被告房地产公司提供的通知书、情况说明、协议书、同意书、物业费用明细表、收据和当事人当庭陈述情况予以证明。本案因被告方不同意调解，故未作调解。本院认为，被告村委会与被告房地产公司于2010年5月18日、2010年9月3日、2010年12月4日分别签订的祁县城南馨逸小区开发协议书、建设工程施工合同条款、及补充协议书是当事人双方真实意思的表示，二被告方均无异议，本院对此予以确认。被告村委会为改变村容村貌，改善村民居住条件推进新农村建设，在对该村球磨机厂原址16亩土地未办理土地转让手续，未交纳土地出让金，即不具备上市销售的条件下，由被告房地产公司垫资开发并由该公司以祁县麓台城区城南村村民委员会为合同一方对外销售，并加盖祁县城南馨逸小区专用章，承诺给非本村村民以外的购房户办理落户手续，被告房地产公司作为开发商，既不能办理落户手续，又不属房屋的所有权人，故其售楼行为应属代理行为，其在销售过程中产生的后果应由被告村委会承担；而作为经济条件有限，又无房居住的原告王贤荣，在对二被告间的合同约定及代理行为并不知情、也无法知情的情况下，通过亲朋好友筹集资金，购买房屋的行为并无不妥，该购房合同理应予以保护，原告付款后，即应享有该房屋；二被告间因在合作过程中发生纠纷，被告村委会将由被告房地产公司依合同约定销售给原告王贤荣并已交付的房屋强行收回后又出售给该村村民崔文刚致二被告不仅无房可供原告王贤荣，且经原告多次催要至今仍不履行退款义务，实属违约，也给原告造成巨大经济损失，故对原告诉请予以支持。至于被告村委会称原告所购房屋是被告开发公司给其预留之辩，属二被告间的合作事务，不得对抗善意的原告王贤荣，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告王贤荣与被告祁县麓台城区城南村村民委员会于2011年1月26日用祁县城南馨逸小区售楼专用章签订的由被告祁县天源房地产开发有限公司具体承办的售房协议书；二、由被告祁县麓台城区城南村村民委员会于判决生效后十日内退还原告王贤荣购房款等180751元及相应利息（利息按银行同期贷款利率的四倍计算，其中134000元从2011年9月25日起计算，46751元从2010年10月22日起计算，直至付清该款为止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3915元，减半收取1578元，由二被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。代理审判员　　闫其良二〇一三年十一月十五日代理书记员　　王银萍来源：百度“”