（2013）龙民一初字第477号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2016-06-20
案件名称
刘霞与吉林市公交通利达房地产开发有限责任公司、长春华北汽车贸易集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市龙潭区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘霞,吉林市公交通利达房地产开发有限责任公司,长春华北汽车贸易集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零二条，第二百二十九条，第二百三十五条；《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省吉林市龙潭区人民法院民 事 判 决 书（2013）龙民一初字第477号原告：刘霞，女，1961年12月1日生，满族，无职业，住吉林市龙潭区。委托代理人：李文华，吉林千禾律师事务所律师。被告：吉林市公交通利达房地产开发有限责任公司，住所地吉林市龙潭区。法定代表人：ＸＸＸ，该公司总经理。委托代理人：宋智萃，该公司职员。委托代理人：张建波，该公司职员。被告：长春华北汽车贸易集团有限公司，住所地长春市汽车产业开发区。法定代表人：张鹏，该公司董事长。委托代理人：郑洪雁，吉林庆合律师事务所律师。原告刘霞诉被告吉林市公交通利达房地产开发有限责任公司（以下简称通利达公司）、长春华北汽车贸易集团有限公司（以下简称华北汽贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘霞及委托代理人李文华、被告通利达公司委托代理人宋智萃、张建波，被告华北汽贸公司委托代理人郑洪雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：坐落于吉林市龙潭区华丹大街66号3号商场34、35、36号网点为我所有的商业服务类用房。该房屋在2011年8月9日给付到我手中，因该房屋在交接给付前为被告通利达公司出租给被告华北汽贸公司的状态，被告通利达公司将我的房屋租赁给被告华北汽贸公司用于销售汽车及售后服务。该房屋归我所有后一直与被告华北汽贸公司延续租赁关系。依据二名被告签订的租赁协议，租赁期限届满须将所改造的房屋结构恢复原样。在该房屋到期前一个月我问被告华北汽贸公司是否续租，被告华北汽贸公司说肯定续租。2012年4月16日，被告通利达公司与被告华北汽贸公司租赁合同期限届满，被告华北汽贸公司并未搬走，也未给付房租，后来在未通知我的情况下偷偷搬走。因在租赁期间被告华北汽贸公司对房屋进行了大幅装修改造，被告华北汽贸公司搬出时又对装修部分进行了破坏性拆改，造成我的房屋主体结构、门窗等严重受损，如不修复根本无法继续使用。我要求二名被告将房屋恢复原样，二名被告互相推诿，房屋钥匙在10月末才交付给我，致使房屋在2012年11月16日才租赁出去，还给新租户15天装修期，导致我在2012年12月1日才正式收取租金。我认为，被告的行为违反了合同约定，侵犯了我的合法权益，因房屋破损不能对外租赁以及寻找新的租户耽误租赁期间所受到的经济损失应由二名被告承担。故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告通利达公司及被告华北汽贸公司对拖延交付房屋期间的租赁费93，750.00元（2012年4月17日-2012年12月1日，租金标准为12，500.00元／月）承担连带给付责任；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告通利达公司辩称：1、我单位与原告刘霞之间为委托合同关系，不是租赁合同关系，原告不应向我单位主张租赁费用损失。因为本案租赁合同的房屋系我单位开发建设的，但在2010、2011年通过协议方式将商城内的41处商业网点转让给吉林市化学工业循环经济示范园区管委会（以下简称管委会），包括本案租赁合同中的房屋。管委会同意我单位在上述房屋没有出卖之前，对上述房屋有出租、使用、进行管理维护的权利，租金归我单位所有。2011年8月，管委会将商城内的34、35、36号网点转让给本案原告，并将房屋交付到原告手中。我单位在此时间后，与刘霞之间就是协助刘霞办理房屋交接以及产权相关手续的关系，始终不存在房屋租赁合同关系。2、原告与被告华北汽贸公司在2011年8月份后存在租赁合同关系。理由是：在管委会未将房屋出卖前，我单位有出租使用权和维修管理的义务，因此与被告华北汽贸公司签署了为期三年的房屋租赁合同，时间为2009年4月17日至2012年4月16日。由于该3处网点在租赁范围内，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题解释》中“买卖不破租赁“的规定，在房屋交付后，我单位将该3处网点的租金及租赁合同的权利、义务一并转给了原告。所以，原告与被告华北汽贸公司在2011年8月份后双方就是租赁合同关系。3、原告诉讼请求租金损失不应该向我单位主张。理由是：原告主张的是拖延交付房屋造成的租赁费用损失。而我单位协助交接房屋的义务履行时间是2011年8月，被告华北汽贸公司支付的租金其中2011年8月至2012年4月的租金我单位已经给付了原告。显然，原告购买房屋后，知道该房屋存在租赁合同，并收取了租金，我单位履行房屋买卖交接房屋的时间就是2011年8月。而原告主张的是租赁合同结束后房屋拖延交付的损失，和我单位没有任何法律关系，不应该向我单位主张，而且原告也承诺不向我单位主张。综上，我单位与本案原告之间不存在房屋租赁合同纠纷以及延迟交付房屋的过错，因此也不应该承担任何法律责任，请求人民法院依法驳回原告对我单位的诉讼请求。被告华北汽贸公司辩称：1、被告与原告之间不存在任何房屋租赁关系，原告不是被告租赁合同的相对人。2、被告作为租赁合同当事人没有违反合同约定，合同届满后被告已经对房屋进行了恢复原状，也得到了确认，被告认为原告诉请无事实及法律依据。根据原告的诉讼请求和理由以及被告的答辩，本院归纳的争议焦点是：被告通利达公司与原告之间是否存在租赁关系；2、被告华北汽贸公司与原告之间是否存在租赁关系；3、原告的诉请是否有事实及法律依据。根据本案的争议焦点，双方当事人进行了举证、质证，本院进行了认证。原告刘霞向本院提交如下证据：1、房屋所有权证一份，证明：争议房屋的地理位置、面积等情况，即原告是吉林市龙潭区华丹大街66号3号商场34、35、36号网点的合法产权人。各被告经质证后均表示无异议。2、房屋交接单副本3份，证明化工园区拆迁办在2011年8月9日通知被告通利达公司龙潭区华丹大街66号3号商场34、35、36号网点交接给原告。被告通利达公司经质证后表示，对真实性无异议，但是从该证据能看出该网点从2011年8月份已经交付原告，从2011年8月我公司对该网点不再享有权利。被告华北汽贸公司经质证后表示，我公司对该事实并不知情，该证据与我公司无关。3、被告通利达公司工作人员梁连科与被告华北汽贸公司签订的租赁合同及附件各一份，证明被告通利达公司的工作人员与被告华北汽贸公司签订合同，将34、35、36号网点租赁给被告华北汽贸公司。合同起止时间为2009年4月17日-2012年4月16日，在合同中双方约定乙方需在办理入户手续同时交纳墙体拆改保证金，并在房租到期后恢复房屋原样。被告通利达公司经质证后表示，对真实性无异议，证明问题有异议，这是原告和华北汽贸公司签订的协议，协议的内容并不全面，该协议的履行期限是2009年4月17日-2012年4月16日，但是在2011年8月份该三处网点已经交付给原告，因此2011年8月-2012年4月我单位未与华北汽贸公司履行该租赁协议。拆改保证金与本案原告主张的租金无关。被告华北汽贸公司经质证后表示，对真实性及合法性无异议，证明问题有异议，我公司认为该证据恰恰能证明我公司与原告之间及被告通利达公司不存在任何房屋租赁关系，我公司是与自然人梁连科之间签订的房屋租赁合同，与原告不存在租赁关系。另外从原告提供的房屋交接单也可以看出该房屋并不是梁连科转让给原告的，所以我公司与梁连科之间的合同对原告是否继续有效尚未确定，同时我公司在合同届满后，已经对房屋进行了恢复。4、原告与于化签订房屋租赁协议一份，证明原告在2012年11月16日才将该网点租赁出去，12月1日起才收取租金，租金为15万元／年，即1.25万元／月，是我计算损失的依据。被告通利达公司经质证后表示，对真实性和关联性均有异议，可能是原告为了诉讼而形成的，该证据与本案无关。被告华北汽贸公司质证后表示，与我公司无关。5、证人于化证人证言一份，证明2012年11月16日承租原告房屋，由于当时楼梯、电、水暖没有干完，2012年12月1日才搬进去的。6、证人魏连山证人证言一份，证明在2013年8月中旬的时候帮原告维修房子，房屋的隔墙没有了，我们帮着修复暖气、楼梯、还有清理工作。7、证人曹旭久证人证言一份，证明2013年8月中旬的时候给原告干活，帮助清理屋内、安装楼梯、砌墙，干了半个多月。原告经质证后表示，对三位证人的证言无异议。被告通利达公司经质证后表示，三位证人证明的是同一个问题，即拖延交付房屋，房屋什么时候出租及是否拖延交付房屋都是新房主刘霞的权利义务，与我单位无关。两位证人证明对原告房屋进行了装修，但是是在我们交付房屋之后，是原告自己找人装修的，而且证人不清楚房屋的原状是怎么样的，不清楚证人是对房屋进行恢复还是对房屋进行二次装修，因此不能证明待证问题。被告华北汽贸公司经质证后表示，证人不清楚房屋的原状是怎么样的，不清楚证人是对房屋进行恢复还是对房屋进行二次装修，因此不能证明待证问题。被告通利达公司向本院提交如下证据：1、协议书两份，证明：1、本案租赁合同中的房屋系我单位开发建设的；2、在2010、2011年，我单位将开发建设的统泰汽配城中的41处商业网点，含原告刘霞的34、35、36号网点三处，抵账给了管委会；3、根据协议及房屋实际现状，管委会同意在上述房屋出卖前，让我单位管理房屋并同意出租，租金归我单位。原告及被告华北汽贸公司经质证后表示无异议。2、租赁合同一份，证明：1、我单位于2009年将本案租赁合同中的房屋出租给本案的被告华北汽贸公司。2、我公司与原告不存在租赁合同关系。梁连科代表的是我们公司。原告经质证后表示，对真实性无异议，证明问题有异议，该协议恰恰能证明租赁给被告华北汽贸公司的租赁期限及当时的约定都是真实的。被告华北汽贸公司经质证后表示无异议。3、刘霞在2012年11月26日出具的承诺书一份，承诺书中载明，与房屋有关的所有问题不用公交通利达公司负责，发生任何问题与公交通利达公司无关。证明本案与我公司没有任何关系，我公司不承担任何责任。原告刘霞经质证后表示，认为名是我签的，但是2012年11月份华北汽贸公司的经理王家树找我到我网点签字的，当时房子没有恢复完，王家树说这几天一定把房子弄完，先让我把字签上。我当时没有细看协议的内容。但从该证据可以看出被告华北汽贸公司确实根据经营需要对房屋内多处进行了拆改装修，到2012年8月份的时候没有进行恢复。而且到2012年11月26日原告才验收房屋，验收的时候还有个别项目没有完成。被告华北汽贸公司质证后表示无异议，恰恰能够证明我公司对该房屋进行了恢复。4、收条一份，证明：1、我方已经将刘霞购房后至租赁合同履行结束这段期间3处网点的租金交给刘霞，刘霞出具收条证明收到；2、刘霞于2011年8月已经取得了该房屋，我公司与刘霞之间是房屋买卖合同法律关系；3、我公司在2011年8月已经履行了房屋买卖交付房屋的义务，即在这个时间，已经与原告办理了房屋买卖交付义务，不存在延迟交付房屋的过错；4、我公司与被告华北汽贸公司的租赁合同法律关系已经终止。而由原告刘霞与被告华北汽贸公司继续履行该房屋的租赁合同，该租赁合同的出租方已经转为本案原告刘霞。原告刘霞经质证后表示，真实性无异议，该证据恰能证明被告通利达公司只是把租金给我，拆改保证金没有给我。被告华北汽贸公司质证后表示与我公司无关。5、中国人民银行专用系统凭证一份，证明被告华北汽贸公司在签署租赁合同时，知道梁连科为我公司员工，在职权范围内，受我公司委托签署的租赁协议，为此，被告华北汽贸公司没有向梁连科个人支付租金，而是向我公司支付租金。原告经质证后表示无异议。被告华北汽贸公司经质证后表示，对真实性无异议，但只能证明我公司给被告通利达公司打过钱，不能证明是租金。6、龙潭区人民法院（2013）龙民一初字第474号民事判决书一份，证明该案的原告也是和本案原告刘霞一样购买我公司网点的业主，该判决书认定事实的部分能证明我公司不承担责任。原告及被告华北汽贸公司经质证后均表示，真实性无异议，但是该判决未生效。被告华北汽贸公司向本院提交如下证据：1、租赁合同及补充协议各一份，证明我公司是与梁连科签订的租赁合同，在2008年我公司与被告通利达公司签订过合同，但该合同已经作废了，我公司与梁连科约定房屋到期后恢复原状，但是没有约定恢复的期限。原告经质证后表示，对真实性无异议，证明问题有异议，梁连科是被告通利达公司工作人员，刘霞承继了当时签订合同所有条款及权利义务，刘霞与两名被告之间存在租赁关系。被告通利达公司经质证后表示，对真实性无异议，证明问题有异议，梁连科是我单位员工，负责房屋租赁事宜，形成了民法上的表见代理。2、收条一份，证明房屋恢复之后经过原告确认。原告经质证后表示，该收条是2012年11月份签的，恰恰证明被告华北汽贸公司对我房屋进行了拆改，与原告存在租赁关系，上面没有按手印及签字的部分是当时仍然没有恢复的（防火设备只有原告签字没有手印、二楼水没有签字），而且当时签订的是2张，另一张上面有日期，被告没有提供。该证据恰能证明被告华北公司对房屋进行了大部分拆改，并非是简单的装修。被告通利达公司经质后表示，与我单位无关。本院经审查后，对原告、被告通利达公司、被告华北汽贸公司提交的证据及证人证言综合评判如下：对原告提交的证据1-3，该证据具有真实性、合法性、关联性，故本院对上述证据予以采信。对原告提交的证据4，该证据系孤证，缺乏相关双方租金往来等相关证据予以佐证，故本院对该证据的证明力不予确认。对于证人证言5-7，由于该证人证言与本案不具有直接关联，故本院对该证据不予采信。对被告通利达公司提交的证据1，该证据经原告及被告华北汽贸公司质证后无异议，且该证据能够与原告提供的证据1、2相互印证，故本院对该证据予以采信。对被告通利达公司提交的证据2、5，该两份证据能够相互印证，证明梁连科与被告通利达公司签订租赁合同系履行职务的行为，故本院对该证据的证明力予以确认。对于被告通利达公司提交的证据3、4，该份证据经原告质证后表示都是其本人的签名，故本院对该证据的真实性予以确认。原告刘霞虽辩称没有看清协议的内容，但原告并未提供有效证据证明其抗辩观点，故本院对该证据予以采信。对被告通利达公司提交的证据6，由于该判决书并未生效，故本院对该证据的证明力不予确认。对被告华北汽贸提交的证据1、2，本院对该证据的真实性予以确认。根据双方当事人在庭审中的举证、质证和本院的认证，本院可以确认如下事实：2009年3月20日，被告通利达公司职员梁连科（甲方）与被告华北汽贸公司（乙方）签订租赁合同，将吉林统泰国际汽配城3号楼34、35、36号等房屋租赁给被告华北汽贸公司经营使用，租期为2009年4月17日至2012年4月16日止，并约定在房租到期后恢复房屋原状。被告华北汽贸公司于2009年4月21日通过汇兑形式向通利达公司支付租金280，000.00元。2010年9月8日，化工园区管委会与被告通利达公司签订协议书，2011年10月24日签订补充协议，约定由管委会收购被告通利达公司所有的位于吉林市统泰汽配商城内41处网点（包含统泰汽配城3号楼34、35、36号网点）。原告刘霞通过产权调换取得了统泰汽配城3号楼34、35、36号网点，2011年8月9日，管委会向原告交付了上述网点房屋，原告于2013年5月7日取得了上述房屋的所有权登记证书。2011年8月16日，被告通利达公司向原告刘霞支付了2011年8月10日至2012年4月16日期间统泰汽配城3号楼34号网点租金24，259.00元（35，000.00元／年）；35号网点租金24，259.00元（35，000.00元／年）；36号网点租金25，966.00元（38，000.00元／年）。2012年4月16日该租赁合同到期时，房屋没有恢复原状，被告华北汽贸公司延期至2012年8月将房屋交付给原告。2012年11月26日，原告刘霞出具承诺书，承诺内容为：“2012年8月份该门市房屋交给我之后，经与华北汽贸公司协商，由华北汽贸公司按照我的要求对房屋墙体结构、门窗和给排水、电气、供热及消防设施予以了恢复。现经我验收合格符合我的要求。今后有关房屋墙体结构、门窗及水、电、供热、消防设施的恢复和使用等工作不用吉林市公交通利达房地产开发公司负责，发生任何问题均与吉林市公交通利达房地产开发公司无关。”本院认为：（一）根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，本案中，虽然梁连科以自己的名义与被告华北汽贸公司签订租赁合同，但由于本案争议房屋系被告通利达公司开发建设且梁连科系被告通利达公司的职员，2009年4月21日被告华北汽贸公司又支付被告通利达公司租金280，000.00元，系被告华北汽贸公司在订立合同时明知梁连科签订合同系代理被告通利达公司的职务行为，故该租赁合同直接约束被告通利达公司与被告华北汽贸公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案争议房屋得所有权由被告通利达公司变更至原告刘霞名下，由于本案争议房屋所有权变动系发生在被告通利达公司与被告华北汽贸公司的租赁期间，因此所有权的变动不影响租赁合同的效力，该租赁合同对新的所有权人即本案原告刘霞继续有效。2011年8月16日，被告通利达公司已将争议房屋的租金（2011年8月10日至2012年4月16日）支付给原告刘霞，因此该租赁合同中被告通利达公司的权利义务由原告刘霞承继。因此自2011年8月10日至2012年4月16日期间，原告刘霞与被告华北汽贸公司存在租赁关系。被告通利达公司与原告刘霞之间仅是该租赁合同下权利、义务的转移，而非形成新的租赁关系，且原告于2012年11月26日出具承诺书不要求被告通利达公司承担责任，因此原告诉请要求被告通利达公司对延期交付房屋承担连带赔偿责任的诉请无事实及法律依据，故对于该项诉请，本院不予支持。（二）根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，被告通利达公司与华北汽贸公司签订的房屋租赁合同中明确约定在房屋到期后恢复房屋原状。而在2012年4月租赁期满后，被告华北汽贸公司并没有按照合同约定将房屋恢复原状，而是延期至2012年8月返还租赁房屋，造成了出租方在延期交付房屋期间的损失。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案原告刘霞有权要求被告华北汽贸公司赔偿延期交付房屋期间的租赁费损失。但对于原告要求被告按照年租赁费150，000.00元的标准赔偿9，375.00元损失的诉讼请求，本院认为，该请求超出了被告的可预见范围，应以原租赁合同约定的租金标准计算，由于双方并未在合同中约定恢复期间，本院认为，被告华北汽贸公司于2012年8月份交付原告房屋后至2012年11月26日原告出具承诺书自认该房屋经其验收符合要求之日止为被告华北公司对本案争议房屋恢复原状的合理期间。因此，由于被告华北汽贸公司延期交付房屋（2012年4月16日至2012年8月1日）给原告造成的损失为31，500.00元。（35，000元÷12个月×3.5个月＋35，000元÷12个月×3.5个月＋38，000元÷12个月×3.5个月=31，500.00元。）综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条、第四百零二条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：判决如下：一、被告长春华北汽车贸易集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘霞租赁费损失31，500.00元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告长春华北汽车贸易集团有限公司未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，143.00元，由被告长春华北汽车贸易集团有限公司承担720.00元，由原告刘霞承担1，423.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 王立民审 判 员 崔思文代理审判员 杨 兵二〇一三年十一月十四日代理书记员 金美序