（2013）宝民三（民）初字第1390号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-02-13
案件名称
王夏成、王金妹与李佩芬、金燕萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王夏成,王金妹,李佩芬,金燕萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第五十五条；《中华人民共和国继承法》：第十条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民三（民）初字第1390号原告王夏成。原告王金妹。上列两原告共同委托代理人彭筱剑，上海市中大律师事务所律师。被告李佩芬。委托代理人唐建，上海市为平律师事务所律师。被告金燕萍。原告王夏成、王金妹诉被告李佩芬、金燕萍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告王夏成、王金妹及其委托代理人彭筱剑、被告李佩芬及其委托代理人唐建、被告金燕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王夏成、王金妹诉称，王夏成、王金妹系王孝友兄妹。李佩芬与王孝友原系夫妻，双方于2000年11月7日离婚。2003年王孝友承租的建民新村XXX号a室房屋动迁，因动迁利益，李佩芬与王孝友和好并同居。该房屋动迁共分得两套房屋，其中一套为本市古浪路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“602室房屋”），产权人为王孝友。另一套为本市泰和西路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“202室房屋”），产权人为李佩芬。王孝友与李佩芬同居后，双方的财产一直混同，直至王孝友死亡。2009年初，王孝友将602室房屋以人民币58万元的价格出售，同年5月29日，王孝友与李佩芬共同向金燕萍购买了上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），并签订了《房地产居间合同》，房价为395，000元。因该房屋为动迁房，要满5年才可以过户，为了保护买方利益，买卖双方虚设了借款事实，王孝友与李佩芬共同登记为抵押权人。王孝友与李佩芬一直居住在系争房屋中。2010年12月27日，王孝友在该房屋中病故。因王孝友与李佩芬的财产混同，居间合同的买方也有王孝友，王孝友也是系争房屋抵押权人之一，王孝友对该买卖合同享有权利。王夏成与王金妹作为王孝友的继承人，理应继承王孝友在系争房屋中享有的权利。现系争房屋已符合产权过户条件，故起诉，要求确认系争房屋的买卖合同有效，继续履行，李佩芬与金燕萍配合办理系争房屋的产权过户手续，将系争房屋产权过户至王夏成、王金妹与李佩芬名下。被告李佩芬辩称，系争房屋是李佩芬一人购买，王孝友并未在居间合同上签名，也未支付任何款项。王孝友与李佩芬离婚后并未同居，双方财产亦未混同。李佩芬与王孝友离婚后，因建民新村的房屋要动迁，李佩芬的户口无法迁出，于是与动迁组协商，同意李佩芬的户口迁回娘家建民新村XXX号b室房屋，李佩芬是在建民新村XXX号b室房屋动迁中安置的202室房屋。李佩芬将202室房屋出售后又购买了系争房屋，钱款都是李佩芬自己支付的。居间协议上王孝友并未签名，是中介公司的员工后来在居间协议上写上王孝友的名字，该名字并未写在落款本人签字处，并且在居间协议中的补充条款关于房屋买卖部分，王孝友并未签名。李佩芬看到王孝友的名字后就向中介公司提出异议，中介公司员工说这个合同不是正式合同，5年以后还要签正式合同，到时将王孝友的名字划掉，产证只办在李佩芬一人名下。王夏成、王金妹的诉讼请求缺乏依据，不予同意。被告金燕萍辩称，系争房屋是金燕萍动迁所分，其确实将系争房屋出售，当时是与李佩芬签订的居间协议，房款都是李佩芬支付的。签协议的时候王孝友在场，协议上王孝友的签名是否是其本人所签没有注意。房款共计395，000元，李佩芬已经支付了345，000元，还有过户的尾款5万元未付。房屋已经交给李佩芬居住。现在系争房屋可以过户，愿意配合办理系争房屋的过户手续。因房款全部是李佩芬支付，金燕萍只愿意将系争房屋过户给李佩芬。金燕萍与王夏成、王金妹并不相识，两人也没有支付过房款，不同意两人的诉讼请求。经审理查明，王夏成、王金妹系王孝友的兄妹，三人父母均已死亡。王孝友与李佩芬原系再婚夫妻，双方于2000年11月7日离婚。王孝友于2010年12月27日死亡。2009年5月29日，金燕萍（出售方、甲方）、李佩芬、“王孝友”（买入方、乙方）及上海鸿如房地产经纪事务所（居间方）签订《房地产居间合同》，主要约定，甲乙双方委托居间方出售（购买）系争房屋，此房满五年后可上市交易时由居间方办理产权过户手续，以产权证可上市一个月为界。该合同补充条款处粘贴了一份协议，该协议对买卖内容进行了约定，主要内容为：甲乙双方已了解该物业的实际情况（此物业五年内不能上市交易等），该房屋交易的总房价为395，000元。签订本合同时，乙方支付给甲方3万元作为购买系争房屋的定金（定金以后作为首付款）；双方约定于2009年6月30日前支付第二笔房款305，000元给甲方，收款当日甲方将房屋腾空并了清房屋内所有费用后交房给乙方；等甲方产权证办好后，乙方支付第三笔房款1万元给甲方，甲方需配合乙方做好产权抵押手续；此房屋等政府规定期限届满时办理产权过户手续，办理产权过户时乙方支付所有的税收及费用，乙方并于产权过户当天支付最后一笔房款5万元给甲方。在该粘贴的协议落款处由金燕萍与李佩芬签名确认。居间合同补充条款约定：2009年7月13日办理的《房产抵押借款合同》中的借款利息为5.94／年，此条款只在双方违约的情况下生效，此房满五年正常交易后此条款不存在。金燕萍、李佩芬亦在该约定下方签名，落款时间为2009年7月13日。居间合同尾页委托人乙方为李佩芬、王孝友，底部本人签名或盖章部分委托人乙方只有李佩芬的签名。合同签订后，李佩芬支付了第一笔房款3万元，金燕萍出具了收条。2009年6月27日，李佩芬从自己的农业银行转取305，000元转账支付给金燕萍。2009年6月18日，金燕萍经核准成为系争房屋的房地产权利人。2009年7月13日，金燕萍与李佩芬、王孝友签订了《房产抵押借款合同》，金燕萍向李佩芬、王孝友借款395，000元，金燕萍以系争房屋作抵押。当日，李佩芬又支付金燕萍产证押金1万元，金燕萍出具了收条，金燕萍将系争房屋的房产证押给李佩芬。2009年7月16日，李佩芬、王孝友登记成为系争房屋的抵押权人。系争房屋已交付李佩芬，由李佩芬居住至今。另查明，王夏成、王金妹曾诉至普陀区人民法院，要求继承王孝友的遗产，普陀区人民法院已对该案进行了调解。2013年5月27日，李佩芬诉至本院，要求确认系争房屋2009年7月13日签订的《房地产抵押借款合同》无效，要求王夏成、王金妹、金燕萍协助李佩芬办理系争房屋的抵押权注销手续。经本院调解，确认该《房地产抵押借款合同》无效，王夏成、王金妹、金燕萍于2013年9月10日前协助李佩芬注销系争房屋上395，000元的抵押债权。目前系争房屋上395，000元的抵押权已经注销。审理中，李佩芬提供离婚证、《上海市房地产买卖合同》两份、收条3份，农业银行存折明细及银行卡存款业务回单，主要证明202室房屋是其动迁所分，其在2009年6月3日将202室房屋以343，000元的价格出售，并以出售202室房屋的房款来购买系争房屋。系争房屋的房款均系李佩芬一人支付，王孝友并未付款。李佩芬为证明居间合同上王孝友的签名并非其本人所签，申请上海鸿如房地产经纪事务所第十九分所的工作人员刘顺青出庭作证。刘顺青证明其是该笔业务的具体经办人，居间合同是在金燕萍家里签订，当时金燕萍夫妇、李佩芬及一个男的在一起，不清楚是不是王孝友。谈好价格以后金燕萍和李佩芬在合同上签了名字，王孝友并未在合同上签字，中介公司在合同上签字的时候并没有王孝友的签名。王孝友的名字是另一家合作的分店业务员苏婷加上去的，何时加的不清楚。支付房款时王孝友是否在场不清楚，当时是在顾村农行李佩芬转账支付的。办理抵押登记时也不清楚为何抵押合同上有王孝友的签名。通常，居间合同尾页委托人处都是中介公司填写，当事人本人的签名应该在协议下方本人签名那里签字，委托人处的签名是中介公司的业务员填写，没有效力。居间合同上的内容基本都是刘顺青填写的，合同上产证编号是另一业务员苏婷写的，因为当时产证还没有办出来。王孝友的名字也是苏婷写的，因为字迹与产证编号的字迹一样，居间合同补充条款的内容也是苏婷之后加上的。王夏成、王金妹对上述证据的质证意见为：1、王孝友与李佩芬确实离婚；2、李佩芬动迁所分的202室房屋是因为王孝友房屋动迁，李佩芬的户口在王孝友的房屋中，动迁组才答应给李佩芬进行安置。虽然李佩芬将202室房屋出售，但不能证明购买系争房屋的房款是用出售202室房屋的房款支付的。3、付款凭证的真实性无异议，由于王孝友与李佩芬又同居，双方的财产混同，不能证明李佩芬帐户中转账的305，000元是李佩芬个人财产，也不能证明该笔钱款是李佩芬出售202室房屋的钱款，购买系争房屋的房款是用王孝友与李佩芬混同的财产支付的。对于证人证言，认为证人并未亲眼看到是苏婷在合同上写上王孝友的名字，证人是通过字迹辨认的，未证明苏婷何时、何地、为何要代王孝友签名。证人证言不符合逻辑，不可信。证人全程参与买卖，只陈述对李佩芬有利的内容，对李佩芬不利的内容称不清楚，证人没有站在公正的立场，对证人证言不予认可。金燕萍对上述证据的质证意见为，这些证据与其无关，不清楚。关于付款，钱款是李佩芬支付的，也是李佩芬转账的，当时她在银行里输入了好几次密码。王孝友也在场，但他不知道密码。认为证人证言属实，无异议。审理中，王夏成、王金妹表示，合同第一页的买受人处有王孝友的名字，在合同尾部签署页也有王孝友的名字，王孝友全程参与购房的全过程，包括签订居间协议、支付房款、接受房屋钥匙，去交易中心办理抵押登记，并且最终也登记成为抵押权人，这些均表明王孝友是买卖合同的主体，是购房人。居间合同上王孝友的签名是否是其本人所签，王夏成和王金妹并不清楚，当时他们不在场，王孝友已经死亡。办理抵押登记的时候，王孝友登记为抵押权人，已表明王孝友的买方身份。事实上，李佩芬与王孝友离婚后又同居，双方的财产已经混同，从普陀法院的调解书中可以印证。李佩芬表示，居间合同上第一页及尾页王孝友的名字与合同上其他手写字体的笔迹及墨水颜色不同，签合同的时候王孝友确实在场，但他没有付钱也没有在合同上签字，合同上两处王孝友的名字是之后中介公司的工作人员补签的。居间合同包含了居间及买卖的内容，王孝友的名字只出现在居间部分，并且也没有签署在本人签名处。居间合同中关于买卖的部分，并没有王孝友的签名。抵押合同上抬头处王孝友的名字也不是他本人所签，落款处是王孝友本人签名。该抵押借款是虚假的，是为了保障动迁房5年后可以顺利过户。当时王孝友与李佩芬有复婚的意思，办理抵押登记的时候王孝友一起去的，王孝友说也要参与一下，所以名字就写在抵押借款协议上了。王孝友平时在张家港，有时回上海会住在系争房屋中，但李佩芬与王孝友的财产并未混同。在普陀法院的诉讼中，王夏成、王金妹一直称李佩芬与王孝友无关，所以才会调解，但今天两人的主张与之前调解的内容相矛盾。金燕萍表示，居间协议是在其家中签署的，当时不知道王孝友与李佩芬的关系，以为王孝友只是李佩芬的司机。当时王孝友并没有在合同上签字，他的名字是之后加上去的，何时加的不清楚。在交易中心办产证的时候，李佩芬提出要将王孝友的名字划掉，金燕萍和中介都说无所谓，过户的时候写在李佩芬一人的名下。办理抵押登记时，王孝友说要参与一下，当时李佩芬不让王孝友签名，金燕萍说没关系，最终还要过户，产证上不写。房款都是李佩芬支付的。以上事实，有王夏成、王金妹提供的《房地产居间合同》、《房产抵押借款合同》、居民死亡医学证明书、（2011）普民一（民）初字第187号民事调解书、（2013）宝民三（民）初字第753号民事调解书、上海市房地产登记簿、李佩芬提供的离婚证、上海市房地产买卖合同两份、存折明细、银行存款业务回单、收条三张、民事起诉状、法庭审理笔录、户口簿等，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，本案争议焦点为李佩芬向金燕萍购买系争房屋时，王孝友是否作为共同购房人。王夏成、王金妹为证明王孝友与李佩芬共同购房，主要提供了居间合同及抵押借款合同，并表示王孝友全程参与购房过程，亦登记成为系争房屋的抵押权人，可以证明王孝友是购房人。对此本院作如下分析：1、居间合同第一页上购房人确实填写为李佩芬与王孝友二人，合同尾页委托人乙这一栏也有李佩芬与王孝友二人的名字，但合同落款处本人／法定代表人（签章）栏只有金燕萍和李佩芬的签名，并没有王孝友的签名。在居间合同中粘贴的关于系争房屋买卖的内容及补充条款，均仅有金燕萍和李佩芬的签名，没有王孝友的签名。既然王孝友全程参与购房过程，签订买卖合同时王孝友在场，如果是王孝友与李佩芬共同购房，从常理分析，王孝友本人也应该在买卖合同中应该署名的地方签名，王孝友本人未签名的行为表明其并非共同购房人。2、李佩芬申请的证人证明居间合同上王孝友的名字是中介业务员苏婷写的，因王孝友已经死亡，王夏成、王金妹没有提供证据证明居间合同上王孝友的名字是其本人所签。3、从房款的支付情况分析，签约当日支付的3万元定金及之后1万元房产证押金，金燕萍出具的收条均载明收到李佩芬支付的购买系争房屋的房款，未体现王孝友的名字。银行转账的305，000元房款，系从李佩芬的银行帐户中转出，金燕萍也明确当时是李佩芬自己输的密码，并表示钱款都是李佩芬支付的。从现有证据看，难以认定王孝友支付了房款。4、李佩芬与王孝友已经离婚，虽然离婚后，双方还经常生活在一起，但不能由此得出双方的财产已经混同，亦无法认定李佩芬支付的房款是用其与王孝友混同的财产来支付的。5、虽然王孝友在抵押借款合同上签字，并登记成为系争房屋的抵押权人，但这与王孝友是否购房，是否应该成为系争房屋的购买人并无必然联系，且王孝友是借款合同的抵押权人，事实上买卖双方并无借款关系，该抵押合同已被确认为无效，仅凭此难以认定王孝友是共同购房人。综上，结合金燕萍的陈述及证人证言，本院难以认定系争房屋是李佩芬与王孝友共同购买。因王孝友并非系争房屋的购房人，王夏成、王金妹作为其继承人，其要求继续履行协议，李佩芬、金燕萍配合其办理系争房屋的产权过户手续的请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条、《中华人民共和国继承法》第十条第二款、第三款之规定，判决如下：原告王夏成、王金妹要求确认王孝友、被告李佩芬与被告金燕萍就上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的买卖合同有效，继续履行，被告李佩芬、金燕萍协助其办理上述房屋产权过户手续等诉讼请求，不予支持。本案受理费减半收取为3，612.5元，财产保全费2，495元，均由原告王夏成、王金妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 穆英慧二〇一三年十一月十四日书记员 朱旻卿附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：……第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。…….