（2013）园民初字第2384号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-12-22
案件名称
季卫忠、李梅与西安天地源物业服务管理有限责任公司、西安天地源物业服务管理有限责任公司苏州分公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
季卫忠,李梅,西安天地源物业服务管理有限责任公司,西安天地源物业服务管理有限责任公司苏州分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国劳动合同法》：第一百一十三条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2013）园民初字第2384号原告季卫忠。原告李梅。两原告共同委托代理人顾海啸，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。两原告共同委托代理人汤贵彬，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。被告西安天地源物业服务管理有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区科技4路2号枫林绿洲小区。法定代表人孙丽君，董事长。被告西安天地源物业服务管理有限责任公司苏州分公司，住所地江苏省苏州工业园区娄葑镇扬东路北泾园北社区。负责人苏青钰，总经理。两被告共同委托代理人赵伟，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。两被告共同委托代理人李永安，上海市建纬（苏州）律师事务所实习律师。原告季卫忠、李梅诉被告西安天地源物业服务管理有限责任公司、（以下简称“天地源物业公司”）西安天地源物业服务管理有限责任公司苏州分公司（以下简称“天地源物业苏州分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2014年10月24日、11月13日两次公开开庭进行了审理，第二次开庭，原告季卫忠、李梅的委托代理人顾海啸、被告天地源物业公司、天地源物业苏州分公司的委托代理人赵伟、李永安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季卫忠、李梅共同诉称：两原告系夫妻关系，共同居住在苏州工业园区松江路266号橄榄湾小区12幢1605室。被告天地源物业苏州分公司系提供小区物业服务的物业公司。2013年5月1日11时30分左右，两原告所居住的单元楼下有他人燃放烟花，导致两原告房屋起火，火势在房屋内迅速蔓延。经小区内邻居报警后，消防人员赶至现场，历时两小时才将大火扑灭，但此时房屋内已经化为一片灰烬。同时，公安部门也及时赶赴现场调查取证，希望能够找到肇事者，但终因被告未即使发现和制止燃放烟花、小区摄像头损坏未能拍摄到现场画面等原因，导致公安部门多方取证也未能查明燃放烟花的肇事者，致使原告遭受巨大损失且无法找到直接侵权人。被告作为小区的物业管理方，应当在小区内尽到巡视义务，按照规定及时制止燃放烟花的行为，保证小区内摄像头等按群设施的正常运行状态，并在发生火宅等情况时即使发现并报警，但被告均未能尽到前述的义务。为此，被告应当承担违约损害赔偿责任。为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令被告赔偿因火灾导致的各项损失共计718378元（包括房屋内装修装饰、家具、家电及维修加固费用等损失107891元、房屋内衣物、烟酒、戒指、黄金等其他物品损失511487元、处理火灾善后的误工损失24000元、维修加固所需的垂直运输费用及楼上房屋同部位地坪固定设施及家具搬迁等费用损失20000元、在外租房的租金损失55000元）。被告天地源物业公司、天地源物业苏州分公司共同辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告房屋起火原因并未得到认定，消防部门出具的火灾事故认定书并没有确定燃放烟花是导致火灾的原因，因此原告称被告未对烟花燃放履行安保义务而导致损失，没有事实依据。2、即使该起火灾是由烟花燃放引起的，则火灾的主要责任人是燃放烟花的肇事者，原告未关闭窗户也是烟花飘入屋内而引发火灾的直接原因，原告应自行承担相应的后果。3、被告作为小区物业公司，在事发前已经提醒警示禁止燃放烟花，在事发时即使进行报警及救助，事发后对原告进行了妥善安置，并积极协助原告及公安部门寻找肇事人员，因此，被告已经全面尽到了合理范围内的安全保障义务，不应承担赔偿责任。4、关于火灾导致损失的鉴定报告中已包含了装修、软装饰、物品、维修加固费用及恢复到毛坯房费用等所有损失，原告主张其他损失，缺乏事实依据。本案是财产损失案件，而非人身损害，原告主张误工费没有事实及法律依据。关于租金损失，被告已为原告垫付了住酒店及租房费用共计35776元，即使被告需要承担赔偿责任，该费用也应当全部进行抵扣。经审理查明：原告季卫忠、李梅系夫妻关系，共同居住位于苏州工业园区松江路266号的橄榄湾小区12幢1605室，李梅为该房屋登记所有权人。天地源物业公司为该房屋开发企业苏州天地源房地产开发有限公司选聘的物业公司。橄榄湾小区前期物业管理工作实际由天地源物业公司的分公司天地源物业苏州分公司承担。2013年5月1日11时58分，苏州市110指挥中心接到报警称橄榄湾小区12幢1605室居民住宅发生火灾，苏州工业园区公安消防大队接警出动。消防人员赶至现场后，发现房屋内无人，防盗门紧锁，无法打开大门，遂对防盗门进行破拆后进入后将火扑灭。火灾未造成人员伤亡，过火面积约30平方米左右。火灾主要烧毁家具、家电、衣物及装潢等。火灾发生时，原告房屋东侧卧室窗户未关闭，处于打开状态。火灾发生前约11时30分许，小区居民曾发现起火房屋楼幢12幢2单元南面羽毛球场上，曾有两名男子燃放烟花爆竹，燃放了一个正方形大烟花及多个俗称“双响”的鞭炮，放完后，两人走进了12幢2单元楼道。事后，前述羽毛球场现场留有烟花燃放痕迹。苏州工业园区公安消防大队于2013年5月31日出具的《火灾事故认定书》认定：此次火灾的起火部位时东侧1#卧室，起火点位于1#卧室东南角。火灾原因可排除电器线路故障、内部遗留火种引发火灾的可能，不能排除外来烟花引燃卧室内可燃物引发火灾的可能。另查明，火灾发生后，天地源物业苏州分公司保安于中午12时左右发现火灾后即赶赴现场查看情况并进行了报警、通知业主、疏散人员等处置，因原告家中无人，防盗门紧锁，未能进入房屋灭火。随后，消防人员赶赴现场破门入内进行了灭火。发生火灾时，12幢楼道内监控探头因故障未能正常运转。事后，苏州工业园区斜塘派出所对燃放烟花爆竹人员进行了调查寻找，被告处工作人员配合公安机关进行了调查，但最终公安机关未能确定燃放烟花人员身份。火灾发生后，天地源物业苏州分公司对原告居住问题进行了安置，于2012年5月2日至21日期间为原告安排了酒店住宿，支付住宿费11776元，后又为原告租赁了房屋，支付了房屋中介费1600元、房屋押金3200元以及至2013年11月22日止的房屋租金19200元，以上共计35776元。再查明，橄榄湾小区业主临时公约，约定本物业管理区域内禁止燃放爆竹、烟花。李梅与苏州天地源房地产开放有限公司签订的《苏州市前期物业管理服务协议》约定，选聘的物业管理企业有下列权利义务：对物业管理区域内业主和物业使用人违反有关治安、环保、物业管理、装饰装修和物业使用法规、规章的行为，予以制止并及时报告有关行政部门处理；协助有关行政管理部门做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；业主和使用人违反《业主临时公约》、本协议及本物业区域内相关管理规定的，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止等措施。物业管理企业为全体业主和物业使用人提供的物业管理服务包括安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等以及物业使用禁止性行为的管理。物业管理服务标准中人员组织、门卫及巡逻均按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32／T538-2002》四级执行，紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项服务、特约服务均按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32／T538-2002》执行。审理中，经原告方申请，本院委托东南建设工程安全鉴定有限公司对橄榄湾小区12幢1605室因火灾所造成的损害对房屋安全性影响及加固整改方案进行了鉴定。该鉴定机构于2014年7月15日出具了鉴定报告，对涉案过火构件现状安全性进行了评定并确定了维修加固方案。经原告方申请，本院还委托苏州市价格认证中心对橄榄湾小区12幢1605室火灾房屋受损装修、软装饰及物品，维修加固费用、恢复到毛坯房的费用进行了价格鉴证。经鉴证，房屋装修及家具家电物品损失小计70131.31元，维修加固费用7644.59元，恢复到毛坯房所需人工费用5000元，其他受损装修及物品损失小计25114.50元，以上共计107891元。其中鉴证标的维修加固费用未考虑垂直运输费，由于16层该户东房间混凝土顶板需凿除，影响到17曾用户同部位房间的地坪、固定设施及家具搬迁等因素，由于本次委托内容未包含，该部分的想要费用暂未考虑。此外，该鉴证报告明细表中不包含原告所主张的衣物等生活用品及烟酒、黄金等贵重物品。以上事实，有经庭审质证的房屋产权证、《火灾事故认定书》、《业主临时公约》、《苏州市前期物业管理服务协议》、公安机关调查笔录、现场照片等证据以及房屋安全及修复方案鉴定报告、价格鉴证报告、原、被告庭审陈述等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于：1、涉案发生火灾房屋的起火原因；2、被告是否应当承担违约损害赔偿责任；3、原告方的损失如何确定。关于房屋起火原因，本院认定如下：根据《火灾事故认定书》以及本院查明的相关事实，原告房屋起火时，东侧房间窗户未关闭，起火部位位于该东侧卧室，起火点则位于靠近窗户的卧室东南角，又可排除电器线路故障、内部遗留火种引发火灾的可能，而发现起火前房屋楼下南侧羽毛球场恰有他人燃放烟花爆竹，故结合前述情况来综合判断，燃放烟花爆竹导致火灾发生的可能性极高，具有高度的盖然性，本院据此认定涉案房屋起火是由他人燃放烟花所致。关于被告是否应当承担违约损害赔偿责任，本院认定如下：根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，天地源物业苏州分公司作为原告房屋所在的物业管理公司，根据业主公约及双方签订的物业管理服务协议，负有对在小区内燃放烟花爆竹等禁止性行为的管理义务，有义务及时发现并制止燃放烟花爆竹的行为。同时，其也负有保障物业管理区域内监控设施正常运转的管理义务。本案中导致起火的烟花爆竹燃放需要一定的过程和时间，但物业工作人员未能及时发现并进行阻止，未能全面尽到相应的管理义务。同时天地源物业苏州分公司也未能保障起火房屋楼幢内的监控设施正常运转，也可能对寻找燃放烟花责任人造成一定的影响。天地源物业苏州分公司未能全面履行物业管理服务义务，与原告房屋发生火灾而最终遭受损失，具有一定的因果关系，其应当对原告的损失承担相应的赔偿责任。原告房屋起火系案外人燃放烟花所致，天地源物业苏州分公司的违约行为并非导致原告损失的直接原因，其只需在能够防止或制止损害的范围内承担补充赔偿责任。本院根据天地源物业苏州分公司违约行为的程度及其与原告遭受损失的因果关系，酌情确定天地源物业苏州分公司应当对原告因火灾导致的损失承担20%的赔偿责任。关于原告因火灾导致的各项损失，本院认定如下：本院认定原告因火灾导致损失共计148667元。综上，被告天地源物业苏州分公司应赔偿原告29766.4元，其已经先行支付原告35776元，故无须另行赔偿。原告的所有诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国劳动合同法》第一百一十二、第一百一十三条的规定，判决如下驳回原告季卫忠、李梅的诉讼请求。案件受理费减半收取6697元，由原告季卫忠、李梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行，账号：10×××99。代理审判员 刘佳政二〇一三年十一月十四日书 记 员 陆倩倩第页共页 更多数据：