（2013）徐民终字第2008号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2016-01-06
案件名称
陈支援与徐州中茵置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈支援,徐州中茵置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）徐民终字第2008号上诉人（原审原告）陈支援，公司职员。委托代理人王新忠，江苏汇君律师事务所律师。委托代理人周璐，江苏汇君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐州中茵置业有限公司，住所地本市维维大道1号潘塘办事处519室。法定代表人高建荣，该公司董事长。委托代理人李化，该公司销售总监。委托代理人刘韬，该公司销售经理。上诉人陈支援因与被上诉人徐州中茵置业有限公司（以下简称中茵置业）商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第1240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人陈支援的委托代理人王新忠，被上诉人中茵置业的委托代理人李化、刘韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年12月24日，陈支援与中茵置业签订商品房买卖合同，陈支援以2803300元的价格从中茵置业处购买本市中茵龙湖国际家苑北区16幢1单元102号房屋一套，陈支援付清了房款。合同第八条约定，中茵置业应在2011年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给陈支援使用。合同第九条约定，中茵置业如逾期交房超过60日后，陈支援有权解除合同。陈支援要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2012年6月28日，中茵置业通知陈支援办理上房手续，要求陈支援于2012年7月10日前办理上房手续，通知中载明需缴纳的费用包括物业管理费等。但双方签订的商品房买卖合同中未将物业费的缴纳作为交付房屋的条件。2012年7月5日，陈支援前往办理上房手续时，发现房屋存在地下室漏水等质量问题，拒绝办理上房手续。之后，陈支援通过代理律师向中茵置业提出要求办理上房手续，中茵置业收到该信件的日期是2012年11月6日。另查明，陈支援所购房屋的交付使用通知书系徐州市建设局在2012年6月29日签署。庭审中，中茵置业称其委托新苏皇冠徐州物业公司为业主办理上房手续，中茵置业和该物业公司系独立法人，董事长系同一人担任。法院询问陈支援是否按物业公司要求缴纳了物业费，陈支援称因和物业公司间因收费时间问题存在争议，至今没有缴纳物业费，但愿意办理上房手续。法院询问中茵置业现在是否愿意为陈支援办理上房手续，中茵置业称陈支援不交物业费，便不给其办理上房手续，又称“假如我们公司同意，物业公司不同意我们也没有办法”。原审法院认为，涉案房屋至今未能办理交付手续其原因是两个方面造成的，双方各有一定责任：一、陈支援在发现房屋存在质量瑕疵时，直接拒绝上房，其时间段是在2012年7月5日至2012年11月5日期间。二、中茵置业在房屋不符合交房条件时不能交房和中茵置业在房屋符合交付条件时以陈支援不缴纳物业费为由拒绝交房。根据有关规定，商品房在存在主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用时，买受人可以选择解除房屋和赔偿损失。房屋存在质量瑕疵时，买受人可以请求出卖人维修或赔偿损失。陈支援在发现房屋地下室存在漏水等质量瑕疵时，直接拒绝上房，未提供证据证实双方变更了上房时间的约定，该行为并不适当，故陈支援主张的违约金中自2012年7月5日至2012年11月5日期间的，不予支持。陈支援至今未能办理上房手续的根本原因在于中茵置业单方面将物业费的收取和办理上房手续相互捆绑，以陈支援不缴纳物业费为由拒绝安排其委托的物业公司为陈支援办理房屋交付手续，即便在陈支援愿意上房并提出上房请求时，也是如此态度。综上，中茵置业违反合同约定逾期交房，依法应承担违约责任，陈支援在此过程中亦存在一定过错，可相应减轻中茵置业的责任。故中茵置业应赔偿的逾期上房违约金，应以2803300元为本金，按日万分之二计算，分别计算2012年1月1日至2012年7月4日和2012年11月6日至2013年6月20日，合计231552.58元。遂判决：一、徐州中茵置业有限公司于判决生效后十日内，赔偿陈支援逾期上房违约金231552.58元。二、驳回陈支援其他诉讼请求。上诉人陈支援不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、2012年7月5日至11月5日期间未能上房的原因不在于陈支援，而在于中茵置业。2012年7月5日，上诉人在办理房屋交付手续时，发现房屋存在严重的质量问题，存在多处漏水和积水现象。按照当时的实际情况，无法办理上房手续。上诉人与被上诉人工作人员协商后，被上诉人同意在整改后再通知上诉人统一办理上房手续。2、即便上诉人在2012年7月5日，上诉人要求办理上房手续，被上诉人及其委托的物业公司必然也会以上诉人不缴纳物业费为由拒绝办理上房手续。3、上诉人在一审中要求被上诉人逾期交付房屋的违约金计算至房屋实际交付之日止，一审法院判决仅支持至2013年6月20日显属错误。故请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判，并判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人中茵置业答辩称，被上诉人在2013年6月28日已经寄发了上房通知书，通知业主在7月10日前办理上房手续，而且被上诉人已经具备交付条件，上诉人以房屋质量有问题拒绝上房不是合理理由。根据双方所签商品房买卖合同第十一条的约定以及苏价服（2010）12号《江苏省物业服务收费管理办法》第十六条的规定，被上诉人要求上诉人上房时交付物业管理费符合合同约定及法律规定。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：被上诉人中茵置业应否向上诉人陈支援支付2012年7月5日至11月5日期间及2013年6月20日之后的逾期上房违约金。二审期间，上诉人陈支援向本院提交如下证据：1、2013年9月10日被上诉人发给上诉人的上房通知书；2、上诉人要求上房的律师函一份。证明上诉人接到上房通知书后为避免损失的扩大，前去被上诉人处上房，但被上诉人仍然不予上房。被上诉人中茵置业质证认为，对两份证据的真实性不持异议，但上诉人是怠于上房。本案二审期间查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于被上诉人中茵置业应否向上诉人陈支援支付2012年7月5日至11月5日期间的逾期上房违约金问题。涉案房屋的交付使用通知书在2012年6月29日由徐州市建设局签署，已经满足上房条件。陈支援在接到上房通知书后，应在中茵置业通知的合理期间内进行上房，如其认为房屋存在漏水等瑕疵问题，可以要求中茵置业进行维修、补偿等，但以此理由拒绝上房的维权方式不妥，故2012年7月5日至11月5日期间，中茵置业不应支付逾期上房违约金。陈支援同时提出，在该期间内，即使同意上房，中茵置业亦会以未缴纳物业费为由拒绝上房。因陈支援拒绝上房在先，该拒绝上房的意思表示阻却了中茵置业为其他意思表示的可能性，故在此期间未能上房的原因不能归责于中茵置业，对陈支援的该上诉理由，本院不予采纳。关于被上诉人中茵置业应否向上诉人陈支援支付2013年6月20日之后的逾期上房违约金问题。上诉人虽在一审诉状中请求逾期上房违约金计算至房屋实际交付之日止，但在两次庭审中，原审法院固定诉讼请求时，陈支援明确表示预期违约金计算至2013年2月21日及6月20日，原审法院以第二次庭审固定的诉讼请求即计算至2013年6月20日进行判决并无不当。至于2013年6月20日之后，因中茵置业的原因导致陈支援不能上房的，陈支援可以对该期间的逾期上房违约金另行主张权利。综上，上诉人陈支援的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决在认定事实及判决结果上并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元，由上诉人陈支援负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 蕾代理审判员 程 叶代理审判员 石镜霞二〇一三年十一月十四日书 记 员 孙晓明 微信公众号“”