（2013）塔民二终字第152号

裁判日期: 2013-11-14

公开日期: 2014-01-24

案件名称

王宏伟与新疆乌苏市兴业农资公司、胡长亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王宏伟,新疆乌苏市兴业农资有限公司,胡长亮

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民事判决书（2013）塔民二终字第152号上诉人（原审原告）：王宏伟，男，1975年11月16日出生，汉族，系乌苏市古尔图镇宏宇购物部业主，现住乌苏市。委托代理人：王昭惠，女，1979年5月10日出生，汉族，系王宏伟之妻，住址同上。被上诉人（原审被告）：新疆乌苏市兴业农资有限公司。住所地：乌苏市。法定代表人：徐立华，系该公司经理。委托代理人（特别授权）：李建克，男，1956年12月24日出生，汉族，系该公司支部书记，住乌苏市。被上诉人（原审第三人）：胡长亮，男，1981年3月23日出生，汉族，系乌苏市古尔图镇福万家农民专业合作社业主，住乌苏市。上诉人王宏伟与被上诉人新疆乌苏市兴业农资有限公司（以下简称兴业公司）、原审第三人胡长亮房屋租赁合同纠纷一案，不服乌苏市人民法院（2013）塔民二初字第000184号民事判决，提起上诉。本院于2013年9月2日受理后，依法组成合议庭于2013年10月30日公开开庭进行了审理，上诉人王宏伟及其委托代理人王昭惠、被上诉人兴业公司的委托代理人李建克、胡长亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明，2007年5月25日，原被告签订了房屋租赁合同，合同约定：被告将其所有的位于乌苏市古尔图镇建筑面积为180㎡的七间房屋租赁给原告合法经营，租期为8年，至2015年3月31日止，租金每年1万元，每年4月1日前支付。合同签订后双方依约履行了合同。2008年被告因公司经营需要，需出售原告租赁房屋，被告通知包括原告在内的所有承租户出售房屋事宜，后以公示拍卖的形式与第三人协商签订了房屋买卖合同，约定被告将位于乌苏市古尔图镇中心的农资经营部整体转让给第三人，面积372㎡，包括门面房11间，库房3间及院子，转让价75万元，先交付房款35万，被告交付房屋4间、库房3间及院子，剩余7间门面房（王宏伟承租）待2015年租赁期间届满后第三人支付40万元，被告将房屋交付给第三人。合同签订后第三人依约将35万元汇入被告账户。2012年5月第三人与被告签订补充协议，约定第三人将剩余40万元汇入被告账户，被告协助第三人办理房屋相关过户手续，且约定原告承租的房屋2015年期满移交。原审法院认为：原被告协商一致后，签订房屋租赁合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，被告准备出手该房屋时，公司通知了包括原告在内的所有承租户，被告同第三人是通过公示拍卖的形式达成的买卖协议，原告是应当知道被告出售租赁物的意思表示，可视为原告主动放弃其优先购买权。且原告要求确认被告与第三人签订的买卖合同无效的请求，无法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第二十一条、第二十四条之规定判决驳回原告王宏伟的诉讼请求。案件受理费25元、投递费116元，由原告王宏伟负担。上诉人王宏伟上诉称：原审判决认定事实错误。1、上诉人从未放弃优先购买权。被上诉人称已于2008年告知上诉人出卖房屋的事宜，张贴了通知，并提交了会议记录证实。但是会议记录是事后粘贴补的，证人沈安明的证言只是称其知道房屋出售一事，但不能证实上诉人知道，不应当采信，理应纠正。2、被上诉人与第三人的房屋买卖合同应属无效。在上诉人毫不知情的情况下，被上诉人将房屋出售给第三人，第三人也明知在上诉人的租赁期仍然购买，损害了上诉人的合法权益，应属无效。3、上诉人在同等情况下享有有效购买权。该权利是承租人依法享有的合法权利，上诉人未放弃优先购买权，被上诉人与第三人的房屋买卖至今未办理权属变更手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十四条的规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。4、被上诉人在一审时没有提交2008年房屋买卖合同原件及2012年的补充协议原件。兴业公司没有提供租赁房屋的房屋产权证，涉案的房屋属于乌苏市供销社。请求依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。为证实自己的上诉主张，上诉人王宏伟向法庭提交了以下新的证据：2008年6月24日乌苏市国土局给工商局出具的证明，证实2008年王宏伟就在办理该七间房屋的土地使用证，市供销社已经将房屋出售给上诉人。被上诉人兴业公司质证：此证明上的房屋是否租赁房屋持有异议，不予认可；被上诉人胡长亮质证：不予认可，办理个体工商户营业执照需要国土局给工商局出具这样的证明。认证：该证明并不能证实涉案房屋已经出售给王宏伟的事实，不予采信。被上诉人兴业公司答辩称：在涉案房屋出售期间，被上诉人公司多次委派支部书记李建克、会计徐玉清、业务员李明花与原告协商购买事宜，终因上诉人提出资金困难，在得不到上诉人的答复的情况下，公司董事会研究决定公开拍卖，价格定为80万元经过8个月的协商，被上诉人于2008年11月6日与胡长亮签订了房屋买卖合同，为维护上诉人利益，约定将除上诉人承租的房屋以外的房屋交给胡长亮使用。本案被上诉人在合理的期间内通知了上诉人，但是他并未同意购买租赁房屋，并没有剥夺其优先购买权。为证实自己享有涉案房屋的所有权，被上诉人兴业公司向法庭提交了以下新的证据：证据一，2013年8月2日乌苏市供销社写给乌苏市市委的情况说明，证明兴业公司在2008年3月8日就有权处置资产。证据二，文件及证明五份，证明包括上诉人租赁的房屋产权归属兴业公司。认证：由于上诉人在一审期间未对租赁房屋产权提出异议，二审期间提出，已经超出了二审审理的范围，所以对于该两份证据不予采信。被上诉人胡长亮答辩称：房屋买卖合同是有原件的。经二审审理查明的事实与一审查明的事实其他方面是一致的，只是被上诉人向法庭提交的证据不足以证实其已经向王宏伟通知出售涉案房屋。上诉人认为被上诉人未在合理的期限内通知其在同等条件下购买租赁房屋，起诉来院，要求确认被上诉人与原审第三人之间的房屋买卖合同以及补充协议无效，并请求准许上诉人依照被上诉人与原审第三人所确定的房屋买卖条件行使优先购买权。本案的争议焦点是：1、被上诉人兴业公司与原审第三人签订的房屋买卖合同以及补充协议是否无效？2、该合同及补充协议是否侵犯了上诉人的优先购买权？本院认为，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人兴业公司证实其已经履行了通知义务的证据主要是两份会议纪要及证人沈安民的证言，会议纪要是被上诉人兴业公司单方形成的，也只是安排公司人员与承租人王宏伟商谈，并不能证实已经通知了上诉人王宏伟，证人沈安民的证言也不能直接证实被上诉人已经在合理的时间内通知了上诉人王宏伟，因此，对于这些证据不予采信。对此，被上诉人提供的证据不足以证实其主张，应当承担不利后果。对上诉人关于被上诉人未在合理期限内通知其房屋出售一事的事实予以确认。被上诉人兴业公司确实侵犯了上诉人王宏伟的优先购买权，但是，根据相关法律规定，承租人只能请求出租人承担赔偿责任，不能请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，因此，对于上诉人的该项上诉请求不予支持。对于上诉人提出的被上诉人没有涉案房屋的所有权问题因为一审未提出，超出了二审审理的范围不予审理。综上，原审判决在认定事实上有误，但是判决结果正确，为平等保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元、投递费100元，由上诉人王宏伟负担。本判决为终审判决。审判长　明　丽审判员　马桂兰审判员　刘　琳二〇一三年十一月十四日书记员　张　玲来源：百度搜索“”