（2013）思民初字第8136号

裁判日期: 2013-11-14

公开日期: 2014-10-23

案件名称

厦门嘉年名华家居用品有限公司与苏月清租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市思明区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

厦门嘉年名华家居用品有限公司,苏月清

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第三十七条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2013）思民初字第8136号原告厦门嘉年名华家居用品有限公司，住所地厦门市厦禾路915号华星大厦1-3楼及夹层。法定代表人毛瑾华，总经理。委托代理人王廷杰，福建兴世通律师事务所律师。被告苏月清，女，1967年5月19日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人黄鹏、陈贝雯，福建重宇合众律师事务所律师。原告厦门嘉年名华家居用品有限公司（下称嘉年名华公司）与被告苏月清租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月27日受理后，依法由审判员戴建平适用简易程序，于2013年7月30日公开开庭进行了审理。原告嘉年名华公司的委托代理人王廷杰、被告苏月清的委托代理人黄鹏、陈贝雯到庭参加诉讼。现已审理终结。原告嘉年名华公司诉称，原、被告于2012年3月1日签订一份《柜台租赁合同》，约定：被告向原告承租位于厦门市思明区厦禾路913号华星大厦第三层第16号商铺（以下均称讼争商铺），合同期限为2012年3月1日至2013年8月31日；场地租金为每月5360元，于每月25日前支付次月租金，租金计算自2012年3月1日起计算；迟延向原告交付费用，应每日按迟延交付金额的5‰另行向原告支付滞纳金。同日，原、被告又签订一份《物业管理合同》，约定：原告将位于厦门市思明区厦禾路913号华星大厦第三层第16号商铺租赁给被告使用，由原告对租赁区域内经营场地进行统一的商场运营管理和综合物业管理，原告每月五日前向被告收取当月综合物业管理费8640元，如被告未按期缴清以上款项，应每日按迟延交付金额的5‰向原告支付滞纳金；综合物业管理费自租金计租起始日起计费。经原告多次催讨，但被告拒不履行付款义务，甚至在2013年6月23日原告工作人员找被告丈夫苏某某协商时，苏某某以被告要查看合同的名义将原告持有的《柜台租赁合同》、《物业管理合同》等原件抢走。为维护自身合法权益，现原告请求判令：1、解除原、被告于2012年3月1日签订的《柜台租赁合同》；2、被告立即将位于厦门市厦禾路913华星大厦商业裙楼第三层第16号商铺的租赁物原状返还给原告；3、被告立即向原告支付房屋租金（自2012年3月1日起至被告实际将租赁物返还给原告之日止，按每月5360元计算，暂计至2013年6月27日的租金为85760元）及违约金（自2012年3月26日起至2013年6月25日期间的违约金为13507.2元，自2013年6月26日起以85760元为本金，按日万分之七计算至实际付款之日止）；4、被告立即向原告支付综合物业管理费（自2013年3月1日起至被告实际将租赁物返还给原告之日止，按每月8640元计算，暂计至2013年6月27日为138240元）及违约金（自2012年3月6日起至2013年6月5日期间的违约金为21772.8元，自2013年6月6日起以138240元为本金，按日万分之七计算至实际付款之日止）。被告苏月清辩称，1、根据《柜台租赁合同》第十条约定，合同自双方签字盖章并由被告缴纳租金后生效，但被告并未缴纳租赁保证金；且原、被告未实际履行《柜台租赁合同》，被告并未实际承租讼争商铺。因此，《柜台租赁合同》并未生效。2、退一步说，由于双方签订的涉案租赁合同并未生效，双方之间也不存在其他书面形式达成补充协议，故即使被告实际承租讼争商铺，双方形成的租赁关系应为不定期租赁关系。且基于《合同法》规定，该合同已经于2012年7月31日解除。3、原告诉求不应全部支持，被告解除租赁关系并退场后，原告仅能主张2012年3月1日至2012年7月31日租金。根据《合同法》第九十七条规定，被告发出解除通知时，关于讼争商铺租赁关系涉及的租金及其他权利义务关系尚未履行的，依法终止履行，若双方存在租赁关系，原告也只能主张解除之前的被告未缴纳的租金部分，原告怠于主张应自行承担责任及后果，对于已终止部分不应得到支持。4、《物业管理合同》属于从合同，作为主合同的《柜台租赁合同》未生效，故《物业管理合同》未生效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年6月15日，原告嘉年名华公司向案外人厦门市高速公路建设开发有限公司承租厦门市厦禾路913号华兴大厦1-3楼，租赁期限至2023年9月14日，租赁期间原告有权进行转租，双方签订一份《租赁经营合同书》。2012年3月1日，原告嘉年名华公司与被告苏月清签订《柜台租赁合同》，约定原告将位于讼争商铺厦门市厦禾路913号华星大厦商业裙楼第三层第16号商铺出租给被告。2012年3月1日，原、被告双方还签订一份《物业管理合同》。2012年7月31日，被告苏月清出具一份《申请书》，载明“本店（金典红木家具）从今年春节到现在共6个月一套家具都没卖过，……真的很难维持下去，特此申请退柜。以上情况全部真实”。该《申请书》原件现由原告嘉年名华公司持有。另查明，被告苏月清作为投资人设立了个人独资企业厦门市思明区美金典家具商行。2012年3月7日，被告将一份原、被告为合同当事人的《柜台租赁合同》及《物业管理合同》作为申请材料，向厦门市思明区工商行政管理局申请将厦门市思明区美金典家具商行的住所变更为讼争商铺即厦门市思明区厦禾路913号华星大厦商业裙楼第三层16号商场；厦门市思明区工商行政管理局于2012年3月22日作出《准予变更登记通知书》。工商登记档案中的《柜台租赁合同》约定：原告将讼争商铺出租给被告，租赁期限为2012年3月1日至2013年8月31日；原告每月25日前向被告收取次月租金5360元，租金计费自2012年3月1日起，被告迟延向原告交付费用，应按迟延交付金额的5‰／日另行向原告支付滞纳金；被告应于租赁合同签订之日起3日内向原告一次性缴纳租赁保证金5360元；本合同自双方签字（盖章）并收到租赁保证金之日起生效。工商登记档案中的《物业管理合同》约定：原告将讼争商铺租赁给被告使用，由原告对租赁区域内经营场地进行统一的商场运营管理和综合物业管理；原告于每月五日前向被告收取当月综合物业管理费（包括大厦空调使用维护费、水费、排风、公共照明费、清洁卫生费、安全保卫、电梯使用维护费等）共计8640元，如被告未按期缴清以上款项，应按迟延交付金额日5‰向原告支付滞纳金；综合物业管理费自租金计租起始日起计费。在审理中，被告苏月清当庭确认其未在讼争商铺内存放任何物品。以上事实，有《租赁经营合同书》、厦门市思明区美金典家具商行的工商登记资料以及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。本案有争议的事实为：一、原告嘉年名华公司提交的《柜台租赁合同》及《物业管理合同》是否系其与被告苏月清所签订？原告嘉年名华公司认为，2013年6月23日原告工作人员找被告苏月清的丈夫苏某某协商时，苏某某以被告要查看合同的名义将原告持有的《柜台租赁合同》、《物业管理合同》等原件抢走。故原告在厦门市思明区工商行政管理局调取了厦门市思明区美金典家具商行工商登记档案中的《柜台租赁合同》、《物业管理合同》，这两份合同是被告本人提供的，合同上载明“与原件一致”且加盖有被告设立企业的公章，因此，这两份合同的真实性应予以确认。被告苏月清认为，对原告嘉年名华公司提交的《柜台租赁合同》、《物业管理合同》的真实性无法确认。原、被告签订《柜台租赁合同》、《物业管理合同》后，原告并未向被告提供合同原件；被告为了工商登记要求原告交付合同原件，但原告只是交付一份真实性无法确认的复印件，被告为了工商登记，只能自己书写“与原件一致”并盖章确认，工商行政管理部门对合同只作形式审查而不做实质审查，故工商档案不能证明合同的真实性。本院分析认为，被告苏月清并未提交证据证明自己的主张。原告嘉年名华公司提交的《柜台租赁合同》、《物业管理合同》来源于工商登记档案，合同形式完备，且已注明“与原件一致”，故对其真实性本院予以确认。本院认定原告嘉年名华公司提交的《柜台租赁合同》及《物业管理合同》是原、被告所签订。二、原告嘉年名华公司是否已将厦门市思明区厦禾路913号华星大厦第三层第16号商铺交付给被告苏月清？原告嘉年名华公司认为，原、被告签订的《柜台租赁合同》和《物业管理合同》有实际履行，原告已经将讼争商铺交付给被告承租使用。并提交如下证据：证据1、工商登记档案，证明被告向原告租赁讼争商铺后，将其投资设立的个人独资企业厦门市思明区美金典家具商行的住所变更为讼争商铺地址，被告有实际使用讼争商铺；证据2、申请书，证明原告向被告催讨租金和综合物业费后，被告于2012年7月31日向原告书面申请退柜，被告有实际租赁使用讼争商铺。被告苏月清认为，原告并未将讼争商铺交付给被告，《柜台租赁合同》并未实际履行，被告也没有实际进场。对原告提交的上述证据，质证如下：对证据1的真实性无异议，但与本案没有关联性，该证据无法体现《柜台租赁合同》是否实际履行。对证据2的真实性无异议，与本案没有关联性，该申请书是被告按照原告某一负责人的要求书写并出具申请书的全部内容，针对的是厦门市厦禾路913华星大厦一层某一柜台，但针对该柜台双方实际并未履行，所以申请书中的“本店”在厦门市厦禾路913华星大厦一层并不存在实际的经营场所。本院分析认为，原、被告对工商登记档案、申请书的真实性无异议，本院予以确认。被告苏月清出具的申请书原件现由原告嘉年名华公司持有，应认定该申请书系被告向原告出具。申请书载明“本店（金典红木家具）从今年春节到现在共6个月一套家具都没卖过，……真的很难维持下去，特此申请退柜。”，结合工商登记档案，足以证明原告已将讼争商铺交付给被告。故本院认定原告已将讼争商铺交付给被告使用。综上，本院认为，原告嘉年名华公司和被告苏月清签订的《柜台租赁合同》应当认定为成立且已生效。首先，原告已经履行了合同的主要义务，将讼争商铺交付给被告使用，被告也已实际接受。其次，被告实际接受原告所履行的合同主要义务后，其未缴纳租赁保证金属于恶意阻止合同生效条件成就。虽然合同第十条约定本合同自双方签字（盖章）并收到租赁保证金之日起生效，但合同第三条亦约定被告应于合同签订之日起3日内向原告一次性缴纳租赁保证金。原告向被告交付讼争商铺后，被告仍未按约定向原告缴纳租赁保证金，根据合同法第四十五条第二款之规定，应认定被告不正当地阻止合同生效条件的成就，视为合同生效条件已成就。因此，本院认定原、被告签订的《柜台租赁合同》合法有效。双方签订的《物业管理合同》系《柜台租赁合同》之从合同，其内容与法不悖，亦应认定有效。合同签订后，被告苏月清于2012年7月31日向原告嘉年名华公司递交了申请退柜的《申请书》，属于单方提出解除《柜台租赁合同》及《物业管理合同》。鉴于被告提前解除合同不具有法定或约定理由，且被告亦未依约向原告给付房屋租金，因此，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。但鉴于合同期限至2013年8月31日届满，现原告要求解除原、被告于2012年3月1日签订的《柜台租赁合同》，本院不予予支持。鉴于被告否认讼争商铺仍由其控制使用，且被告明确表示其未在讼争商铺内存放任何物品，原告亦无证据证明被告在递交《申请书》之后仍继续使用讼争商铺，因此，应认定被告在2012年7月31日即将讼争商铺退还给原告。现原告要求被告将讼争商铺恢复原状返还，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。自2012年3月1日至2012年7月31日止，被告理应按照合同约定向原告给付房屋租金及相应的综合物业管理费。综上，原告要求被告支付房屋租金及违约金，并要求其给付相应的综合物业管理费及违约金，符合法律规定，应当酌情支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告苏月清于判决生效之日起十日内给付原告厦门嘉年名华家居用品有限公司房屋租金（自2012年3月1日至2012年7月31日止，按每月5360元计算），并支付违约金（2012年3月份租金5360元的违约金自2012年3月26日起计算，2012年4月份租金5360元的违约金自2012年4月26日起计算，2012年5月份租金5360元的违约金自2012年5月26日起计算，2012年6月份租金5360元的违约金自2012年6月26日起计算，2012年7月份租金5360元的违约金自2012年7月26日起计算，均按每日万分之七的标准计算至判决确定付款之日止）；二、被告苏月清于判决生效之日起十日内给付原告厦门嘉年名华家居用品有限公司综合物业管理费（自2012年3月1日至2012年7月31日止，按每月8640元计算），并支付违约金（2012年3月份综合物业管理费8640元的违约金自2012年3月6日起计算，2012年4月份综合物业管理费8640元的违约金自2012年4月6日起计算，2012年5月份综合物业管理费8640元的违约金自2012年5月6日起计算，2012年6月份综合物业管理费8640元的违约金自2012年6月6日起计算，2012年7月份综合物业管理费8640元的违约金自2012年7月6日起计算，均按每日万分之七的标准计算至判决确定付款之日止）；三、驳回原告厦门嘉年名华家居用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2594元，由原告厦门嘉年名华家居用品有限公司负担1422元，被告苏月清负担1172元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员　　戴建平二〇一三年十一月十四日书记员　　刘宪昌附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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