（2013）深中法房终字第102号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-04-18
案件名称
黎凤英与冼群英,苏作朝所有权确认纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黎凤英,冼群英,苏作朝,深圳市冠丰华贸易有限公司
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第102号上诉人（原审被告）：黎凤英，女，汉族，1969年1月15日出生。委托代理人：左怀球，广东鹏浩律师事务所律师，14403200610227250。委托代理人：冯向亮，广东言邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冼群英，女，汉族，1938年7月18日出生。委托代理人：苏华，广东深兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏作朝，男，汉族，1969年1月1日出生。委托代理人：黄建和，广东深兴律师事务所律师。原审第三人：深圳市冠丰华贸易有限公司。法定代表人：陈镇朝。上诉人黎凤英与被上诉人冼群英、苏作朝以及原审第三人深圳市冠丰华贸易有限公司（以下简称“冠丰华公司”）因所有权确认纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民一初字第4895号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，黎凤英于1998年入职冠丰华公司，后转为正式职工。2001年8月29日，冠丰华公司统一向某公司购买了13套住房，交给公司员工内部认购，黎凤英认购了位于深圳市龙岗区某苑B栋B4座202房，该房总房款为132377元，首期款40377元，其中冠丰华公司支付20000元，黎凤英支付20377元。冠丰华公司以黎凤英的名义与某公司签订了涉案房产的房屋买卖合同，并以黎凤英的名义向中国某某银行深圳市分行按揭贷款，贷款金额92000元，贷款期限为10年。涉案房屋于2003年3月12日办理房产证，登记在黎凤英名下，房产证号为深房地字第××号。黎凤英于2002年8月离职，其于2002年8月5日到深圳市公证处办理了委托手续，委托苏作朝就涉案房产办理如下事项：“一、办理房产交付使用的有关手续及申请领取房地产权证；二、管理房产，支付与该房产有关的各项费用；三、转卖房产，签订房产转让合同及收取楼款；四、代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，我均予承认。”该委托书的有效期限从2002年8月5日至2007年8月5日。2002年8月7日，冠丰华公司作出公司决议，将涉案房产收回，并将房产分给苏作朝，供楼款由苏作朝自行支付。2002年8月7日，黎凤英出具一张收据，其主要内容为：“黎凤英自愿退还深圳市冠丰华贸易有限公司原分配的福利性商品房（深圳市龙岗区某苑B栋B4座202房）给深圳市冠丰华贸易有限公司。该房原来是按公司付首期款一半，个人付首期款一半，其余银行按揭由公司付一半，个人付一半的方式购买，现深圳市冠丰华贸易有限公司同意退还黎凤英已付首期款一半人民币20677元，已付9个月的银行按揭款人民币4516元，已付购买地板砖人民币1020元，登记费、印花税、契税、贴花、抵押登记费等合计人民币1627元，信箱、对讲门铃、公共天线、水电主体自付费合计895元，公证处收费673元，律师费400元，房屋保险费662元，总合计30470元。退还款给黎凤英。注：收到存折剩余100元。”黎凤英在该收据上有签名。同日，冠丰华公司将30570元支付给了黎凤英，黎凤英亦在《支付证明单》签名。原审法院责令黎凤英在第三次开庭后五个工作日，以书面的形式明确收据的内容及上面的签名，并以书面的形式提出是否需要对该收据提出司法鉴定。黎凤英于2012年8月28日向原审法院作出了回复，认可收据及《支付证明单》签名是其所写，但主张是在冼群英、苏作朝及冠丰华公司的胁迫下写的。另查，2004年3月14日，冼群英与苏作朝签订了《房屋转让合同》，合同约定：将涉案房产转让给冼群英，转让价为132377元。因该房尚欠银行按揭贷款，苏作朝同意由冼群英一次性支付50000元视为所有购房款已付清，剩余银行按揭贷款由冼群英继续以黎凤英的名义向银行还贷。当日，冼群英将五万元交付给苏作朝。其后，冼群英一直以黎凤英的名义返还按揭贷款，并一直使用至今。再查，涉案房产的按揭贷款已经偿还完毕，其中本案纠纷发生后，黎凤英于2011年10月12日向中国某某银行深圳市国贸支行支付最后贷款本金501.23元，其余银行按揭贷款均由冼群英支付。根据冠丰华公司原出纳兰某某的证词显示，2002年8月，黎凤英离开冠丰华公司，冠丰华公司将涉案房产收回，并向黎凤英退回购房款，黎凤英向冠丰华公司出具了收据并将购房的发票、购房合同、按揭贷款合同、供楼存折、房屋钥匙、契税发票、公证费发票，律师费发票等（全是原件并交回给了冠丰华公司，但现已丢失）。根据冠丰华公司原水电工胡某某的证词显示，冠丰华公司把房产分给苏作朝，并办委托手续给苏作朝，去公证处是胡某某、黎凤英及苏作朝一起去的，冠丰华公司已把房款退回黎凤英。根据冠丰华公司原会计戴某某的证词显示，冠丰华公司已经将购房款退回给黎凤英。黎凤英在庭审中陈述，交相关资料给苏作朝是事实。黎凤英庭后提交的代理意见显示“……委托处理房产受到胁迫，卖掉房屋不是真实意思表示”。冼群英、苏作朝的诉讼请求为：1、位于深圳市龙岗区某苑B栋B4座202房归冼群英所有；2黎凤英立即协助冼群英办理商品房过户手续；3、本案受理费由黎凤英承担。庭审中，冼群英、苏作朝增加诉讼请求：确认冼群英与苏作朝签订的房屋转让合同有效。原审法院认为，黎凤英认购的涉案房产属于冠丰华公司为员工提供的福利，依法应由公司员工享有。黎凤英出具的《收据》、《支付证明单》及冠丰华公司原出纳兰某某、原水电工胡某某、原会计戴某某的证词可以相互佐证，黎凤英已经将涉案房产退回给冠丰华公司，冠丰华公司也向黎凤英退回了购房款。原审法院对证人所陈述的事实予以认定即黎凤英离职后已经将涉案房产退回给冠丰华公司，并从冠丰华公司领取了已经支付的购房款。黎凤英将涉案房产退回给冠丰华公司后，冠丰华公司有权对涉案房产进行处分，而根据冠丰华公司的公司决议，涉案房产分配给苏作朝。由于涉案房产登记在黎凤英名下，黎凤英也出具公证授权委托给苏作朝办理相关产权转移手续，苏作朝有权根据授权委托书签订房产转让合同。根据黎凤英的答辩“……委托处理房产受到胁迫，卖掉房屋不是真实意思表示”，可见黎凤英也承认存在房屋转让的事实，只不过认为是在受胁迫的情况进行的，但黎凤英没有提供证据证明存在受胁迫的情况，因此，苏作朝有权与他人签订房产转让合同，冼群英与苏作朝签订的房屋转让合同依法有效。现冼群英已经付清所有房款，并以黎凤英名义向银行偿还所有按揭贷款，涉案房产依法应归冼群英所有，因此，冼群英主张涉案房产归其所有，证据充分，原审法院予以支持，黎凤英应于本判决生效之日起10日内协助冼群英向深圳市房地产权登记机关办理深圳市龙岗区某苑B栋B4座202房产的产权转移过户手续，将该房产过户至冼群英名下。至于苏作朝与黎凤英之间的委托关系，属于另一个法律关系，双方可应另寻法律途径解决。因此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认冼群英与苏作朝签订的房屋转让合同有效；二、确认位于深圳市龙岗区某苑B栋B4座202房屋（房产证号为深房地字第××号）房产归冼群英所有；三、黎凤英应于判决生效之日起10日内协助冼群英向深圳市房地产权登记机关办理深圳市龙岗区某苑B栋B4座202房产的产权转移过户手续，将该房产过户至冼群英名下；四、冼群英应于判决生效之日起10日内支付黎凤英501.23元。本案受理费7300元，保全费2520元（冼群英、苏作朝均已预交），由黎凤英承担。黎凤英不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、判决撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民一初字第4895号民事判决书。2、判决驳回一审冼群英、苏作朝的所有诉讼请求。3、本案所有诉讼费用由冼群英、苏作朝承担。其上诉依据的事实和理由为：一、一审法院在对本案的事实认定方面严重错误，处理方面严重不公正。（一）对于谁购买位于深圳市龙岗区某苑B栋B4座202房的问题，一审法院颠倒是非，混淆黑白。一审法院认为涉案房产的房屋买卖合同是冠丰华公司以黎凤英名义与某公司签订的，黎凤英不明白一审法院为什么会作出如此不切实际的认定。其一、房屋买卖合同中明确，买方为黎凤英，纳税人是黎凤英，向中国某某银行深圳分行按揭贷款的贷款人是黎凤英，这些事实有购房合同、发票等为证。其二、涉案房屋于2003年3月12日办理房产证，并登记在黎凤英名下，房产证号为深房地字第××号。上述事实均可说明，涉案房产是由黎凤英所购买的。因此，一审法院认定涉案房屋是由冠丰华公司购买的意见纯属臆测，毫无事实依据。（二）既认定冠丰华公司于2002年8月7日收回黎凤英房屋，又认定黎凤英于2002年8月5日办理的委托卖房手续有效，一审法院前后矛盾。其一、既然法院认定冠丰华公司于2002年8月7日收回黎凤英房屋的行为是有效的，那么黎凤英即丧失了对房屋的所有权，无权对涉案房产进行处分，即是说黎凤英于2002年8月5日办理的委托卖房手续于同年8月7日即告失效。其二、既然法院认定黎凤英于2002年8月5日办理的委托卖房手续持续有效，那么即是说黎凤英有权对涉案房产进行处分，即拥有该房产的所有权。那么也不存在黎凤英将涉案房屋退还冠丰华公司的所有权转让事实。上述事实均可说明，无论从哪个角度进行论证，一审法院对该事实的认定均存在前后矛盾。（三）一审法院的处理违反了客观事实，也违反了房地产交易的相关法律法规的规定。根据一审法院的认定，本案涉案房产的转让经过以下三个交易的过程：其一为黎凤英将房屋退回给冠丰华公司；其二为冠丰华公司将房屋分配给苏作朝；其三为苏作朝将房屋转让给冼群英。一审法院直接将房产由黎凤英名下转移到冼群英名下，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》以下规定，第三十五条规定：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第六十条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。对照上述法律规定，本案房产若按法院的认定，则应按照黎凤英将房屋退回给冠丰华公司，冠丰华公司将房屋分配给苏作朝，苏作朝将房屋转让给冼群英等三个交易过程进行一一登记过户。因此，一审法院将房产由黎凤英直接转移到冼群英名下的判决无法可依，破坏了国家关于房地产管理的秩序，该处理方式本身是一种违法的行为，也是对各相关当事人违法行为的纵容。对照上述法律规定，所谓黎凤英将房屋退回给冠丰华公司，冠丰华公司将房屋分配给苏作朝，苏作朝将房屋转让给冼群英等三个交易过程，都没有进行一一登记过户，则表明三个交易过程均没有发生，或者说他们即使存在，因没有登记，均是不合法的。二、本案的客观事实。（一）黎凤英不是自愿“退房”。1、《支付证明单》、《收据》是黑社会头目陈某某胁迫黎凤英写的。陈某某为首的“冠丰华”公司，在当时横行霸道的作风和行为，黎凤英是深知的，他的要求黎凤英不敢不执行，否则会很麻烦或者有生命危险。所以，黎凤英作出所谓以三万元“退房”的表示以求自保，但却不是黎凤英的真实意思表示。2、黎凤英没有实际的退房行为。黎凤英于2001年8月28日购买的深圳市龙岗区某苑B栋B4座202房，是某公司开发的商品房，即转让人并非深圳市冠丰华贸易有限公司，所以，所谓黎凤英退回房屋给深圳市冠丰华贸易有限公司，是不可能发生的事情。如果说，黎凤英退回房屋给深圳市冠丰华贸易有限公司，是指黎凤英将房屋转让给深圳市冠丰华贸易有限公司，但黎凤英既没有与深圳市冠丰华贸易有限公司签订房屋转让合同，也没有到有关部门办理房屋转让手续。所以，黎凤英虽被迫写了退回房屋给深圳市冠丰华贸易有限公司的意思表示，但所谓“退房行为”确实不是黎凤英的真实意思表示，黎凤英以实际行动（不办理房屋转让手续）抵制了这一非法犯罪行为。深圳市冠丰华贸易有限公司十年来从未要求黎凤英办理房屋转让手续。所以，涉案房屋至今都属黎凤英所有。（二）深圳市冠丰华贸易有限公司逼迫黎凤英退房的行为非法无效。1、深圳冠丰华贸易有限公司，是一家被审判证明涉黑的非法组织。百度搜索深圳冠丰华，“冠丰华案深圳开审深圳黑老大被诉29宗罪名”的文章告知我们：2005年的数年前，以陈某某为首的“冠丰华”公司，盘踞在深圳市的繁华闹市东门一带，采取抢占地盘、非法敛财、欺行霸市等形式非法敛财1．6亿元之多。黎凤英被迫处理房产的日期是2002年8月间，正是冠丰华犯罪集团猖獗犯罪的时期。2005年，“冠丰华”案告破并在深圳审判，判决确认深圳冠丰华贸易有限公司是一家黑社会的非法犯罪组织，并已被相关国家机构取缔。这些事实广大群众知道，网上文章比比皆是，也有案卷记录在案。2、深圳市冠丰华贸易有限公司逼迫黎凤英退房的行为是强买强卖，是黑社会性质的典型犯罪行为，应该坚决打击。黎凤英于2001年8月28日购买深圳市龙岗区某苑B栋B4座202房，首期款40337元，至2002年8月，黎凤英已供楼九个月，供楼款九千多元，其他支出一万多元，合共支出六万多元，加上利息及升值，当时房屋的价值应该在十万元以上。黎凤英系一个打工仔，不可能将一个十万元的房屋以三万元的明显低价转让给别人。所以，黎凤英作出所谓以三万元“退房”的表示，明眼人一看就知道显失公平，不可能是黎凤英的真实意思表示，是深圳市冠丰华贸易有限公司强买强卖的黑社会性质的典型犯罪行为的恶果。对这样显而易见的犯罪行为，我们的国家机关不能做他的保护伞，而是应该坚决打击，除恶务尽。综上，一审法院对本案事实的认定及处理结果严重损害黎凤英的合法权益。为维护黎凤英的合法利益，特向贵院提起上诉，恳请支持黎凤英的诉讼请求。冼群英书面答辩称：一、苏作朝与冼群英签订的房屋买卖合同有效，且冼群英已占有使用房产多年，深圳市龙岗区某苑B栋B4座202房（以下简称涉案房产）归冼群英所有。黎凤英出具给苏作朝的《委托书》合法有效，根据该《委托书》授权苏作朝办理事项的第三条规定：转卖房产，签订房产转让合同及收取楼款；第四条规定：代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，我均予承认。苏作朝作为黎凤英的代理人，在其授权范围内所签署的一切文件均代表了黎凤英的真实意思表示，均合法有效。冼群英作为购房的善意第三人，在苏作朝持有黎凤英的公证过的《委托书》的情况下，有理由相信苏作朝对于房产具有处分权，不论该房产是苏作朝作为公司分给自己的房产来进行转让还是代表黎凤英来进行转让，都与冼群英无关。冼群英不仅付清了购房款且己实际占有使用房产多年，冼群英作为善意第三人，己依法取得房屋所有权。黎凤英在一审第一次开庭质证时已确认了该《委托书》的真实性，仅辩称该委托书是委托苏作朝管理房产，对房产进行收租，在第二次开庭时又否认该委托书是其自愿签订的，称是被迫签订的，但却没有提供任何证据予以证明，然而，在公证处签订的《委托书》又怎么可能是强迫签订的呢，黎凤英对于同一份证据的前后矛盾又不能自圆其说的狡辩只能证明黎凤英想侵吞冼群英的房产，只能证明黎凤英是个不诚信的人。二、黎凤英的退房行为是其真实意思表示。1、黎凤英的退房行为有黎凤英亲手书写的收据、公司付款的支付证明单、帮其办理退房手续的公司出纳、会计的证人证言、陪其到公证处办理公证委托手续的公司同事胡某某的证人证言等证实，对于这些证据，黎凤英都无法否认真实性，只能以一句话“都是强迫的”来狡辩。然而，黎凤英却没有任何证据来证明其退房行为是强迫的。如果这些是强迫的，黎凤英会十几年对该房产不闻不问吗如果是强迫的，黎凤英会不到公安机关报案吗如果说2002年的时候你迫于陈某某的压力不敢去报案，那么2005年你明知道陈某某已经被判为何不到公安机关报案呢，而是在现在冼群英起诉后才说是强迫的呢显然，所谓强迫只是狡辩。而且在一审第一次开庭时，由于第三人没有找到黎风英手写的收据和有黎凤英签字的支付证明单，黎凤英就辩称没有退房的事实，称出具的公证《委托书》是委托苏作朝收房租，在第三人找到收据后，知道退房的事实无可抵赖，就狡辩都是强迫的，黎凤英的不诚实由此可见。2．陈某某是否是黑社会老大与本案无关。首先，没有任何证据证明陈某某对黎凤英实施了强迫手段，强迫黎凤英退房。其次，深圳市冠丰华贸易有限公司是一家公司，其董事长是黑社会组织成员，不代表这家公司就是黑社会组织，目前还没有哪一条法律规定公司可以构成黑社会组织罪。退一万步讲，即使深圳市冠丰华贸易有限公司被黑社会组织成员利用过，也不代表公司的所有行为都是黑社会组织行为。公司的合法民事行为也受法律保护。黎凤英以深圳市冠丰华贸易有限公司曾经涉黑为由，就认定本案黎凤英的退房也是强迫的是很可笑的，是牵强附会。难道说陈某某是黑社会组织者，所以他家的电视机、电冰箱就一定是抢的是强迫他人送的他的所有的民事行为都是不合法的显然，黎凤英是想以第三人曾经涉黑为由来转移法庭视线，以达到侵占冼群英房产的目的。3．黎凤英所谓房产是以低价转让根本就是睁眼说瞎话。众所周知，2001年到2002年深圳的房价是很平稳的，根本没有上涨，从2001年与2002年深圳市房屋租赁指导租金的价格可以看到，2001年涉案房产所在地的多层住宅指导租金是每平方米12元，2002年也是12元，根本没有上涨，而该房产原本就是第三人给黎凤英的福利，黎凤英要离开公司，以原价退还给公司不是很正常的吗而且公司已将黎凤英所付款项全部退还，黎凤英可以说没有任何损失。所以黎凤英所谓以明显低价转让是信口开河。综上所述，一审法院认定的事实清楚，证据充足，适用法律正确，请求二审人民法院驳回其上诉请求，依法维持原判。被上诉人苏作朝口头答辩称：我方认为龙岗法院的判决认定事实清楚，黎凤英的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判，理由如下：一、该房产当时是2001年向三九公司买的，当时我们支付了2万元，后面认为黎凤英辞职了，我们就把黎凤英缴纳的钱，如数退回给了黎凤英，黎凤英到公证处办理了公证书，公证委托以后，苏作朝的房产根据公司的决议卖给了冼群英，并签订了《转让合同》，将所有权移交给冼群英，这是一审法院已经查明的事实，黎凤英称苏作朝、冠丰华公司是黑社会没有法律依据，苏作朝也并不是黑社会成员，苏作朝一直是公司员工，请求法院查明事实，驳回上诉人的上诉，维持原判。第三人冠丰华公司未到庭应诉，亦未提交答辩意见。本院经审理查明，原审已查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，黎凤英不能证明其在签署涉案的法律文件时受到胁迫，在文件签署后长达十年的时间内亦未对此提出异议或主张撤销，故对其因受胁迫而签署涉案法律文件的主张，本院不予采信。本院认定其签署的涉案法律文件均为其真实意思表示，不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效。黎凤英通过公证办理委托手续，委托苏作朝办理转卖房产等事项，故苏作朝与冼群英签订的《房屋转让合同》合法有效。双方转让涉案房产的行为发生在《物权法》施行之前，冼群英已实际付清合同约定的房款，按揭贷款亦已清偿完毕，并实际占用涉案房产，故冼群英主张涉案房产归其所有，本院予以支持。冼群英作为涉案房产的所有权人，黎凤英应当协助其办理产权过户手续。综上，黎凤英的上诉理由均不能成立，本院不予采信，原审判决查明事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币7300元，由上诉人黎凤英负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 粤 芳审 判 员 赵 霞代理审判员 张 睿二〇一三年十一月十四日书 记 员 刘司元（兼） 关注公众号“”