（2013）渝一中法民终字第4620号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-07-08
案件名称
杨安秀与重庆江南物业发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨安秀,重庆江南物业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第4620号上诉人（原审原告）：杨安秀，女，汉族，1954年2月19日生。委托代理人：叶刚，重庆博爱兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆江南物业发展有限公司，组织机构代码62200716-X。法定代表人：谢大华，该公司董事长。委托代理人：赵五洲，重庆公鸣律师事务所律师。委托代理人：刘四海，重庆公鸣律师事务所律师。上诉人杨安秀与被上诉人重庆江南物业发展有限公司（以下简称江南公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年8月22日作出（2013）江法民初字第4353号民事判决，杨安秀对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2013年10月23日进行了询问。上诉人杨安秀及其委托代理人叶刚，被上诉人江南公司的委托代理人刘四海参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2002年3月15日，杨安秀与江南公司达成口头协议，约定江南公司将重庆市江北区观音桥渝北三村29号附江北商业城C区五层53号房屋出售给杨安秀。同日，江南公司将房屋交付给杨安秀。2002年3月15日，作为甲方的杨安秀（出租方）与作为乙方（代租方）农贸市场管理处、江南公司签订《商铺租用协议》。协议约定，杨安秀将其购置的商铺（租用摊位为F5-53号，面积28.19平方米）委托给代租方代为租用经管；租用摊位单价43元／平方米，向杨安秀每年承付租金14546元；租用期限为十年，自2002年3月15日起至2012年3月14日止；杨安秀所购买商铺付款方式为首付五成，另五成以租金付房款。购买商铺合同总额135312元，杨安秀已付房款70312元，杨安秀所欠房款65000元在租赁期内以应收租金支付，即每年应付房款8742元。2002年10月17日，杨安秀与江南公司签订《重庆市商品房预售（预购）合同》。合同约定，江南公司将江北区观音桥渝北三村29号附江北商业城C区五层53号未竣工房屋预售给杨安秀；房屋户型为摊位；房屋面积为28.19平方米；房屋单价为4800元／平方米，成交金额为135312元。缴付购房款第一次在2002年3月15日，金额70312元，第二次在工商银行办理十年按揭，金额为65000元；江南公司在2002年3月15日将竣工并经验收合格的房屋移交给杨安秀；房屋移交给杨安秀时，双方应按规定办理房地产权属转移登记手续，税费按规定各自承担；房屋面积以房屋竣工后房地产管理部门确认的实际面积为准，房款多退少补；本合同登记后，双方均不得擅自变更或撤销。杨安秀如违反约定的期限迟延缴付房价款，应向江南公司缴纳违约金，违约金每日按房价的0.3‰累加计算，江南公司如违反约定的期限迟延移交房屋，应向杨安秀缴纳违约金，违约金每日按房价款的0.3‰累加计算。该合同于2002年12月26日在房地产管理部门进行了备案登记。另查明，杨安秀支付房款的方式是首付70312元，余款65000元以租金抵房款。每年以租金抵房款8742元，已抵扣10年，杨安秀已付清全部房价款。另江南公司每年需支付杨安秀租金5804元，江南公司已向杨安秀支付了9年租金，合计52236元。江南公司尚欠杨安秀1年租金。2008年12月29日，涉案商铺竣工验收合格。现该商铺门牌变更为重庆市江北区观音桥东环路59号附6号2－52。杨安秀曾就与江南公司房屋买卖合同纠纷一案向一审法院提起诉讼，要求判令：江南公司按市价一次性向杨安秀赔偿因房屋面积减少造成的房款损失152265.7元；2、江南公司支付杨安秀2002年3月15日至2012年3月27日期间，以已付房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的擅自变更房屋面积和延迟办理房屋产权证违约金共计148166.64元；3、江南公司为杨安秀办理位于江北区观音桥东环路59号附6号2-52（原江北区观音桥渝北三村29号附江北商业城C区五层53号）房屋的产权证等。2012年9月17日，一审法院作出（2012）江法民初字第02455号判决，判决一、江南公司于判决生效之日起五日内协助杨安秀办理位于重庆市江北区观音桥东环路59号附6号2-52号房屋的房地产权证书。二、江南公司于判决生效之日起五日内支付杨安秀逾期办证违约金，该违约金从2010年3月27日起至2012年3月27日止，以已付房款135312元为基数，按在中国人民银行同期贷款利率上上调50%的标准计算。三、驳回杨安秀的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2903元，由杨安秀负担1903元，江南公司负担1000元；鉴定费3000元，由杨安秀负担。前述判决已发生法律效力。一审法院作出（2012）江法民初字第02455号判决时，涉案房屋尚未办理房地产权证书。判决驳回杨安秀要求江南公司按市价一次性向杨安秀赔偿因房屋面积减少造成的房款损失152265.7元诉讼请求的理由是：诉争房屋的房地产权证书尚未办理，房产面积变更协议上没有双方当事人的签名或盖章予以确认，江南公司不予认可，杨安秀无证据证实房屋面积的变更情况，故对杨安秀由此提出的相关诉讼请求，一审法院不予支持。2012年12月18日，杨安秀取得涉案房屋的《房地产权证》。《房地产权证》载明：权利人为杨安秀，房屋坐落于重庆市江北区东环路59号附6号2-52号，房屋建筑面积17.1平方米，套内建筑面积8.28平方米。庭审中，杨安秀称所购房房屋面积为28.19平方米，产权证载明的面积为17.1平方米，其主张的是房屋实际损失，本案应适用《中华人民共和国合同法》第113条计算杨安秀实际损失152265.7元，并举示了2012年5月29日重庆金地房地产土地资产评估有限公司（下称金地房产评估公司）出具的《房地产估价报告》。2012年5月2日，一审法院审理（2012）江法民初字第02455号案件中，金地房产评估公司接受一审法院委托对涉案房屋的单价进行价值评估。评估结论为涉案房屋评估单价（建筑面积）为13730元／平方米［采取收益法，评估确定估价对象的市场单价］。本估价报告自2012年5月29日起计半年内有效。江南公司对《房地产估价报告》的真实性、关联性和合法性均不予认可，称该报告有效期为半年，报告现已失效。杨安秀一审诉称：2002年10月17日，杨安秀与江南公司签订了《重庆市商品房预售（预购）合同》【登记号：（2002）预售（购）第10308510号】。该合同约定江南公司将未竣工的重庆市江北区观音桥渝北三村29号附江北商业城C区五层53号出售给杨安秀；商铺面积为28.19平方米；成交价格为4800元／平方米，合计金额为135312元。付款方式为按揭。杨安秀于2002年3月15日第一次缴付购房款70312元，余款65000元在工商银行办理十年按揭贷款。合同签订后，杨安秀按约履行了付款义务，并且缴纳了相关税费。杨安秀所购房屋地址已变更为重庆市江北区东环路59号附6号2-52号。2012年12月18日，杨安秀取得《房地产权证》。产权证载明的房屋建筑面积为17.1平方米，与合同约定不符。江南公司的行为已经构成违约，给杨安秀造成巨大财产损失。为维护杨安秀合法财产权益，请求一审法院依法判令江南公司按市价一次性向杨安秀赔偿因房屋面积减少而造成的房款损失152265.7元；本案诉讼费（含评估鉴定费）由江南公司承担。江南公司一审答辩称：2012年3月，杨安秀向重庆市江北区人民法院提起诉讼。2012年9月，江北区人民法院作出判决，驳回了杨安秀的诉讼请求，判决已生效。从程序上讲，杨安秀的诉求违反了一事不再理原则。现杨安秀取得房产证，只能作为新证据申诉，而不是起诉。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。《重庆市商品房预售（预购）合同》第5条明确约定：当房屋的实际面积与预售面积不同时，房款应多退少补。因此，关于房款的问题，应该按照合同的约定多退少补，而不是按照市价进行赔偿。一审法院认为，杨安秀与江南公司签订的《重庆市商品房预售（预购）合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，江南公司称杨安秀曾以要求江南公司按市价一次性向杨安秀赔偿因房屋面积减少而造成的房款损失152265.7元为诉讼请求向一审法院提起过诉讼。法院作出判决，驳回杨安秀该项诉讼请求。现杨安秀再次起诉，违反了一事不再理原则。经审理查明，杨安秀曾就要求江南公司按市价一次性向杨安秀赔偿因房屋面积减少造成的房款损失152265.7元向一审法院提起诉讼。2012年9月17日，一审法院作出（2012）江法民初字第02455号判决，因涉案房屋尚未办理房地产权证书，杨安秀无证据证实房屋面积的变更情况，故判决驳回杨安秀要求江南公司按市价一次性向杨安秀赔偿因房屋面积减少造成的房款损失的诉讼请求。根据前述判决，一审法院未对争讼房屋的面积减少这一事实进行认定，并据以作出判决，因此，杨安秀的本次起诉并未违反一事不再理原则，对于江南公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定了出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。《重庆市商品房预售（预购）合同》约定了房屋面积以房屋竣工后房地产管理部门确认的实际面积为准，房款多退少补。《重庆市商品房预售（预购）合同》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同中，双方当事人约定了房屋面积以房屋竣工后房地产管理部门确认的实际面积为准，房款多退少补。故对杨安秀要求按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定赔偿的意见，一审法院不予采纳。合同中约定的涉案房屋面积为28.19平方米，《房地产权证》载明的涉案房屋面积为17.1平方米，面积差为11.09平方米。涉案房屋单价为4800元／平方米。根据前述法律规定，江南公司应赔偿杨安秀53232元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、重庆江南物业发展有限公司于本判决生效之日起五日内，向杨安秀赔偿因房屋面积减少造成的房款损失53232元。二、驳回杨安秀的其他诉讼请求。本案案件受理费3344元，减半收取1672元，由重庆江南物业发展有限公司负担（此款杨安秀已向一审法院交纳，重庆江南物业发展有限公司于本判决生效之日起五日内一并支付给杨安秀）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。杨安秀不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持杨安秀一审诉讼请求；一、二审诉讼费由江南公司负担。主要事实和理由：1、江南公司签订购房合同时的附图载明该排商铺仅有14个，而办理产权登记的附图载明的该排商铺有17个，江南公司基于利益驱动挤占杨安秀所购商铺面积导致交付商铺面积大幅缩水，系江南公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，江南公司应当承担违约责任。一审法院根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一十四条之规定，认定系面积误差，与客观事实不符，导致适用法律错误。2、根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业不得擅自变更规划，即使经有关部门批准变更规划，也应当在变更后10日内通知买受人，本案中，江南公司擅自变更规划未告知杨安秀，系江南公司的责任。3、评估报告系在（2012）江法民初字第02455号案件审理中，杨安秀为了证明其损失，由法院委托鉴定机构所作的评估报告，以该报告计算商铺面积缩水造成的损失是合理的。江南公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。主要事实及理由：1、合同约定房屋面积以竣工后房管部门确认的面积为准，房款多退少补，因此，双方签订合同时明知房屋面积不确定。2、因签订合同时涉案房屋尚未办理竣工验收，后因消防验收对整层商铺结构进行了调整，并非为了满足利益驱动而挤占杨安秀所购商铺面积，因涉案商铺面积减少，涉及到江南公司向杨安秀返还购房款，江南公司也是经济利息的受害者。本院二审查明：双方签订的《重庆市商品房预售（预购）合同》约定的涉案房屋28.19平方米，系建筑面积。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，杨安秀与江南公司签订的《重庆市商品房预售（预购）合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点在于：涉案房屋面积减少的原因及责任，对此，本院评判如下：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定了出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，双方所签订的《重庆市商品房预售（预购）合同》明确约定：房屋面积以房屋竣工后房地产管理部门确认的实际面积为准，房款多退少补。因此，合同约定涉案商铺的建筑面积为28.19平方米，而产权登记的面积为建筑面积17.1平方米，客观上面积减少11.09平方米，但根据合同约定，江南公司承担的责任应为将多收取的房款53232元予以退还。杨安秀主张江南公司擅自改变规划导致面积减小，应承担赔偿责任，因无事实依据及法律依据，本院对其上诉理由不予采信。因本案不存在江南公司需要承担赔偿责任的情形，因此，评估报告与本案无关联性，本院不予采信。综上所述，杨安秀的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3345元，由杨安秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘家秀代理审判员 罗太平二〇一三年十一月十四日书 记 员 李薇渝 关注公众号“”