（2013）北民初字第352号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-04-25
案件名称
王树君、万秀丽与王文明农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
秦皇岛市北戴河区人民法院
所属地区
秦皇岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王树君,万秀丽,王文明
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十二条，第五十八条
全文
河北省秦皇岛市北戴河区人民法院民 事 判 决 书（2013）北民初字第352号原告王树君，男，1965年2月7日出生，汉族，农民，现住秦皇岛市北戴河区。原告万秀丽，女，1967年9月23日出生，汉族，农民，现住秦皇岛市北戴河区二原告委托代理人姜文辉，河北法润律师事务所律师。被告王文明，男，1966年11月11日出生，汉族，秦皇岛市华盛隆电气有限公司后勤职员，户籍地秦皇岛市青龙满族自治县，现住秦皇岛市北戴河区。委托代理人郝鹏春，男，1956年4月26日出生，汉族，秦皇岛市华盛隆电气有限公司副总经理，现住秦皇岛市海港区。原告王树君、万秀丽与被告王文明农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月21日立案受理后，依法由代理审判员刘吉健适用简易程序独任审判，后由于案情需要依法转入普通程序，分别于2013年6月28日、7月24日公开开庭进行了审理。原告王树君、万秀丽及其委托代理人姜文辉、被告王文明及其委托代理人郝鹏春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，2000年，原告王树君通过遗产继承取得坐落于蔡各庄村西片西街6号三间房屋的所有权。2007年，原告万秀丽未征得其丈夫王树君同意擅自将该房屋卖给被告。二原告后来得知法律禁止农村房屋卖给村外人，故诉至法院请求：1、确认原告万秀丽与被告所订立的农村房屋买卖合同无效，被告向二原告返还房屋及相应权属凭证。2、被告拆除自行建设的三间房屋并恢复原来地貌。原告为支持其诉讼主张向法院提交如下证据：1、蔡各庄村委会出具的证明2份、海宁路派出所出具的介绍信1份，证明原告王树君父母王庆林、王玉兰去世时间、子女情况及王树君将王庆林名下的西片西街6号房卖给被告的事实。2、分房产协议书1份及声明3张，证明父母去世后，西片西街6号房屋三间归王树君所有。3、蔡各庄村委会证明1份，证明分家协议写的“西街7号房”与诉争的“西街6号房”是同一房屋。被告辩称，原、被告所订房屋买卖合同系双方真实意思表示，且得到蔡各庄村委会确认，应为有效合同。合同虽由万秀丽一人出面订立，但王树君在起诉前六年的时间里从未提出异议。被告有理由相信卖房是二原告共同意思表示。被告也是农村户籍，原籍也没有房屋了，买房完全是为居住。被告购买房屋后对房屋进行了简单装修，重垒了北边院墙，支出7000元。2011年，被告在院内加盖房屋三间支出15万元。另外院子南部原为大坑，为平整大坑被告支出8000元。现被告有三个孩子，确实需要该房居住。综上，请法院驳回二原告诉讼请求。被告为支持其诉讼主张向本院提交如下证据：1、房屋买卖合同1份，证明原被告存在房屋买卖的事实。2、房屋所有权证书及土地使用权证书各1本，证明买房后原告将房屋权属证书交予被告的事实。3、城乡居民院内建房规划审批表及村镇建设工程竣工验收报告各1份，证明被告在院内加建房屋三间的事实。经审理查明，坐落于蔡各庄村西片西街6号三间房屋（所有权证号：秦北私房字第114**号，集体土地使用证号：冀土集用北土字第202486号）登记在王庆林名下，原系王庆林、王玉兰夫妇遗产，2000年，原告王树君作为继承人之一经与其他继承人协商一致取得该房屋所有权。二原告系夫妻关系，均系蔡各庄村村民。2007年4月5日，在村干部在场见证下，原告万秀丽以王庆林（已去世）、王树君名义与被告订立《房屋买卖协议》，将上述房屋三间以55000元价格卖给被告王文明（青龙满族自治县城山沟村村民），并在协议上签上王庆林、王树君名字。被告按约付清购房款，原告万秀丽按约将房屋及房屋产权证、土地使用证交付给被告。2010年12月24日，被告以王庆林的名义申请在院内加建房屋三间获得村、镇等相关部门的批准。该加建房屋于2011年9月4日竣工。本案买卖房屋向北通行，距东邻墙面间有最窄处为1.8米（距东邻房檐最窄处为1.5米）的通行空间。被告新建房屋向南毗邻沟渠和铁路无法通行，向北可从本案买卖房屋与东邻的空隙通行。新建房屋位于买卖房屋南侧，两房相距6.5米。另查，被告现育有两女一子，除涉案房屋外无其他住房。在诉讼中，双方经本院释明均未申请对涉案房屋的价值进行评估。上述事实，有分房产协议书、赠与证明、房屋买卖协议、房屋所有权证、集体土地使用证及双方当事人陈述等证据在案予以佐证。本院认为，2007年4月5日，原告万秀丽与被告签订了房屋买卖合同，双方按约交付了房屋与购房价款。被告在取得房屋后，对房屋进行了门窗、院墙等修缮并在院内南侧加建了房屋三间，用于自己及家人的居住使用。现合同履行完毕至今近七年，原告王树君亦未提出过异议，另外二原告系夫妻关系且卖房时原告万秀丽手持买卖房屋的相关权属证书，并有村干部在场见证，足以认定原告万秀丽出卖房屋是经过原告王树君同意的，该房屋买卖协议是原告王树君与被告的真实意思表示。现原告王树君主张原告万秀丽出卖房屋时其在外地做生意并不知情，本院不予采信。原告王树君、万秀丽与被告之间的房屋买卖合同虽系双方当事人真实意思表示，但由于农村宅基地不得向非本经济组织成员转让或出售，按照房地不可分离原则，农村集体经济组织成员亦不得向非本经济组织成员转让或出售农村宅基地上的房屋，而被告王文明不是蔡各庄村集体经济组织成员，不能取得涉案房屋宅基地使用权，双方之间的协议违反了国家相关法律、法规的规定，故双方之间的房屋买卖合同无效。依合同法相关规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告王文明应当将涉案房屋的老房三间及相关的权属证书返还给二原告，二原告应将收取的购房款55000元返还给被告。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告虽对买卖房屋门窗及北院墙进行了修缮，但不能举出证据证明具体数额，亦未申请对涉案房屋价值进行评估，故对被告该项损失不予认定。关于被告王文明在院内加建的三间房屋的处理问题。原告主张拆除并恢复原状，显然不利于发挥物的效用，也势必造成被告重大利益损失，该主张有违常理，本院不予支持。本案中，被告王文明虽不是涉案房屋所在地村民，但从青龙县贫困山村举家外迁，在老家也无其他住处，购买涉案房屋完全属于居住需要。如将被告加建的房屋拆除或者作价归与原告后，会将被告一家人推入无房可住的境况，从而形成社会的不稳定因素。原告的毁约行为有违诚实信用原则，如完全支持原告的诉讼主张，则会导致被告与原告之间的利益出现严重失衡，也不符合公平正义的法治精神。再者被告加建的房屋已经通过村、镇的审批，虽然是以王庆林名义申报，但蔡各庄村委会对王庆林已去世的事实与该房已卖给被告的事实是明知的，故村委会对加建该房的审批可视为村委会对被告使用该房所占宅基地的许可，而且涉案的三间老房与被告加建的三间房屋，具备分开使用的条件。三间老房自身有向北通行的北门，被告加建三间房屋可从老房与东邻的空隙通行。故基于本案的实际情况，本院从遵循诚实信用原则、维护社会稳定、维持居住现状出发，酌情确定被告加建的三间房屋仍归被告居住使用，加建房屋以南宅基地及以北三米宅基地归被告使用，通行道路为三间老房与东邻房屋间的空隙，直通并打开北院墙东侧作为大门。二原告对于被告使用上述宅基地及道路通行，负有容忍并提供便利的义务。根据《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告王树君、万秀丽于本判决生效之日起十日内退还被告王文明购房款55000元，被告王文明收到55000元后十日内将坐落于秦皇岛市北戴河区蔡各庄村的三间房屋（砖木结构，建筑面积57.6平米，所有权证号：秦北私房字第114**号，集体土地使用证号：冀土集用北土字第202486号）及房屋所有权证、集体土地使用证返还给二原告。二、被告王文明加建的三间房屋仍归其居住使用，加建房屋以南宅基地及以北3米宅基地归被告王文明使用，该房屋与宅基地所产生的一切权利义务由被告王文明享有和承担。通行道路为涉案三间老房与东邻房屋间的空隙（以涉案三间老房东墙为界延伸南北）。原告王树君、万秀丽对于被告王文明向北通行提供方便。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，由原告王树君、万秀丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长 徐 成代理审判员 刘吉健人民陪审员 刘 军二〇一三年十一月十四日代理书记员 李红娜 关注公众号“”