（2013）甬宁民初字第587号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2015-12-31
案件名称
宁海东辉机械有限公司与ＸＸ房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁海县人民法院
所属地区
宁海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁海东辉机械有限公司,ＸＸ,宁海合丰汽车配件有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条
全文
浙江省宁海县人民法院民 事 判 决 书（2013）甬宁民初字第587号原告：宁海东辉机械有限公司。法定代表人：郑和平。委托代理人：仇鹏飞。被告：ＸＸ。委托代理人：杨洪耀。第三人：宁海合丰汽车配件有限公司。法定代表人：竺欢萍。原告宁海东辉机械有限公司（以下简称东辉公司）为与被告ＸＸ、第三人宁海合丰汽车配件有限公司（以下简称合丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年3月26日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员游仲华适用简易程序独任审判于2013年4月24日公开开庭进行了审理。2013年4月25日，原告东辉公司与被告ＸＸ申请庭外和解2个月。2013年8月10日，因和解未果，案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭。2013年9月2日，本院第二次公开开庭进行了审理。原告东辉公司的法定代表人郑和平及其委托代理人仇鹏飞、被告ＸＸ的委托代理人杨洪耀及第三人合丰公司的法定代表人竺欢萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东辉公司起诉称，原告东辉公司与第三人合丰公司于2012年6月15日就坐落于宁海县桃源街道北斗北路360号房地产签订买卖协议，约定成交价格为20000000元。2012年7月6日，双方办理了房地产转户手续，房屋权利人为原告东辉公司。后原告东辉公司了解到第三人合丰公司与被告ＸＸ于2011年8月就该房屋已签订房屋租赁协议，要求第三人合丰公司协助办理原告东辉公司与被告ＸＸ续签租赁协议但未果。现原告东辉公司起诉要求被告ＸＸ按每月96666.66元的标准支付2012年7月7日至本判决确定的履行日止的房屋占用使用费用。审理过程中，原告东辉公司明确诉请为要求被告ＸＸ按年租金标准即1120000元支付原告东辉公司从2012年7月7日到2013年8月17日止的房屋占有使用费。本案受理费由被告ＸＸ负担。为证明上述事实，原告东辉公司举证如下：1．原告东辉公司与第三人合丰公司签订的房屋买卖合同及宁海县房管处出具的档案查阅证明一份，拟证明原告东辉公司与第三人合丰公司于2012年6月15日就坐落于宁海县××街道北斗北路360号房地产签订买卖协议，约定成交价格为20000000元并于2012年7月6日办理了房地产转户手续，现房屋权利人为原告东辉公司的事实。2．国内特快专递详情单、回单及通知一份，拟证明原告东辉公司于2013年3月8日通知第三人合丰公司，待接到本通知之日起三日内协助办理原、被告续签租赁合同的事实。被告ＸＸ答辩称，1、被告ＸＸ对原告东辉公司与第三人合丰公司签订房屋买卖合同不知情，亦未收到相关转让的通知导致被告ＸＸ丧失了优先购买权。被告ＸＸ与第三人合丰公司自2011年8月17日起签订租期8年的租赁协议，与原告东辉公司并未存在租赁关系。原告东辉公司要求被告ＸＸ支付租金，属于第三人合丰公司转让债权的问题，应当在诉讼前书面通知被告ＸＸ，但原告东辉公司并未履行通知义务，现被告ＸＸ要求以6000000元价格主张优先购买权。2、2012年8月17日至2013年8月17的租金1120000元，被告ＸＸ已付300000元，剩余租金未付的原因系第三人合丰公司通知被告ＸＸ，称与原告东辉公司存在其他纠纷要求被告ＸＸ暂停支付租金给原告东辉公司。3、被告ＸＸ承租的房屋中，有两间棚屋并未由第三人合丰公司交由被告ＸＸ使用，但被告ＸＸ却支付了两间棚屋的租金。综上，请求驳回原告东辉公司的诉讼请求。为证明上述事实，被告ＸＸ举证如下：1．第三人合丰公司发给被告ＸＸ的通知一份，拟证明第三人合丰公司于2012年6月29日书面通知被告ＸＸ不得与原告东辉公司续签租赁协议，不得支付租金给原告东辉公司，故原告东辉公司要求被告ＸＸ支付租金条件不成熟的事实。2．备案于宁海县房管处房屋买卖合同的复印件一份，拟证明诉争房屋买卖在房管部门载明的交易价格为6000000元的事实。第三人合丰公司答辩称，对第三人合丰公司与被告ＸＸ就该房屋于2011年8月17日签订租赁期限8年的租赁协议，对第三人合丰公司与原告东辉公司就房屋于2012年6月15日签订买卖协议并履行完毕的情况属实，但被告ＸＸ尚欠第三人合丰公司2011年度的租金70000元。第三人合丰公司与原告东辉公司的房屋买卖曾多次口头通知过被告ＸＸ，因被告ＸＸ缺乏购买能力，是其自行放弃了优先购买权。两间棚屋实际是被告ＸＸ自行同意给其他人居住，与第三人合丰公司无关。第三人合丰公司未举证。对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：一、对原告东辉公司提供的证据1，被告ＸＸ及第三人合丰公司对真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定。二、对原告东辉公司提供的证据2，被告ＸＸ表示不清楚，第三人合丰公司无异议，经审查，本院对证据的真实性予以认定。三、被告ＸＸ提供的证据1，第三人合丰公司对真实性无异议，对发通知的原因解释为与原告东辉公司存在其他争议，故通知被告ＸＸ暂不要支付租金给原告东辉公司。原告东辉公司对该证据真实性、合法性无异议。经审查，本院对该证据真实性予以认定。四、对被告ＸＸ提供的证据2，原告东辉公司及第三人合丰公司对证据三性有异议，认为诉争房屋买卖实际履行价格为20000000元并庭后提供了双方实际的买卖合同与相关支付凭证予以反驳。本院审查后，认为其异议成立，故原告东辉公司与第三人合丰公司的实际成交价为20000000元的事实予以认定。经审理，本院认定事实如下：被告ＸＸ与第三人合丰公司于2011年8月17日就坐落于宁海县桃源街道北斗北路360号房屋签订租赁协议，被告ＸＸ承租第三人合丰公司的上述房屋用于经营宁波市御足休闲会所，约定租赁期限为8年，从2011年8月18日到2019年8月17日止，年租金1050000元，以后每年递增7%。2012年6月15日，原告东辉公司与第三人合丰公司就该房屋买卖达成交易，成交价为20000000元，原告于当日支付购房款4000000元。2012年10月10日，原告又支付了购房款16000000元。2012年6月29日，第三人合丰公司书面通知宁波市御足休闲会所有限公司，内容为：贵公司与宁海合丰公司签订的8年期租赁合同是有效的，该合同还未解除，你不得单独与原告东辉公司再签订租赁合同。关于现有北斗北路360号房屋的租金纠纷，待我与原告东辉公司协调后三方再作处理。备案于宁海县房管处的原告东辉公司与第三人合丰公司的房屋交易合同载明的成交价为6000000元、落款时间为2012年7月5日。2012年7月6日，房屋完成转户，房屋权利人为原告东辉公司。房屋转户后，被告ＸＸ继续使用该房屋，但未支付费用。本院认为，被告ＸＸ在诉争房屋于2012年7月6日转移登记到原告东辉公司名下后，仍继续占有使用房屋。被告ＸＸ提出未收到房屋转让通知，损害其优先购买权，不同意支持租金的抗辩主张，本院根据被告ＸＸ提供的证据中载明的“你不得单独与原告东辉公司再签订租赁合同”内容理解，被告ＸＸ应知道房屋权利主体变更的信息，且原告东辉公司已付清购房款，完成过户手续，故被告ＸＸ再以损害其优先购买权为由拒付租金，理由难以成立，本院不予采纳。基于此，现原告东辉公司要求被告ＸＸ支付房屋占有使用费，本院予以支持。至于房屋占用费的计算，被告ＸＸ在庭审中强调已付2012年8月17日到2013年8月17日的租金300000元，但其作为履行支付租金义务的一方却未提供支付凭证，租赁合同的相对方即本案第三人合丰公司强调被告ＸＸ尚欠970000元（包括欠前一年度70000元），根据租赁合同双方陈述，可得出被告ＸＸ仅支付了2012年8月17日到2013年8月17日租金220000元（1120000元－900000元）。该部分已付租金系被告ＸＸ根据有效的租赁合同支付，原告再行主张房屋占有使用费，与公平原则相悖，本院不予支持。现原告可主张2012年8月17日到2013年8月17日的房屋占用使用费为900000元。经释明，原告仍坚持原诉请，故本院对超出的部分不予支持。该部分款项，原告可依据与第三人合丰公司之间的合同主张。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、被告ＸＸ应于本判决生效后十日内支付原告宁海县东辉机械科技有限公司2012年月8日17日到2013年8月17日的房屋占有使用费900000元。二、驳回原告宁海县东辉机械科技有限公司其他诉讼请求。如果被告ＸＸ未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11533元，由被告ＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长 游仲华审 判 员 祝多土人民陪审员 魏章潮二〇一三年十一月十四日代书 记员 项凌燕 来源：百度搜索“”