（2013）秦民初字第1394号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-11-18
案件名称
南京吉瑞物业管理有限公司与叶晓伟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京吉瑞物业管理有限公司,叶晓伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2013）秦民初字第1394号原告（反诉被告）南京吉瑞物业管理有限公司，住所地南京市白下区富丽山庄33幢302室。法定代表人刘兴有，总经理。委托代理人任国强，男。被告（反诉原告）叶晓伟，男，1956年6月4日生，汉族。委托代理人庄重，男。原告（反诉被告）南京吉瑞物业管理有限公司（简称吉瑞物业公司）与被告（反诉原告）叶晓伟物业服务合同纠纷一案，吉瑞物业公司于2013年4月16日向本院起诉，并于同年5月24日补齐立案材料，本院于吉瑞物业公司补齐立案材料之日立案受理。2013年6月17日，叶晓伟向本院提起反诉。依法由代理审判员凌沙沙适用简易程序于2013年7月1日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2013年10月31日公开开庭进行了审理。吉瑞物业公司的委托代理人任国强，叶晓伟及其委托代理人庄重到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉瑞物业公司诉称，吉瑞物业公司于2011年9月进入紫金城小区，与小区业主委员会签订物业管理合同。吉瑞物业公司在签订物业管理合同后，依法依约对小区实施规范的物业管理，为小区提供完善的物业管理服务。叶晓伟系紫金城小区某室产权人，至今未交纳2012年1月1日至2012年12月31日期间物业管理费及公摊水电费、门禁维护费，吉瑞物业公司多次催促叶晓伟未果，于2013年2月28日、3月12日两次分别向叶晓伟发出催缴物业管理费的通知。为维护吉瑞物业公司的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1、叶晓伟支付2012年1月1日至2012年12月31日物业管理费684元及公摊水电费60元、门禁维护费20元，合计764元；2、叶晓伟承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）叶晓伟辩诉称，叶晓伟愿意交纳公摊水电费以及门禁维护费，由于吉瑞物业公司提供的物业服务不符合合同约定，具体为：垃圾不及时清理；业主随意停放车辆给其他业主出行造成不便；门卫保安对外来人员采摘小区内花草不加制止；人力资源缺乏，夜间值班人员根本不进行间断巡逻，保安夜间值班时睡觉，服务人员未到达合同约定的11名工作人员。故吉瑞物业公司无权要求业主足额交纳物业费。2013年5月8日凌晨，小偷从叶晓伟家阳台窗户进入客厅，盗走现金、两件玉佩、三星手机、苏果卡，共计损失13220元。事后叶晓伟得知周围多家被盗，但保安竟一无所知，甚至小偷拨开监控探头导致监控画面与平常不同，吉瑞物业公司也没有发现。如夜班门卫按合同约定进行巡逻执勤，小偷在偷窃过程中会被及时发现制止，即使没有当场发现，事后公安机关也可以通过监控图像确认犯罪嫌疑人并快速破案。因此，吉瑞物业公司没有履行安全防范义务，应赔偿盗窃造成的损失，故请求法院判令：1、吉瑞物业公司赔偿叶晓伟经济损失9999元；2、吉瑞物业公司承担反诉诉讼费用。原告（反诉被告）吉瑞物业公司辩称，小区监控录像有保存期，现在无法提供被盗当日的监控录像，由于被盗当日下大雨，保安疏忽管理小区16个监控。叶晓伟家被盗与吉瑞物业公司没有因果关系，吉瑞物业公司在事前已提醒业主注意财产安全。吉瑞物业公司管理区域系公共部位，业主亦应做好家中防护措施。盗窃损失应由公安机关认定，故请求法院驳回叶晓伟的反诉诉讼请求。经审理查明，2011年10月18日，原告（乙方）与南京市苜蓿园东街19号业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对紫金城19号小区提供物业服务；合同期限自2011年9月30日至2014年9月30日（前三个月为试用期）止；物业服务费暂定为住宅楼0.65元／平方米／月、非住宅楼1.3元／平方米／月；乙方管理服务内容和标准为：住宅区进出大门的管理及区域内的安全巡逻，维护小区公共秩序包括安全监控、消防管理，生活垃圾的收集清运，道路地面的循环保洁，楼梯通道的定期清扫，化粪池的清理及外运，窨井阴沟的疏通，树木草坪的修建养护，对机动车辆进入区域内空间占用位置的服务、引导及有序停放，协助当地公安部门搞好小区内的治安防范工作等；24小时职守，交接班有记录；夜间巡逻不间断，严禁夜间睡觉，一旦发现按公司保安管理条例处理；生活垃圾每日按时清除，确保日产日清；原告配备管理人员4人，保安3人，保洁2人，维修1人，勤杂1人。叶晓伟为紫金城小区1单元某室业主，房屋面积87.73平方米。叶晓伟至今未交纳2012年度的物业服务费、门禁维护费、公摊水电费。2013年5月8日，叶晓伟所居住的1单元某室被盗，叶晓伟拨打110报警，叶晓伟向月牙湖派出所陈述其现金、三星手机、玉饰两块被盗窃，损失15400元。目前，偷盗案件处于瑞金路派出所侦查中。2013年5月18日，吉瑞物业公司向小区业主发出《公告》，载明：窃案发生时，窃犯移动探头，保安对其中一个画面的变化没有及时发现，有一定的责任，要加强对保安的训练，尽快形成对监控16个画面的记忆。以上事实有《物业管理服务合同》、接处警工作登记表、照片及当事人陈述等予以证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案吉瑞物业公司依据与南京市苜蓿园东街19号业主委员会签订的《物业服务合同》对紫金城小区提供物业服务，叶晓伟作为业主应当支付物业服务费。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。叶晓伟提交的证据并不足以证明其在辩称中主张的吉瑞物业公司未尽义务之处给叶晓伟的生活造成重大影响，因此叶晓伟不能以吉瑞物业公司未尽义务为由请求降低物业服务费的标准。叶晓伟认为其在答辩中提出系列问题系吉瑞物业公司未尽义务引起且侵害叶晓伟权利，可另行要求吉瑞物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以此作为拒交物业服务费的理由。故对于吉瑞物业公司要求叶晓伟支付2012年1月1日至2012年12月31日期间物业服务费以及门禁维护费、公摊水电费的诉讼请求，本院予以支持。吉瑞物业公司作为物业管理企业，应积极履行其维护小区安全职责，及时注意监控画面，现吉瑞物业公司未能及时发现小区内摄像头偏离，亦未能提供小区内被盗当日监控录像，吉瑞物业公司的管理确实存在疏忽，应对叶晓伟财产受损承担一定的赔偿责任。鉴于上述盗窃案件正在侦查阶段，关于被盗价值尚未认定，故叶晓伟要求吉瑞物业公司赔偿损失的反诉诉讼请求，应于刑事案件结案后另行向吉瑞物业公司主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）叶晓伟于本判决生效之日起十日内支付原告南京吉瑞物业管理有限公司2012年1月1日至2012年12月31日的物业服务费684元及公摊水电费60元、门禁维护费20元。二、驳回被告（反诉原告）叶晓伟的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费25元，共计75元由被告（反诉原告）叶晓伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；账号：10×××76）。审 判 长 凌沙沙人民陪审员 尤网才人民陪审员 乔秀华二〇一三年十一月十四日见习书记员 章文君 来源：