（2013）渝高法民申字第01053号

裁判日期: 2013-11-14

公开日期: 2013-12-17

案件名称

重庆市棋奥房地产有限公司与黄文勤、沈成芳商品房预售合同纠纷申请再审民事裁定书

法院

重庆市高级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

案由

法律依据

全文

重庆市高级人民法院民 事 裁 定 书（2013）渝高法民申字第01053号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：重庆棋奥房地产有限公司。法定代表人：倪学传，该公司董事长。委托代理人：唐启龙，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄文勤。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：沈成芳。再审申请人重庆棋奥房地产有限公司（以下简称棋奥公司）因与被申请人黄文勤、沈成芳商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第02947号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。棋奥公司申请再审称：1.一、二审法院把申请人超建部分认定为违反了合同约定，属于违约行为，二审法院把本案的期房错误理解为法律意义上的期房，适用建设部《商品房销售管理办法》的规定不适合本案的实际情况。申请人没有违反合同的规定，因为双方在2011年4月11日签订商品房购房协议时房屋已经建好，申请人在2010年建好并通过建委的验收，同时已经向有关部门提出超建部分的申请。申请人超建房屋不是在双方签订合同后隐瞒超建的，被申请人在购房时明知该房屋的结构，故根据合同法和消费者权益保护法的相关规定，买受人明知商品存在瑕疵而购买的，出卖人不承担法律后果。双方在合同上写的楼层与现实不一致，主要因为合同是以前房管局打好了的，签合同时没有改动而已，所以申请人没有违约。2.一、二审法院判决申请人赔偿被申请人因申请人超建房屋部分损失没有法律依据，申请人不应承担本案任何责任。一、二审判决认定事实不清、适用法律不当，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，请求依法对本案进行再审，纠正原判决错误。本院认为：2011年4月11日，黄文勤、沈成芳与棋奥公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定，由黄文勤、沈成芳购买棋奥公司开发的位于重庆市江北区鱼嘴东路128号2栋12-1号房屋一套。该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。因该合同第二条明确约定棋奥公司销售的商品房为预售商品房，且本案已查明该房屋所属的“瑞祥家园”工程于2011年7月28日才竣工验收合格，2011年12月29日取得重庆市城乡建设委员会颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故根据建设部《商品房销售管理办法》第三条“本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为”的规定，本案双方买卖的房屋不属于商品房现售。因此，棋奥公司申请再审认为双方签订合同时房屋已经建好与本案查明的事实不符。同时，双方合同第三条明确约定：本商品房所在幢的楼层共计18层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。而棋奥公司擅自变更规划许可实际建成后为19层，棋奥公司的该违法超建行为显然亦违反了双方的合同约定。虽然棋奥公司的违法超建楼层（亦超建原规划各楼层面积）行为已经有关规划行政部门给予处罚，超建部分已经规划验收，但并不改变棋奥公司违约行为的性质。因此，一、二审法院认定棋奥公司的违法超建行为构成违约并无不当。由于棋奥公司的违法超建，增大了容积率，客观上会导致因住户增加使公共管道、电梯等公共资源的人均占有量减少，以致房屋的居住环境和使用条件变差，房屋价值相对下降。应该说，棋奥公司未按合同约定履行的行为已给黄文勤、沈成芳造成了损失，依法应当予以赔偿。虽然双方在合同中对该违约行为责任的承担方式没有约定，现行的法律、法规及司法解释亦未对此项民事责任的承担作相关规定，但因棋奥公司未按合同约定履行的行为给黄文勤、沈成芳造成的损失客观存在，故一审法院综合考虑黄文勤、沈成芳遭受损害的程度、棋奥公司因违约超建可能获得的利益等因素，酌情确定由棋奥公司赔偿黄文勤、沈成芳9718元的损失符合本案的客观实际，亦符合民事活动应当遵循诚实守信的原则。一、二审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，棋奥公司申请再审的理由不能成立。综上，棋奥公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回重庆棋奥房地产有限公司的再审申请。审　判　长　　刘倩影审　判　员　　刘晓龙代理审判员　　谭　灵二〇一三年十一月十四日书　记　员　　鲍昊悦 关注微信公众号“”