（2011）宜民二初字第55号

裁判日期: 2013-11-14

公开日期: 2014-04-03

案件名称

原告田青波诉被告窑湾居委会，宜城国土局合同纠纷一审民事判决书

法院

宜城市人民法院

所属地区

宜城市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

田青波,宜城市鄢城办事处窑湾社区居民委员会,宜城市国土资源局

案由

合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十五条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第一百三十条

全文

湖北省宜城市人民法院民事判决书（2011）宜民二初字第55号原告：田青波。委托代理人：向勇，湖北佳和律师事务所律师，代理权限为：特别授权。被告：宜城市鄢城办事处窑湾社区居民委员会（以下简称窑湾居委会）。法定代表人：张清鸿，窑湾居委会主任。委托代理人：史发忠，湖北真武律师事务所律师，代理权限为：一般代理。被告：宜城市国土资源局（以下简称宜城国土局）。法定代理人：刘建国，宜城国土局局长。委托代理人：王远芳，湖北崇法律师事务所律师，代理权限为：特别授权。原告田青波诉被告窑湾居委会，宜城国土局合同纠纷一案，本院于2011年6月23日立案受理后，原告田青波于2011年7月13日以本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案件尚未审结为理由，申请中止本案诉讼。本院于2011年11月10日作出裁定中止本案诉讼。2013年1月10日中止诉讼原因消除，本院恢复诉讼程序。本院依法组成合议庭公开开庭审理本案，原告田青波的委托代理人向勇、被告窑湾居委会的委托代理人史发忠、被告宜城国土局的委托代理人王远芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告田青波诉称：2005年3月22日，被告宜城国土局决定收回被告窑湾居委会位于宜城市振兴大道望江路交汇处的原修配厂使用的4327.7平方米国有土地使用权。双方达成了口头补偿协议。同年4月6日，该局委托湖北大成拍卖有限公司、宜城市土地收购储备中心发布《拍卖公告》和《拍卖须知》。该《拍卖须知》第三条规定：“买受人在拍卖成交后与原土地使用者窑湾社区居委会签订合作协议。”同时在第四条规定：“买受人应严格按照规划部门的要求建设，一楼振兴路、望江路的全部门面房所有权和经营权归原土地使用者窑湾社区居委会所有。”同年4月28日，经公开拍卖，我以277万元价格竟得该宗土地使用权，并与湖北大成拍卖有限公司签署了《拍卖成交确认书》。同年5月18日，按照《拍卖须知》的要求，我与被告窑湾居委会签订《投资合作协议》，窑湾居委会为甲方，我为乙方。该协议第二条约定了一楼全部门面房所有权和经营权归窑湾居委会所有，同时第四条约定：“政府将乙方竟买资金总额的60%返还给甲方，再由甲方返还给乙方，作为底层门面房的资金支出。同时，甲方将积极争取政府已提取的40%的其中70%的资金仍然返还给乙方，其资金仍作为底层门面房资金支出。”同年5月上旬，我向宜城国土局交清了拍卖价款277万元。该局在同年8月下旬给我出具了七份收据，其中一张金额为92.2万元的收据上加盖的印章为“宜城市财局鄢城政财政办事处”，该局解释为支付窑湾居委会的补偿金。同年8月8日，窑湾居委会向宜城国土局提交《关于窑湾社区八组（龙宫饭店）拍卖资金返还的说明》，要求按承诺履行合同，返还243.76万元（166.2万元+77356万元）给窑湾居委会，再返还“开发商”作为底层门面房投资资金。同年9月5日，宜城国土局在审查确认我与窑湾居委会签署的《投资合作协议》内容、已交清277万元土地拍卖价款后，与我签订了《国有土地使用出让合同》。同年10月21日，宜城市人民政府向我颁发了国有土地使用权证书。由于宜城国土局没有按其承诺向窑湾居委会足额支付收回国有土地补偿资金、已经支付的92.2万元补偿资金大部分被鄢城办事处截留，窑湾居委会没有履行《投资合作协议》。直至该宗土地上混合住宅项目建设完毕，窑湾居委会的合作投资资金仍然没有到位。2008年7月7日，我向窑湾居委会发出《履行合同义务催告函》，要求其在10日内履行合同义务。窑湾居委会在上述期限内没有履行支付投资款义务。同年7月28日，我向窑湾居委会发出《解除合同通知书》，要求解除《投资合作协议》。同年8月21日，我将该宗土地的使用权人变更为宜城市富鑫粮油工贸有限责任公司（下称富鑫公司）。2009年1月17日，宜城市房产管理局将该宗土地上的一楼门面房登记在富鑫公司名下，并颁发了房屋所有权证。2010年5月21日，宜城市国土资源局以我没有履行建设用地使用权出让合同为由，向宜城市人民法院提出起诉，要求我和富鑫公司向窑湾居委会交付一楼门面房。宜城市人民法院作出的（2010）宜民三初字第95号民事判决认为，我与宜城市国土局之间的《拍卖须知》应当履行；我可以依据《投资合作协议》另行向窑湾居委会主张民事权利。故判决我和富鑫公司将一楼门面房所有权“交付”给窑湾居委会。该判决现已发生法律效力。综合上述事实，我认为：我与窑湾居委会之间的《投资合作协议》是根据宜城市国土资源局《拍卖须知》的要求签订的，合同内容是我和窑湾居委会以及宜城市国土资源局三方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同；因为宜城市国土资源局不履行法定和约定补偿义务，导致窑湾居委会不履行《投资合作协议》约定的投资义务，其二单位均应承担相应的法律责任；我虽然已通知窑湾居委会解除《投资合作协议》，但是由于《投资合作协议》直接关系到我与宜城市国土资源局之间《拍卖须知》的履行，而宜城市国土资源局对于《投资合作协议》的解除并不认可；宜城市国土资源局起诉以后，窑湾居委会作为有独立的请求权第三人参加诉讼，并要求我向其交付一楼门面房，已经从实质上主张了《投资合作协议》约定的权利；人民法院生效判决支持了宜城市国土资源局和窑湾居委会的权利主张，并认可我可以另行主张《投资合作协议》约定的权利；宜城市国土资源局虽未在《投资合作协议》上签署，但实际上也是该协议签订的参与者和义务承担者。因此，根据权利和义务相一致的民法原则，二被告在享受合同权利的同时，也应当履行相应合同义务。根据有关法律规定，我特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令二被告共同支付合作投资款2437600元，并承担本字诉讼费用。原告田青波增加诉讼请求，要求两被告赔偿因其违约造成的预期利益损失1200000元，并请求判令被告窑湾居委会对所得房屋超出拍卖须知中规定的返还面积部分按照现行市场价进行补偿。被告窑湾居委会辩称：（一）原告田青波与我方签订的《投资合作协议》已经解除，是原告方通知解除的。即便未解除，该协议也是无效协议，因为田青波无建筑资质，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。（二）因田青波已将本案争议的门面房转让并登记到富鑫公司名下，故本案的诉讼原告主体应是富鑫公司而与田青波无关。被告宜城国土局辩称：首先，原告诉请要求我局与窑湾居委会共同支付合作投资款2437600元的主张毫无道理，是根本不能成立的。理由是：l、所谓“合作投资款”是原告与窑湾居委会在签订的《投资合作协议》中约定的，而我局并未参与签订该协议，窑湾居委会和原告才是该协议的甲、乙双方当事人，从该合作协议的权利义务主体来看，我局不是协议主体，不是合作协议的当事人，我局无权干预协议内容如何约定以及如何履行，同样，该合作协议只能约束协议的当事人，协议仅仅对协议约定的双方有约束力，对协议外第三人无约束力。因此，原告依据该协议主张要求我局共同支付合作投资款毫无道理。2、《投资合作协议》约定“政府将乙方(即原告)竞买资金总额的60％返还给甲方(即窑湾居委会)，再由甲方返给乙方”，窑湾居委会怎么能当政府的家将乙方竞买资金总额的60％返还给他?协议还约定“积极争取将剩余40％的土地出让金中的70％返还给开发商”，也超越了窑湾居委会的权限。该约定是无效的。国家对土地出让金的返还是有严格限制，禁止“贱卖”土地；3、协议约定“政府将乙方竞买资金总额的60％返还给甲方”，为政府设定义务，违反了协议双方“不能为第三人设定义务”的规定；4、《投资合作协议》签订程序违反了法律的强制性规定。即便是政府将竞拍土地价款总额的60％返还给了居委会，居委会有权处置它，也必须通过合法程序。《城市居民委员会组织法》第十条规定：涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。而窑湾社区居委会未履行该法定程序，与原告签订《投资合作协议》将政府返还给居委会的出让金转而返给原告，严重损害了居民集体利益，违反了法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第52条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，该约定是无效的，原告依据该无效约定的协议主张我局与窑湾居委会共同支付合作投资款依法无据，不能成立。其次，原告诉称其与“窑湾居委会之间的《投资合作协议》是根据宜城市国土资源局《拍卖须知》的要求签订的，合同内容是我和窑湾居委会以及宜城市国土资源局三方的真实意思表示……，国土局不履行法定和约定的补偿义务，应承担相应的法律责任……”同样毫无根据，是完全不能成立的。理由是：1、《拍卖须知》虽然附加要求“买受人在拍卖成立后与原土地使用权者窑湾社区居委会签订合作协议”，目的是为了确保买受人将建成后的一楼全部门面所有权和经营权归原土地使用者窑湾社区居委会所有，但我局并未参与签署该协议，对原告与窑湾居委会所签订的协议内容并不知情，更不存在是我局“真实的意思表示”，原告此说毫无根据。2、《投资合作协议》的约定与《拍卖须知》及《国有土地使用权出让合同》根本冲突，我局不存在“不履行法定和约定的补偿义务”。原告竞拍土地的成交价是2770000元，按照《投资合作协议》的约定计算，窑湾居委会应返还给原告2437600元(277×60％+277×40％×70％)。这样，原告实际只需付334000元就竞得了面积为4327.7平方米土地50年的使用权，比竟拍低价还少了266000元(600000元一334000元)。这明显与《拍卖须知》及《国有土地使用权出让合同》相冲突，改变了竞拍结果，违背了拍卖该宗地的初衷。因此，原告诉称我局“不履行法定和约定的补偿义务”，纯属无稽之谈，“法定和约定的补偿义务”不知从何而来?主张要求我局承担法律责任没有事实和法律依据。第三，我局不是本案适格的被告。民事诉讼中谁是正当的被告，要看其是否是发生争议的民事法律关系的主体。本案中，原告与窑湾居委会签订了《投资合作协议》，因协议的履行引起了争议，显然，原告与窑湾居委会便是有争议的合同法律关系的双方，便是与诉讼标的有直接利害关系的双方。因此，原告只能向窑湾居委会提出主张履行协议义务，而不是向没有民事法律关系的我局提出。因此，我局不是本案的适格被告。经审理查明：2005年3月22日，被告宜城国土局决定将被告窑湾居委会位于宜城市振兴大道与望江路交汇处西南角的一宗面积为4327.7m2的土地使用权收回，该宗土地编号为000223030-1。两被告经过协商达成口头意向，即由宜城国土局将该宗土地的使用权收回后向社会公开拍卖，用于建设城镇混合住宅，并约定混合住宅建造后其临振兴路、望江路的所有一楼门面房归窑湾居委会所有，用于解决该居委会的干群养老问题，但买受人可用二楼面积不低于110米2的二套单元房置换大门以北的两间门面房。同年3月26日至4月5日，受被告宜城国土局的委托宜城市土地估价事务所对该宗土地进行了估价，确定该宗土地使用权的总地价为2440008元。同年4月6日，被告宜城国土局分别委托湖北大成拍卖有限公司、宜城市土地收购储备供应中心向社会公开发布《国有土地使用权拍卖公告》《国有土地使用权拍卖须知》。该拍卖须知第三条第二款规定：“……买受人在拍卖成交后与原土地使用者窑湾社区居委会签订合作协议”。同年4月28日受被告宜城国土局委托，湖北大成拍卖有限公司依照拍卖公告和拍卖须知确定的时间和方式对该宗土地进行了公开拍卖。原告田青波以最高应价277万元成交，成为该宗地的买受人。同年5月18日原告田青波按拍卖须知约定与被告窑湾居委会签订了一份《投资合作协议》，在该协议第二条“房产分配形式”中约定：一楼全部门面的所有权和经营权归甲方所有；为便于今后经营，乙方用楼上二套单元置换甲方一楼的大门北边三间门面，其余的房地产归乙方所有。同时，在该协议第四条“竞买资金的处置”中约定：政府将乙方竞买资金总额的60%返还给甲方，再由甲方返还给乙方，作为底层门面的资金支出。同时，甲方将积极争取政府已提取的40%的其中70%的资金仍然返还给乙方，其资金仍作为底层门面房资金支出（乙方不能硬性要求甲方争取资金的返还时间）。原告田青波与被告窑湾居委会签订《投资合作协议》后，田青波在竞买成交的土地上开发建成了混合住宅。原告田青波在没有收到被告窑湾居委会承诺的按比例返还竞买资金的情况下，其拒绝交付一楼门面房给窑湾居委会，并将一楼门面房全部登记到宜城市富鑫粮油工贸有限责任公司（以下简称富鑫公司）名下。2010年5月21日宜城国土局向本院提起诉讼，要求田青波、富鑫公司按《拍卖成交确认书》的约定向窑湾居委会交付一楼全部门面房。本院于2010年10月18日作出（2010）宜民三初字第95号民事判决书支持了宜城国土局的诉讼请求，责令田青波、富鑫公司交付全部门面房。田青波、富鑫公司不服判决并上诉、抗诉。经襄阳市中级人民法院二审、再审均维持了原一审判决。2011年6月23日原告田青波以被告宜城国土局、窑湾居委会未全面履行《投资合作协议》，只享受权利不承担义务为由向本院提起诉讼，要求两被告共同支付合作投资款2437600元，并承担本案诉讼费用。诉讼中，原告田青波又申请增加诉讼请求，要求两被告赔偿因违约造成的预期利益损失1200000元，并请求判令被告窑湾居委会对所得房屋超出拍卖须知中规定的返还面积部分按照现行市场价格进行补偿。另查明：2005年7月26日，宜城市财政局鄢城财政办事处出具收据收到了田青波交纳的竞买窑湾居委会八组土地拍卖款922000元，截止目前宜城市鄢城办事处占用660000元，窑湾居委会收到262000元。2008年7月28日，原告田青波向被告窑湾居委会送达《解除合同通知书》要求解除双方签订的《投资合作协议》并于2009年1月17日将本案争议的一楼门面房的所有权登记到富鑫公司名下（富鑫公司法定代表人为田青波）。上述事实有《收回国有土地使用权决定书》、《拍卖须知》、《成交确认书》、《投资合作协议》、《关于窑湾社区八组拍卖资金返还说明》、《解除合同通知书》、（2010）宜民三初字第95号民事判决书、（2011）襄中民三终字第28号民事判决书，（2012）鄂襄阳中民再字第00003号民事判决书及当事人在庭审中的陈述为证，本院予以采信。本院认为：原告田青波与被告窑湾居委会签订的《投资合作协议》是依据《国有土地使用权拍卖须知》的要求所签订的。从签订《投资合作协议》的目的来看，被告窑湾居委会真实意思表示是以被告宜城国土局承诺返还的土地拍卖款（土地补偿金）作为底层门面的资金支付给原告田青波，而让田青波将底层门面交付给窑湾居委会作为八组居民生活保障及养老。从签订《投资合作协议》的内容来看，被告窑湾居委会作为提供资金的一方不承担建房的开发经营风险，只分配固定数量的房屋。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。之规定，本案应定性为房屋买卖合同纠纷。既然是买卖关系，被告窑湾居委会在法院判决确认得到底层门面房的同时，必须要按双方协议承诺支付对价资金。故本院对原告田青波要求被告窑湾居委会支付1662000元合作投资款的诉讼请求予以支持，对原告田青波要求被告窑湾居委会支付775600元的诉讼请求，由于双方在签订协议约定为“积极争取”，属于约定不明，故本院对原告田青波的该部分诉讼请求不予支持。被告宜城国土局虽然在拍卖须知中要求原告田青波与被告窑湾居委会签订合作协议，但该局不是合作协议的权利义务主体，该合作协议对其无约束力，因此，原告田青波要求被告宜城国土局共同支付合作投资款的诉讼请求本院不予支持。诉讼中原告田青波增加诉讼请求要求二被告赔偿因其违约造成的预期利益损失1200000元，并要求被告窑湾居委会对所得房屋超过拍卖须知中规定的返还面积部分按照现今市价格进行补偿。本院认为因本案争议的一楼门面房原告田青波至今尚未交付给被告窑湾居委会，根据公平原则，本院对原告田青波要求二被告支付1200000元预期利益损失的诉讼请求不予支持。对原告田青波要求对其超出拍卖须知中规定的返还面积部分主张补偿。本院认为原告田青波的该项主张与本案不属于同一法律关系，其可另行主张权利，本案不一并审判。被告窑湾居委会辩称：原告田青波与其签订的《投资合作协议》已经解除或无效，本案争议的一楼门面房已转让到富鑫公司名下，与原告田青波无关，请求驳回原告田青波的诉讼请求的答辩意见，本院认为，被告窑湾居委会的辩称意见，不影响本院依据查明的法律事实据实处裁决。故本院对窑湾居委会请求驳回原告田青波要求被告窑湾居委会支付1662000元投资款的诉讼请求的答辩意见不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条第一款、第一百三十条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下（一）被告宜城市鄢城街道办事处窑湾社区居委会于本判决生效后十日内支付原告田青波合作投资款1662000元。（二）驳回原告田青波的其他诉讼请求。如果被告窑湾居委会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35900元，诉讼保全费5000元，合计40900元由原告田青波负担22000元，被告窑湾居委会负担18900元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审　判　长　　陈明军审　判　员　　罗学玲人民陪审员　　王秀蓉二〇一三年十一月十四日书　记　员　　罗瑞玲搜索“”