（2013）寿民初字第3687号

裁判日期: 2013-11-14

公开日期: 2014-06-04

案件名称

寿光市文化广电新闻出版局与董俊玲、杨忠伟等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

寿光市人民法院

所属地区

寿光市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

寿光市文化广电新闻出版局,董俊玲,杨忠伟,寿光市大众文化产业发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十四条第一款，第五十二条，第五十八条，第九十条，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

山东省寿光市人民法院民事判决书（2013）寿民初字第3687号原告（反诉被告）寿光市文化广电新闻出版局。法定代表人张文升，局长。委托代理人牟明礼，山东联邦律师事务所律师。被告（反诉原告）董俊玲。委托代理人王龙，北京市盈科律师事务所律师。被告杨忠伟。委托代理人李福华，女，1967年3月14日生，汉族。系被告杨忠伟之妻。第三人（反诉被告）寿光市大众文化产业发展有限公司。法定代表人王建亮，经理。委托代理人孙义、郑辉，山东寿城律师事务所律师。原告寿光市文化广电新闻出版局诉被告董俊玲、杨忠伟房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月15日向本院起诉。本院受理后，寿光市大众文化产业发展有限公司作为有独立请求权的第三人申请参加本案诉讼，本院予以准许，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告寿光市文化广电新闻出版局的委托代理人牟明礼、被告董俊玲及其委托代理人王龙、被告杨忠伟的委托代理人李福华到庭参加诉讼��第二次开庭，原告寿光市文化广电新闻出版局的委托代理人牟明礼、被告董俊玲及其委托代理人王龙、第三人寿光市大众文化产业发展有限公司的委托代理人孙义、郑辉到庭参加诉讼，被告杨忠伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告寿光市文化广电新闻出版局诉称，原告租赁寿光市东关社区的土地后，建设了文化娱乐中心。后原告将娱乐中心房屋一处租赁给被告。因该娱乐中心发生严重火灾，2013年8月2日，东关社区居民委员会与原告协议解除了土地租赁协议。因此，原告与被告之间的租赁协议不能继续履行。请求依法判令：解除原、被告之间的租赁合同；被告返还所租赁的房屋。被告董俊玲答辩并反诉称，被告不同意原告的诉讼请求。1、原告的诉讼请求不明确不具体，2005年4月1日被告杨忠伟与寿光市文化局签订《合同》，被告董俊玲��被告杨忠伟于2010年10月24日签订《合同》，被告董俊玲没有和寿光市文化局签订任何合同，因此原告的起诉不符合受理条件，应当驳回。2、原告起诉的案由错误。原告以租赁合同纠纷提起诉讼，与双方之间的法律关系不相符。从原、被告签订的合同内容看，包括所谓的租赁期限、租金支付方式，更加符合房屋买卖合同交易习惯，特别是合同第三条的规定。因此，从以上内容可以证实，双方之间的合同关系应当认定为买卖合同而不是租赁合同。3、原告不具备起诉的主体资格。2013年5月9日，原告以及寿光市国土资源局、圣城街道办事处、寿光市土地储备中心作出《关于李建芳等反映寿光市文化广场拆迁断水、断电等问题的答复意见》的第一条，可以证实，根据寿监发（2007）3号文件，原、被告双方合同项下的债权债务由寿光市大众文化产业发展有限公司继承。因此，��权提起该诉讼的主体应当是寿光市大众文化产业发展有限公司而不是原告。4、原告要求解除合同理由不成立。事实上，娱乐中心发生火灾的时间是2011年11月份，在火灾发生过去近2年的时间，原告才和寿光市东关社区居委会协议解除合同，实际上是对被告构成严重违约的行为。根据合同解除权的规定，本案被告没有任何的违约行为，原告不能解除该合同，因此，其要求解除合同的诉讼请求不能成立。5、原告要求解除合同的真实原因是与娱乐中心拆迁改造有关。《关于李建芳等反映寿光市文化广场拆迁断水、断电等问题的答复意见》的第一点，证实娱乐中心已经列入拆迁范围的事实，被告为了确定其房屋被征收的合法和真实性，于2013年8月28日向寿光市人民政府书面申请，要求公开其房屋征收决定以及土地征收文件。2013年9月17日，寿光市政府作出告知书，告知被告申��的政府信息不存在，即被告的房屋没有拆迁的合法手续，因此，原告与寿光市东关社区居委会是在恶意串通以协商解除土地租赁协议为名，行违法拆迁之实。2005年4月1日被告杨忠伟与寿光市文化局签订《合同》，被告董俊玲与被告杨忠伟于2010年10月24日签订《合同》，反诉原告依法取得寿光市文化娱乐中心37号房屋的所有权，双方约定反诉被告为反诉原告提供水电供应并办理房产证，但是2012年9月份反诉被告违反合同约定，停止水电供应，并至今不能为反诉原告办理房地产证，给反诉原告造成了巨大损失，反诉原告认为双方之间的合同应当继续履行，请求法院依法支持反诉原告的请求。请求依法判令：反诉被告继续履行合同，为反诉原告恢复水电供应，并办理房地产证；反诉费用由反诉被告承担。被告杨忠伟辩称，经寿光市文化广场同意并加盖了公章，并由山东��圣律师事务所律师公证，被告董俊玲与被告杨忠伟于2010年10月24日签订转租合同，房屋已经转租给了被告董俊玲。合同约定被告董俊玲享有该房屋的使用权和收益权，履行原合同承租方的义务，被告杨忠伟彻底退出，终止与原合同有关的权利与义务。被告杨忠伟与原告及被告董俊玲不再有任何房舍纠纷。原告寿光市文化广电新闻出版局针对被告董俊玲的反诉答辩称，因为原告与土地所有人寿光市圣城街道东关社区之间的协议已经解除，导致以此为基础的原、被告之间的协议不能继续履行。第三人寿光市大众文化产业发展有限公司述称，根据潍坊市纪委监察局《关于开展政府部门与中介机构、社会团体脱钩情况清理整顿活动的通知》［潍监发（2007）4号］的要求，法院受理的寿光市文化广电新闻出版局诉董俊玲、杨忠伟租赁合同纠纷案件涉案标的物已由第三人管理，因此第三人对本案的涉案标的物有独立的请求权，存在法律上的利害关系。请求准许第三人参与诉讼；依法解除与被告之间的租赁合同；判令被告返还第三人管理的涉案房屋。原告寿光市文化广电新闻出版局针对第三人寿光市大众文化产业发展有限公司的陈述辩称，第三人应当对自己的主张提供证据证实，原告认为自己的主体资格适格，被告应当向原告返还房屋。被告董俊玲针对第三人寿光市大众文化产业发展有限公司的陈述答辩并反诉称，1、第三人不具备有独立请求权参加本案诉讼的主体资格。如被告上次开庭所陈述，被告与寿光市文化局之间形成房屋买卖合同法律关系，不是租赁合同，即合同项下房屋的所有权归被告所有。即便第三人根据潍监发（2007）4号文要求，也无权接管所有权归被告的财产。2、第三人申请参加诉讼以及法院准许其以有独立请求权��第三人参加诉讼的事实，更进一步证明本诉原告不是适格的原告。即便被告杨忠伟与寿光市文化局之间的合同关系认定为租赁合同，本诉原告对合同项下的房屋也丧失全部权利，而本诉原告要求解除合同的理由是寿光市东关社区居委会和本诉原告协商解除了土地租赁协议，而第三人要求解除租赁合同的诉讼请求，没有提出具体的事实和理由。原告认为寿光市东关社区居委会不可能既和原告解除土地租赁协议，又和第三人解除土地租赁协议。因此，本案的本诉原告、第三人均不具有诉讼主体资格，他们的诉讼请求也不成立，应当依法驳回。2005年4月1日，被告杨忠伟与寿光市文化局签订合同，被告董俊玲与被告杨忠伟于2010年10月24日签订合同，被告董俊玲依法取得寿光市文化娱乐中心37号房屋的所有权。双方约定原告为被告提供水电供应并办理房地产证，但是2012年9月，原告违反合同约定，停止水电供应，并至今不能为被告办理房地产证，给被告造成了巨大损失，被告认为双方之间的合同应当继续履行。请求法院依法支持反诉原告的请求，同时判令第三人为反诉原告恢复水电供应，并为反诉原告办理房地产证；2、反诉费用由反诉被告承担。被告杨忠伟针对第三人寿光市大众文化产业发展有限公司的陈述未提交答辩意见。第三人寿光市大众文化产业发展有限公司针对被告董俊玲的反诉答辩称，第三人没有给本案被告断水、断电，不存在恢复的问题。本案合同实质是租赁，不存在办理房产证的问题，该房屋也不存在办理房产证的条件，应当依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，2004年9月16日，被告杨忠伟交付原寿光市文化局租金240000元。2005年4月1日，原寿光市文化局（甲方）与被告杨忠伟（乙方）签订房屋租赁合同，约定：1��甲方将寿光市文化娱乐中心（寿光市文化广场）面积为102平方米的37号房舍租赁给乙方，租金260000元，租期自合同签订之日至2073年5月1日；本合同签订之日，乙方已付清租金，发票为凭。2、本合同签订后，乙方不得随意改造，如需改装改造，须经甲方或甲方委托的单位同意。3、租赁期间，甲方对房舍拥有所有权，乙方拥有使用权和租用收益权，如需办理房产证，甲方提供条件，乙方可办理同租期等同期限的房产手续，费用自理。4、甲方为乙方提供与文化有关的优惠政策，提供水、电等方便；被告在租赁期内要依法经营，及时交纳与经营有关的税费及水、电等费用5、鉴于租期较长，甲方允许乙方外租或转租，但必须保证不损害甲方的利益；甲方对乙方所租房舍有相关的管理权和监督权，如乙方私自改建或改造、乱挂乱涂等，甲方有权收回房舍。6、甲、乙双方如一��违约，按相应价值赔偿对方，未尽事宜，双方面议并立据为准。合同签订后，原寿光市文化局将涉案房屋交付被告杨忠伟使用。2010年11月24日，被告杨忠伟（甲方）经第三人同意与被告董俊玲（乙方）签订房屋转租合同，约定：1、甲方将文化广场娱乐中心102平方米的37号房舍转租给乙方，租金300000元，租期自合同签订之日至2073年5月1日。期限如与法律规定不一致时，由乙方与文化局交涉，如果需要甲方协助时，甲方提供必要帮助。本合同签订之日，乙方付清租金。甲方将与文化局所签订的原合同移交乙方。2、合同签订后，乙方拥有房舍的使用权和收益权，享受原合同承租方的权利，履行原合同承租方的义务，甲方彻底退出，终止原合同享有的权益与义务，双方不再有任何房舍纠纷。3、本合同双方任何一方不准违约，否则赔偿给对方造成的全部经济损失。本合同��方签字后生效。合同签订后，被告董俊玲向被告杨忠伟支付租金后，被告杨忠伟将涉案房屋交付被告董俊玲使用至今。另查明，1、寿光市委、市政府下发的寿发（2010）6号文即寿光市人民政府机构改革实施意见，已将原寿光市文化局、寿光市广播电视局、寿光市新闻管理办公室合并为寿光市文化广电新闻出版局（即原告），该局统一执行原文化局、广播电视局、新闻出版管理办公室的行政管理职能。2、2007年9月，根据寿光市《关于开展政府部门与中介机构、社会团体脱钩情况整顿活动的通知》-寿监发（2007）3号文件的精神，原寿光市文化局将筹建文化广场时所产生的所有资产、债权债务及人员交由寿光市大众文化产业发展有限公司（即第三人）接管，并于2008年4月在《寿光日报》进行了公示，文化广场的日常经营管理由寿光市大众文化发展有限公司负责。3、涉案��屋所占有土地系寿光市圣城街道东关社区居民委员会集体所有。2003年4月1日，原寿光市文化局与该居民委员会签订文化广场土地租赁合同后，在上述土地上建成寿光市文化广场。2013年8月2日，原告与该居民委员会协议解除了双方的土地租赁合同。4、2011年12月，涉案房屋所在的文化广场发生火灾，过火面积大，房屋受损严重，存在较大的安全隐患。上述事实，有房屋租赁合同、房屋转租合同、关于李建芳等反映寿光市文化广场拆迁断水、断电等问题的答复意见、中介机构和社会团体政府部门脱钩情况说明、寿光市机构编制委员会办公室的证明、照片六份、交款单据一份及当事人陈述记录在案为证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点有两个，一是原告与第三人的主体资格问题；二是原告、第三人要求与被告解除合同的理由是否成立。针对第一个争议焦点，原告与第三人均系独立的法人单位，其认为涉案房屋与其有利害关系，并以此向被告主张权利，符合法律规定，其主体适格。针对第二个争议焦点，2005年4月1日，原寿光市文化局与被告杨忠伟签订房屋租赁合同系当事人真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效。原寿光市文化局与寿光市圣城街道东关社区居民委员会系2003年4月1日寿光市文化广场所占用的土地租赁合同的双方当事人，原寿光市文化局享有该合同项下的权利与义务。寿光市委、市政府寿发（2010）6号文即寿光市人民政府机构改革实施意见下发后，该局已与寿光市广播电视局、寿光市新闻管理办公室合并为寿光市文化广电新闻出版局，该土地租赁合同项下的权利义务同时由原告承继。2013年8月2日，原告与寿光市圣城街道东关社区居民委员会协议解除了双方的土地租赁合同，该不违反法律规定，应属有效。��光市《关于开展政府部门与中介机构、社会团体脱钩情况整顿活动的通知》下发后，原寿光市文化局将筹建文化广场时所产生的所有资产、债权债务及人员交由第三人接管，文化广场的日常经营由第三人管理。据此，原寿光市文化局与被告杨忠伟签订的房屋租赁合同项下的权利义务同时转移至第三人。2010年11月24日，被告杨忠伟与被告董俊玲经出租方同意签订房屋转租合同系当事人真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原寿光市文化局与被告杨忠伟签订的房屋租赁合同项下的权利义务同时转移至被告董俊玲，被告杨忠伟不再享有合同权利、承担合同义务。《合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。本案中，第三人与被告杨忠伟之间的房屋租赁合同约定的租赁期限为2005年4月1日至2073年5月1日，超过了20年，超出部分应认定无效。原告与寿光市圣城街道东关社区居民委员会的土地租赁合同解除后，第三人与被告之间的房屋租赁合同失去了继续履行的基础，同时，2011年12月寿光市文化广场发生的火灾，致使建筑物受损严重，存在安全隐患，不适合继续居住或使用。在此情形下，第三人要求与被告董俊玲解除房屋租赁合同，除无效部分外，对有效部分的解除本院予以支持。其要求被告董俊玲向其返还房屋，符合《合同法》的规定，本院亦予以支持。依据法律规定，合同无效或解除后，剩余有效期限及无效期限内的租金应当予以返还，并按银行同期贷款利率支付利息。被告董俊玲辩称与原告之间系房屋买卖合同关系与事实不符，本院不予采纳。原告要求被告返还涉案房屋及被告董俊玲反诉要求原告及第三人继续履行合同，恢复水电供应，并办理房地产证，理由均不成立，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十条、第九十三条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人寿光市大众文化产业发展有限公司与被告董俊玲之间的房屋租赁合同（原寿光市文化局与被告杨忠伟2005年4月1日签订）中约定的租期超过20年的部分无效；二、解除第三人寿光市大众文化产业发展有限公司与被告董俊玲之间房屋租赁合同（原寿光市文化局与被告杨忠伟2005年4月1日签订）中除约定租期超过20年的部分；三、被告董俊玲将寿光市文化广场37号房屋返还第三人寿光市大众文化产业发展有限公司；四、第三人寿光市大众文化产业发展有限公司返还被告董俊玲租金（260000元-260000元÷24850天（2005年4��1日至2073年5月1日）×（2005年4月1日至本判决生效之日）］，并支付利息（前述租金自2005年4月1起，按银行同期同类贷款利率，计算至本判决生效之日）；五、驳回原告寿光市文化广电新闻出版局的诉讼请求；六、驳回被告董俊玲的反诉请求。以上三、四项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（本诉100元＋反诉50元），由原告负担100元，被告董俊玲负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判长　　汤培新审判员　　李树光审判员　　马效红二〇一三年十一月十四日书记员　　张陆军更多数据：