（2013）广安民初字第2185号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-10-22
案件名称
苏灵与罗玉林房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广安市广安区人民法院
所属地区
广安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏灵,罗玉林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六条，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书（2013）广安民初字第2185号原告（反诉被告）苏灵，男，生于1988年2月5日，汉族，住广安市广安区。委托代理人彭建中，广安市广安区大众法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）罗玉林，男，生于1965年1月29日，农村居民，住广安市广安区。委托代理人彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。原告苏灵诉被告罗玉林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月27日立案受理。审理中，被告罗玉林提起反诉，本院审查后于同日立案受理。分别于2013年5月23日，2013年9月25日由代理审判员牟远独任审判，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本院于2013年10月28日裁定转为普通程序进行审理，由代理审判员牟远担任审判长，人民陪审员蒋有富、曾昌意组成合议庭，于2013年11月14日，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告苏灵的委托代理人彭建中，被告罗玉林及其委托代理人彭海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏灵诉称：原、被告经中介机构介绍进行房屋买卖，经实地查看、协商，双方于2013年3月30日签订了《房屋买卖合同》。合同约定该套住房成交价房款为345000元。同时还约定不因其他因素而改变此房价，其房款2012年3月30日前支付50000元，2012年6月30日前支付265000元，房产过户后支付30000元；各支付成交总款1%的中介服务费；并特别约定甲方移交房屋，乙方支付购房款，每逾期一日，由违约方向对方给付房款总额千分之一的违约金。签订合同后，原告履行了移交义务，但被告尚差购房款15000元，经多次催收迟迟未予支付，违背了合同约定，依法应当承担违约责任。故原告依法提起诉讼要求判决被告向原告支付购房款15000元，并按约定支付违约金。被告罗玉林针对原告苏灵提起的本诉辩称：被告不存在违约，双方合同约定的房屋面积是81平方，但房产证登记面积却是77.49平方；根据合同约定价格及被告已付房款，被告不再应向原告支付房款。同时，本案实际是原告违约在先，其中房屋买卖第9条约定办理过户的手续税费由被告承担，其他的费用不由被告承担，而按法律规定各自承担。故反诉请求：依法判决原告向被告返还由原告代缴的各项房屋转让税费17160元及资金利息并承担违约责任。原告针对被告的反诉答辩称：被告的反诉请求不能成立，被告应按合同全面履行合同，被告谎称当时没有那么多钱，骗取原告办理了房屋变更手续，被告还欠原告15000元的房款。经审理查明：原告苏灵（甲方）与被告罗玉林（乙方）于2012年3月30日签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：乙方购买甲方所有的位于广安市广安区凌云路某某号住房一套，面积为81平方米（以产权证为准），成交价格为345000元。乙方支付房款方式为2012年3月30日支付50000元，2012年6月30日支付265000元，房产过户后支付尾款30000元。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付购房款总额千分之一的违约金。房屋办理过户手续所需缴纳的一切税费由乙方承担。广安溪海房产经纪有限公司作为中介方在合同上加盖公章。合同签订后，被告分三次向原告支付购房款共计330000元，下欠购房尾款15000元。2012年12月28日，被告罗玉林取得了购买住房的产权证（产权证编号广安市广安区房权证广房字第某某号），产权面积登记为77.49平方米。被告认为购买房屋的合同单位面积成交价为4260元／平方米，由于产权登记面积比合同面少3.51平方米，他有权拒付3.51平方米面积的房款。同时还认为他替原告缴纳了个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加收入等税费共计17160元，这些费用不属于合同约定的办理过户所需缴纳的税费，应当按照法律规定，各自缴纳，而不是由他个人承担。原告认为根据合同约定，被告有义务缴纳办理过户的一切税费，且合同只约定了房屋总房款，而未对房屋单位面积价格进行约定，因此被告有义务按照合同约定全额支付房款。双方为此产生争议，被告拒绝支付购房尾款。审理中，本院就违约金约定是否过高向被告释明，被告认为双方约定的违约金过分高于原告的实际损失，并请求本院依法进行调整。上述事实，有原、被告双方的陈述、《房屋买卖合同》、房屋所有权证、税收通用完税证等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反相关法律、法规的禁止性规定，合法有效，合同各方应当按照约定享有权利和全面履行义务。原告将出卖房屋交付给了被告并办理了所有权转移手续，被告应依约将房屋尾款支付给原告。对于双方争议的买卖房屋是整体计价或是按单价计价问题。从合同中“面积为81平方米（以产权证为准），成交价格为345000元”的约定来看，被告对所买房屋的况状、房屋实际面积尚未确定的事实是知晓的，在此情况下，其虽与原告约定房屋面积为81平方米，但又注明房屋面积以产权证为准，从而确定房屋的总价款，而不按单价计算房屋价款，更未约定按照房屋产权登记的实际面积对被告支付的房款进行结算，故本院认定原、被告是按照345000元总价款来交易房屋的。同时，房屋产权证面积仅比合同约定的参考面积少3.51平方米，被告对购买房屋按345000元支付价款的约定也未请求变更或撤销。因此，被告应当按照合同的约定，在房屋完成过户后，向原告支付余下的房款15000元。2012年12月28日，被告罗玉林取得了房屋的产权登记，即原告方已完成过户的义务，被告就应当在当天向原告支付购房余款，被告未履行该义务的行为构成违约，应由其承担违约责任。根据《房屋买卖合同》“被告应在房屋过户后支付购房余款30000元，若不能按期付清购房款，每逾期一日，应向对方支付房款总额千分之一的违约金。”的约定，被告应当从2012年12月28日起向原告支付违约金。因被告认为约定违约金过高而请求减少违约金，结合被告仅下欠原告购房款15000元，以及原告未提供因被告违约造成损失的证据的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）﹥第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第二款规定的“过分高于造成的损失。”的规定，本院酌定被告应承担的违约金按未支付房款的同期银行贷款双倍利息为宜。双方关于“房屋办理过户手续所需缴纳的一切税费由乙方承担”的约定，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，双方应遵照执行。被告在办理产权过户中缴纳的个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加收入等税费共计17160元是履行该约定的行为，其在履行完毕后又要求原告返还已由其缴纳的各项税费17160元及资金利息的诉讼请求，与约定不符，本院不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第六十一条第二款“不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条、﹤《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）﹥第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）罗玉林向原告（反诉被告）苏灵支付下欠的购房款15000元及违约金（按照购房款15000元的同期银行贷款利率的双倍计算，从2012年12月28日起至被告支付该款之日止）；二、驳回被告（反诉原告）罗玉林的反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费175元，反诉案件受理费减半收取114元，共计289元，由被告（反诉原告）罗玉林承担，向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审 判 长 牟 远人民陪审员 蒋有富人民陪审员 曾昌意二〇一三年十一月十四日书 记 员 邓 旺 微信公众号“”