（2013）开民初字第6619号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2015-08-24
案件名称
徐璐与灵宝市华宝产业有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐璐,灵宝市华宝产业有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）开民初字第6619号原告徐璐。委托代理人徐玉章。被���灵宝市华宝产业有限责任公司，住所地河南省灵宝市。法定代表人陈治华，该公司总经理。委托代理人李斌，该公司职员。委托代理人赵广磊，该公司职员。原告徐璐与被告灵宝市华宝产业有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月30日立案受理，依法由代理审判员孔瑛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐玉章，被告委托代理人李斌、赵广磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年8月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定租金3年，年租金8万元，一年交纳一次租金，被告按约交纳了第一年的租金，按合同约定2013年7月31日前应交纳第二年的租金，但被告至今未交纳。合同约定拖欠房租累计1个月以上原告有权单方终止合同，收回房屋，被告应按剩余合同期限总租金的50%支付原告违约金。原告拟2013年10月31日前无条件收回房屋。故原告起诉，请求依法判令被告支付2013年9月1日至10月31日房租13333元；判令被告支付2013年11月1日至2015年8月31日租房违约金73333元。被告辩称，自2009年始，原、被告存在租赁关系，2012年9月补签合同，租赁期间一直未拖欠过原告租金。由于涉案房屋不能作为被告公司注册地，故被告于2013年7月中旬电话、短信通知原告解某同，原告看过房子后，要求被告修复房屋、换锁等，原告带新的租客去看房子，被告一直配合。之后被告积极配合原告修复房屋，现在仅剩房屋顶部渗水未修复，一直在于物业协调，且自愿承担该修复费用。原告诉请房租同意接受，但违约金认为不合理，因为第一年租赁期限到期前被告通知了原告，同意双方调解解决。经本院主持调解，被告自愿支付原告租金、违约金共3万元，原告不同意调解，请求判决。原告为支持其诉请，提交2012��8月1日房屋租赁合同一份，证明合同第三款约定年租金为8万元，两个月的租金应为13333元；第七款第四条约定，因被告累计拖欠房租一个月以上，原告单方终止合同，应按合同约定承担违约金。被告对上述证据真实性无异议，对证明目的有异议，被告通知原告解某同，原告同意解除，不存在拖欠房租及违约的问题。被告对原告提交的证据真实性无异议，本院予以采信。被告未提交证据。本院依据采信的证据及庭审笔录，确认事实如下：2012年8月1日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，其主要内容为，原告将位于郑州市郑东新区CBD内环19号楼西单元1903房出租给被告；租赁期限3年即自2012年9月1日起至2015年8月31日止；年租金8万元，租金每年交纳一次，签订合同时交纳第一年租金，以后租金于到期日30日前交纳下年度租金。被告负责租赁期间因房屋产生的物业费���水电费用。在租赁期内，被告如因使用不当造成房屋及设备损坏，被告应立即负责修复或经济补偿。租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权单方终止合同，收回房屋，被告应按剩余合同期限总租金的50%向原告支付违约金：1.未经原告书面同意将房屋转租、转借给他人使用的；2.未经原告书面同意，拆改、变动房屋结构和房屋设备被损坏，在原告提出合同期限内仍未修复的；3.改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；4.拖欠房租累计1个月以上的；6.租赁期内未经原告同意，中途擅自退租的。合同签订后，被告向原告支付了第一年租金。因被告公司注册原因，2013年7月中旬，被告公司人员预先电话通知原告父亲解某同，原告父亲未拒绝。庭审中，原告称2013年11月4日被告交付其所租房屋，但房屋漏水至今未维修完毕。被告对交付房屋时间无异议��并自愿承担房屋维修费用，但认为其2013年8月中旬办公地点已搬走。经本院释明，被告认为若认定其违约，请求减少违约金数额。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定“当事人协商一致，可以解某同。当事人可以约定一方解某同的条件。解某同的条件成就时，解除权人可以解某同”，合同约定被告拖欠房租累计1个月以上或未经原告同意中途擅自退租，原告有权单方终止合同、收回房屋，被告未按约交纳第二年租金，原告“拟2013年10月31日前无条件收回房屋”，双方认可2013年11月4日已交付房屋，因此，原、被告双方的房屋租赁合同已实际解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告应于2013年8月1日前交纳第二年的房租，其��予交纳，故原告诉请被告支付2013年9月1日至2013年10月31日的房屋租金13333元，合法有据，本院予以支持。原告诉请被告支付剩余租期即2013年11月1日至2015年8月31日总租金额50%即73333元违约金，过分高于其造成的损失，被告请求减少。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，被告于2013年7月向原告请求解某同，原告没有表示拒绝，之后被告没有再按约向原告交纳第二年租金，2013年11月4日被告交付其房屋，但房屋漏水尚未维修完毕。综合考虑被告的过错大小、违约情况及原告每月6667元资金实际损失，本院予以支持原告违约金26667元。被告辩称其不存在违约行为，但其未提交相关证据证明，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告灵宝市华宝产业有限责任公司支付原告徐璐二○一三年九月一日至二○一三年十月三十一日的房屋租金一万三千三百三十三元，于本判决生效后十日内付清。二、被告灵宝市华宝产业有限责任公司支付原告徐璐违约金二万六千六百六十七元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告徐璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千九百六十七元，减半收取九百八十三元五角，由原告徐璐负担五百元，被告灵宝市华宝产业有限责任公司负担四百八十三元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。代理审判员 孔 瑛二〇一三年十一月十四日书 记 员 史丽娜 来源：百度搜索“”