（2013）佛中法民一终字第2179号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-04-03
案件名称
江旺喜、刘金桃与杨少亮租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江旺喜,刘金桃,杨少亮
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》：第三十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）佛中法民一终字第2179号上诉人（原审被告，反诉原告）江旺喜，男，汉族，1966年6月27日出生，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审被告，反诉原告）刘金桃，女，汉族，1966年3月2日出生，住广东省佛山市南海区。上列两上诉人的共同委托代理人韦登，广东誉理律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）杨少亮，男，汉族，1976年3月19日出生，住山东省济南市历下区。委托代理人曾志刚，广东巨能律师事务所律师。上诉人江旺喜、刘金桃因与被上诉人杨少亮租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第357号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，作出如下判决：一、确认杨少亮与江旺喜、刘金桃于2013年3月16日签订的《厂房租赁合同》无效；二、江旺喜、刘金桃应于判决发生法律效力之日起十日内退还合同保证金150000元予以杨少亮；三、驳回杨少亮的其他诉讼请求；四、驳回江旺喜、刘金桃的反诉请求。上诉人江旺喜、刘金桃向本院上诉提出：一、原审法院认定杨少亮使用租赁物的期限并未超过免租期，参照合同约定，杨少亮无须向江旺喜、刘金桃支付使用费，江旺喜、刘金桃请求支付一个月场地使用费50000元没有依据，该认定违反法律规定。首先，合同无效，自签订之日起对合同双方都没有法律约束力。江旺喜、刘金桃为了实现合同目的而同意对杨少亮予以免除一个多月租金的约定就不应受此无效合同免租条款的约束。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。杨少亮已经实际占用江旺喜、刘金桃厂房场地超过一个月（3月17日至4月27日）时间，不支付一个月的租金50000元，有违客观事实及公平公正原则。二、原审法院以江旺喜、刘金桃未提供充分有效证据证明已支出中介费25000元，故对该部分费用不予支持，认定不当。江旺喜、刘金桃确实委托在中介机构工作的陈某奎利用空余时间为江旺喜、刘金桃联系厂房出租事宜，杨少亮有承租意愿，是通过陈某奎出面联系与江旺喜、刘金桃商谈并达成租赁协议，江旺喜、刘金桃支付报酬25000元给陈某奎本人，有陈某奎书出具的收据及书面证词可以证实，江旺喜、刘金桃在二审期间申请陈某奎出庭作证。三、原审法院根据《厂房租赁合同》双方的过错程度，对江旺喜、刘金桃请求赔偿代垫的围墙材料费及拆除费合计34200元不予支持有失公平。1.修建围墙材料费及人工费的全部支出由杨少亮承担，双方已在合同中约定，然而在合同实际履行中，江旺喜、刘金桃代其垫付材料费14200元，有相应的材料付款凭证可以证实，原审法院将代垫而产生的追偿债权当成江旺喜、刘金桃的过错责任要求自行承担错误。2.杨少亮占用江旺喜、刘金桃的厂房场地加建围墙、拉电线、铺设水管，实际上是将江旺喜、刘金桃的两间厂房用加建围墙从中间隔开，破坏了江旺喜、刘金桃厂房的整体性，有违整体合理使用性，必须拆除并恢复原状，由此产生的拆除费20000元不应由江旺喜、刘金桃来承担。关于拆除事宜，江旺喜、刘金桃亦同样申请证人陈某生二审期间出庭作证。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决第二项、第四项，迳行改判由杨少亮赔偿江旺喜、刘金桃实际占用场地一个月的损失50000元、实际开支的租赁中介费25000元、垫资加建围墙材料费14200元、恢复原状拆除费20000元，合计109200元，该笔费用从应退杨少亮的150000元押金中扣减。2.本案一、二审诉讼费用合理分担。被上诉人杨少亮答辩称：1.从免租期的约定可以看出涉案厂房计收租金的时间是2013年5月1日，且杨少亮并没有实际使用涉案厂房。2.中介费是由江旺喜、刘金桃支付给陈某奎个人而不是中介公司，陈某奎作为房产中介人员对涉案厂房的报建情况未了解清楚就放租，导致租赁合同无效应负责，江旺喜、刘金桃自行支付中介费造成的损失应当由其自行承担。3.围墙是江旺喜、刘金桃发包给陈某生加建的，并非由杨少亮直接委托加建，现江旺喜、刘金桃与陈某生还存在其他的工程关系。江旺喜、刘金桃对合同无效应承担全部责任，故围墙的加建和拆除费用应由江旺喜、刘金桃自行承担。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审期间，上诉人江旺喜、刘金桃向本院提交了照片两张，拟证明照片拍摄于2013年6月，涉案厂房的围墙现已拆除。经质证，杨少亮对照片所反映的围墙状况予以确认，但并能证明双方当事人在本案中的过错责任。在二审期间，经本院准许，江旺喜、刘金桃申请证人陈某奎、陈某生出庭作证。证人陈某奎述称：江旺喜委托其对涉案厂房出租时，其已离开佛山市南海区创平置业公司，得知杨少亮想租厂房，便联系双方当事人协商并签订租赁合同，合同签订后由江旺喜向其支付了中介费25000元。在回答审判人员“有无约定中介费由谁负担？”时称“成功后是业主给的。”经质证，杨少亮承认是陈某奎介绍其与江旺喜签订涉案厂房的租赁合同，江旺喜确已支付中介费25000元给陈某奎，但根据交易习惯中介费应由出租方支付，杨少亮是因涉案厂房未办理规划报建手续，办不了工商营业执照，所以才要求退租。证人陈某生述称：涉案厂房的围墙建造工程是江旺喜介绍其与杨少亮洽谈的，建造围墙的工程款1万多元由杨少亮以银行转账的方式分两次支付，建造围墙所需的材料由其采购，材料费14200元由江旺喜垫付，所建围墙亦由其在2013年5月中旬拆除，围墙拆除后江旺喜已支付拆除费20000元。经质证，杨少亮认为陈某生与江旺喜之间除了涉案厂房的围墙建造工程以外还有其他工程，两者有利害关系，故对陈某生证言的真实性不予确认。另，陈某生述称围墙是2013年5月中旬拆除，拆除费是在拆除后支付，但根据陈某生出具的拆除费收据显示围墙拆除费20000元是在2013年5月3日支付，其陈述在时间上存在矛盾。在二审期间，被上诉人杨少亮未向本院提交新的证据。对上述证据的审查意见，详见“本院认为”部分。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，本案当事人或证人所述的围墙，是指在涉案厂房内所建造的隔墙，现已拆除。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。”的规定，因本案双方当事人对原审法院认定《厂房租赁合同》无效均无异议，故本院对合同效力不再审查，对江旺喜、刘金桃的上诉请求作如下审查：关于场地使用费。江旺喜、刘金桃与杨少亮签订的《厂房租赁合同》第一条明确约定：2013年4月1日至2013年4月30日为免租期，2013年5月1日开始计收租金。虽该租赁合同因租赁物不符合法律规定的条件而被法院认定为无效，但该租赁合同本身是双方当事人的真实意思表示，且江旺喜、刘金桃自认已于2013年4月27日收回涉案厂房。因此，参照当事人在合同中关于2013年4月1日至2013年4月30日为免租期的约定，不予支持场地使用费符合当事人的本意，同时还可以防止江旺喜、刘金桃因合同无效反较比合同有效而获得利益更多的不公平结果出现，故原审法院参照合同免租期的约定认定杨少亮无需向江旺喜、刘金桃支付场地使用费并无不妥，本院予以维持。关于中介费。因杨少亮自认是经陈某奎介绍与江旺喜、刘金桃签订租赁合同，且江旺喜、刘金桃确已支付了中介费25000元予陈某奎，故本院对陈某奎的证言予以采信，确认江旺喜、刘金桃在合同签订后已支付25000元中介费予陈某奎。杨少亮认为根据交易习惯中介费应由江旺喜、刘金桃负担，而陈某奎也称签约成功后中介费是由业主给的。本案是江旺喜、刘金桃委托陈某奎对涉案厂房出租，中介费实际也是由江旺喜、刘金桃支付给陈某奎，双方签订的合同中并未约定由杨少亮负担中介费。因此，中介费不应由杨少亮负担。同时，在租赁合同有效的情况下，江旺喜、刘金桃一方尚无合同依据要求杨少亮一方承担中介费，现租赁合同无效，若中介费由杨少亮负担，则出现江旺喜、刘金桃因合同无效反较比合同有效而获得更多利益的不公平结果。因此，江旺喜、刘金桃上诉主张杨少亮应赔偿其中介费25000元理据不足，本院不予支持。关于材料费和拆除费。杨少亮对于江旺喜、刘金桃垫付隔墙材料费的事实予以认可，但对于江旺喜、刘金桃主张垫付材料费数额为14200元不予确认。关于拆除费，陈某生述称隔墙是在2013年5月中旬拆除，拆除费是在拆除后支付，但根据其出具的收据显示隔墙拆除费是在2013年5月3日支付。另，陈某生自认与江旺喜、刘金桃除了涉案厂房的隔墙建造工程以外还有其他工程，故陈某生与江旺喜、刘金桃存在一定的利害关系，而江旺喜、刘金桃除了陈某生出具的收据外，无其他证据佐证其已实际支付了隔墙拆除费20000元，且陈某生在拆除费支付时间上的陈述存在矛盾，故本院对陈某生的证言不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，江旺喜、刘金桃作为出租人，提供符合法律规定条件的标的物为其必要义务，杨少亮作为承租人亦应尽合理谨慎注意义务，江旺喜、刘金桃在明知涉案厂房未办理相关规划报建手续的情况下，仍出租予杨少亮，致使杨少亮基于合同信赖和自身生产经营需要在厂房内加建隔墙，存在过错，而杨少亮亦未审核租赁标的物是否能够实现合同目的就与江旺喜、刘金桃签订租赁合同，亦存在过错。相较而言，江旺喜、刘金桃一方明知租赁物不能出租而仍用于出租的过错大于杨少亮未尽合理注意义务的过错。现租赁合同无效，建造隔墙的材料费、拆墙费，拉电线和水管费用、建隔墙施工费以及保证金利息损失均属于履行合同产生的损失。对于涉案厂房内隔墙的建造，杨少亮已通过银行转账的方式向陈某生支付了拉电线及水管费用2644元及砌墙批荡费用11500元。而建造隔墙的材料费和隔墙拆除费，因杨少亮对江旺喜、刘金桃主张的数额不予认可，而江旺喜、刘金桃又未能充分举证证明其实际支付的数额，故根据江旺喜、刘金桃一方提供的证据不能准确确定其金额，但根据双方当事人的主张可知，该费用已由江旺喜、刘金桃一方垫付。对于上述损失，双方应按其过错程度大小予以承担。原审法院对杨少亮要求江旺喜、刘金桃赔偿建造隔墙的损失20000元和保证金损失以及江旺喜、刘金桃要求杨少亮赔偿其材料费14200元及隔墙拆除费20000元的主张不予支持，即是根据本案损失情况和双方当事人的过错程度，判令双方各自承担相应的损失，该处理并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，案件处理结果恰当，本院予以维持。江旺喜、刘金桃的上诉主张理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2484元（江旺喜、刘金桃已预交），由上诉人江旺喜、刘金桃负担。本判决为终审判决。审 判 长 翟林彬代理审判员 徐 活代理审判员 唐铭焕二〇一三年十一月十四日书 记 员 汤晓霖 微信公众号“”