（2013）黔毕中民终字第1040号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2018-07-20
案件名称
何成秀、何冬兰确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
贵州省毕节市中级人民法院
所属地区
贵州省毕节市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何成秀,何冬兰,罗珍秀
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)黔毕中民终字第1040号上诉人（原审原告）何成秀（又名杨三妹），女，1965年6月25日生，穿青人，农民，住贵州省。上诉人（原审原告）何冬兰（又名何东兰），女，1974年11月22日生，穿青人，农民，住织金县。被上诉人（原审被告）罗珍秀（又名罗真秀），女，1971年1月12日生，仡佬族，农民，住织金县。上诉人何成秀、何冬兰与被上诉人罗珍秀确认合同无效纠纷一案，何成秀、何冬兰不服织金县人民法院于2013年8月18日作出的（2013）黔织民初字第1141号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告诉称:2011年5月，被告罗珍秀因无房居住，便借用我们的父母遗留位于织金县××中心村青山组石墙石板房居住，同年12月7日，被告罗珍秀与我们达成房屋等买卖协议,被告罗珍秀当日如数给付了购房款8000元，房屋便归罗珍秀所有，同时，原告何成秀还将位于此房前约60平方米的自留地以1000元价款转让给被告罗珍秀耕种。后来,我们发现出售给被告的房屋仅有集体土地使用权证,没有房屋产权证,且未办理遗产继承手续,我们二人没有取得对此房屋的处分权,涉及土地买卖内容违反法律的强制性规定,请求依法确认买卖协议无效,我们自愿返还被告购房款,诉讼费由被告承担。原审查明：被告罗珍秀系马场乡中心村村民，2001年罗珍秀的丈夫去世，2002年罗珍秀居住的房屋垮塌致其无房居住，2011年6月，被告罗珍秀向二原告借用得何隆清、ＸＸＸ遗留于马场乡中心村青山组的房屋居住，同年12月7日，原、被告经协商一致，被告以房价款8000元，向二原告购买得借住之房屋，同时，原告何成秀还将此房前属其分享的自留地一块转让给被告耕种。当日协议内容全部履行完毕。之后，被告罗珍秀对买受房屋、圈舍进行维修和管理使用。另查明：原、被告争议的房屋办有织马集建（宅）字第121042782号集体建设用地使用证，土地使用权人为何隆清，何隆清、ＸＸＸ夫妇相继于2005年6月、7月去世，何隆清、ＸＸＸ生育子女为何成秀、何冬兰，对何隆清、ＸＸＸ遗产享有继承权的继承权人为何成秀、何冬兰，何冬兰在马场乡中心村有住房，何成秀已外嫁到清镇市流长苗族乡多年。原审认为：原告何成秀、何冬兰出售给被告罗珍秀的房屋，系何隆清、ＸＸＸ夫妇的生前合法财产，何隆清、ＸＸＸ去世后，何成秀、何冬兰作为该遗产的合法继承人，自被继承人死亡时起，二原告已经取得了该遗产的所有权，且二原告与被告成就上述遗产的买卖时，二原告已享有对上述财产的处分权，故对买卖涉及的房屋及附属物的协议内容，既是双方当事人的真实意思表示，又不违反法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时有效”，故原、被告对前述标的物的买卖合法有效。对原告何成秀将其分享自留地出让给被告罗珍秀的行为，不属人民法院管辖的纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，判决如下：驳回原告何成秀、何冬兰的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告何成秀、何冬兰负担。何成秀、何冬兰不服上述判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判决，重新作出公正判决，一二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：、一审法院认定事实不清，适用法律不当。二上诉人与被上诉人于2011年12月7日签订的房屋买卖协议和土地买卖协议应依法确认无效。涉案土地属于二上诉人父亲何隆清遗留下来的宅基地，为村集体所有，何隆清去世后，其集体土地使用权资格已丧失，二上诉人对此土地使用权无继承权，二上诉人仅对涉案土地上的房屋具有继承权，不能代表二上诉人取得房屋所有权。涉案房屋买卖协议实际是买卖土地，农村房屋无法办理产权证书变更登记。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《房屋登记制度》第五条，《最高人民法院关于若干问题的解释(一)》第四条的规定，只有何隆清名下的房屋过户给二上诉人后，二上诉人才是房屋的所有权者才能处置该房屋。一审法院认为涉案土地协议不属于法院管辖范围错误。本案是确认合同之诉属于法院受理范围，确认土地所有权之诉才是政府处理的范围。一审未对涉案的牛圈、猪圈买卖未说明。双方协议约定了反悔的赔偿条款，说明双方之间存在可能反悔的情况，反悔后按协议履行。综上，涉案协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效协议。被上诉人未予答辩。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审争议的焦点：一、涉案房屋买卖合同的效力如何；二、涉案土地转让是否属于法院受理范围及效力如何。本院认为：一、关于涉案房屋买卖合同的效力如何。上诉人诉称房随地走，涉案房屋修建在其已去世父亲的农村宅基地上，宅基地不能继承，涉案房屋的买卖亦无效。农村宅基地的所有权和公民私房的所有权是分离的，宅基地的所有权属于国家或集体，私房的所有权属于私房产权人。宅基地的使用权不属遗产，不能被继承，但公民继承了房屋，宅基地的使用权也就随着房屋而转移给新的所有人。涉案房屋依附的农村宅基地虽然不能被上诉人继承，但宅基地上的房屋已作为遗产被二上诉人法定继承，上诉人有权对涉案房屋进行处分。故上诉人的该项诉称没有法律依据，本院不予采纳。上诉人诉称涉案房屋买卖合同违反了《物权法》和《房屋登记制度》的关于房屋物权登记方面的规定应属无效。房屋的买卖属于债权行为，房屋产权的登记属于物权行为，物权登记行为的进行与否不影响债权行为的效力，上诉人的该项诉称混淆了物权与债权的关系，没有法律依据，本院对此不予采纳。涉案房屋买卖合同属于双方当事人之间的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。一审法院对此合同的效力认定正确。二、关于涉案土地转让是否属于法院受理范围及效力如何。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。”的规定，土地所有权和使用权争议是指与土地所有权和使用权相关的争议，比如土地权属争议、侵犯土地所有权和使用权的争议、相邻关系争议等。本案的土地合同，土地的权属清楚，不属于上述条款所规定的土地所有权和使用权争议，涉案的土地合同应属于法院受理范围，一审法院认定涉案土地合同不属于法院受理范围错误，本院予以纠正。涉案土地合同按其性质应为农村自留地的土地承包经营权转让合同。涉案土地属于自留地，《土地管理法》第八条规定，自留地属于农民集体所有。但自留地上的土地承包经营权可以依照《中华人民共和国农村土地承包法》“第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”的规定进行流转，涉案土地属织金县马场乡中心村集体所有，而被上诉人罗珍秀属马场乡中心村村民，也就是说该流转的双方系同一集体经济组织的成员，对同一集体经济组织成员之间的转让承包经营权的行为，不需要诉争集体经济组织的同意。该转让合同系当事人的真实意思表示，应为有效合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但不影响判决结果，本院予以维持。上诉人的诉称无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何成秀、何冬兰承担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 吴 建 平审判员 唐 琳二〇一三年十一月十四日书记员 朱莉（代） 更多数据：搜索“”来源：