（2013）宜民终字第1054号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-12-02
案件名称
肖发玉与宜宾源德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省宜宾市中级人民法院
所属地区
四川省宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖发玉,宜宾源德房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宜民终字第1054号上诉人（原审原告）肖发玉，女。被上诉人（原审被告）宜宾源德房地产开发有限公司。法定代表人唐学峰，董事长。上诉人肖发玉因商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2013）翠屏民初字第840号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。经审理查明：宜宾源德房地产开发有限公司（以下简称：源德房产）系从事商品房开发的企业。阳光名城为源德房产经批准开发的集电梯、酒店式公寓、住宅为一体的商品房。源德房产在开发该商品房时对外发布广告《赛家阳光商务酒店投资指南》，内容为：追随赛家的目光透视小户型酒店三大标准：1、地标建筑—视觉聚敛的焦点；2、区域配套—历久弥新的磁场；3、长途车站—源源客流的动脉。其内容还有“小户型酒店是什么？我们的收益从哪来？源自酒城深处的呼唤”，并且在“谁是小户型酒店的‘红管家’？”中详细介绍了四川赛家酒店发展有限公司。其中内容有“首付宜宾，从此坐收高租金，这种好事，不可能凭空而来。整个西部市场，提到小户型酒店的‘管家’，精明投资者首先想到的，都是一个名字：赛家。近来，在成都，甚至有文章反映：“尝到甜头，投资者们‘贪心’起来了，他们不再满足于‘稳稳当当赚小钱’，现在，他们要的是以小搏大、稳中求胜，即使对好买好赚的小户型酒店，都不断提出新要求，他们的口号是——非高租不买，无赛家不投。”在该广告中还介绍了常见投资模式综合比较分析，阳光名城小户型酒店典型投资案例等内容。该商品房的用途是酒店式公寓，源德房产在开发该商品房时就引进了四川赛家酒店发展有限公司这个小户型酒店的管理者，肖发玉在了解到该商品房用途及投资性后于2006年5月20日与源德房产签订《商品房买卖合同》，合同约定源德房产将其开发建设的阳光名城第5幢A座9层8号商品房预售给肖发玉作为酒店式公寓。该商品房建筑面积为37.44平方米，其中套内建筑面积25.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.8平方米，按建筑面积计算价格为每平方米2355.2元，总价款88179元。合同签订当日，肖发玉向源德房产付清房款88179元。该合同第八条约定交付期限为：出卖人（源德房产）应当在2007年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将该房屋经项目备案验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人（肖发玉）使用。该合同第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任为：1、逾期不超过三十日，自本合同第八款规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。在合同签字当日在同一地点，肖发玉（甲方）与宜宾赛家阳光商务酒店管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》及《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》，约定：甲方将阳光名城5幢A座9层8号房出租给乙方用于开设商务酒店，承租期限为15年，自开发商正式交房之日起计算，即2007年7月1日至2022年6月30日。甲方提供一个月的免费租金期供乙方进行酒店设施安装和改造。双方商定第一年每月租金为500元，装修配套使用费310元。合同期内租金按每两年固定递增5%租金标准。合同签订当日，肖发玉依约向源德房产付清房款88179元。交房期2007年6月30日到后，源德房产未能交付房屋，直到现在，仍未交付房屋。肖发玉遂向法院起诉，要求判令：1、源德房产支付逾期交房违约金损失55926.45元（时间自2007年8月至2013年1月3日）；2、源德房产从2013年2月1日起每月支付肖发玉893.03元违约金直至商品房实际交付止；3、诉讼费用由源德房产承担。原判认为：肖发玉与源德房产签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并不违反有关法律规定，是有效协议。双方应按该协议履行。协议签订后，肖发玉按约定付清了房款，源德房产却未及时交付房屋，构成违约，故源德房产应按合同的约定承担违约责任。对肖发玉按每月可得租金500元和装修配套使用费310元计算应赔付的违约金的诉称理由，因“每月租金500元和装修配套使用费310元”是肖发玉与宜宾赛家阳光商务酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》及《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》中约定内容，与本案争议合同的违约责任无关，故不予采信。因此，对肖发玉要求源德房产支付2007年8月1日至2013年1与31日期间（共计2009天）的逾期交房违约金55926.45元的请求，根肖发玉、源德房产合同中约定的“按日支付已付购房款的万分之一”的违约责任核算支持为17715.16元（88179元×0.1‰×2009天）。对肖发玉要求源德房产支付2013年2月1日至商品房实际交付时止的违约金的请求，以双方约定的违约责任予以支持。源德房产经合法传唤后未到庭参加诉讼，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、源德房产在判决生效之日起十日内赔偿支付肖发玉逾期交房（2007年8月1日至2013年1月31日）违约金17715.16元；二、源德房产从2013年2月1日起按日支付肖发玉逾期交房违约金至商品房实际交付给肖发玉之日止（每日违约金数额按肖发玉已付购房款88179元的万分之一予以计算）。案件受理费1298元，减半收取为649元，由源德房产承担。肖发玉已预付诉讼费，源德房产应承担的诉讼费在判决生效之日起十日内直付肖发玉。宣判后，肖发玉不服，向本院提起上诉称：一审适用法律错误。对违约金的处理仅仅单纯按照合同的约定来判决，应按照违约给对方造成的损失进行赔偿。当初购买商品房就是作为投资做商务酒店使用，由于被上诉人的违约导致从2007年8月1日起每月810元的利益损失，违约金的基数应该按照810元计算，以每年递增5%的方式处理。从2007年8月至2013年1月，违约金共计为55926.45元。请求撤销原判第一项，由源德房产支付违约金55926.45元；改判第二项，由源德房产从2013年2月1日起每月支付违约金893.03元至商品房实际交付止。被上诉人源德房产没有提交书面的答辩意见。经二审审理，查明的情况与一审审理查明的情况基本一致。本院认为，针对上诉人肖发玉主张源德房产迟延交房承担违约责任的问题。上诉人肖发玉与源德房产签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，为有效协议，合同签订的双方应该按照合同的约定履行相应的权利和义务。源德房产没有在合同约定交付期限向肖发玉交付房屋，源德房产违约，依合同约定源德房产应按肖发玉交付购房款总金额的日万分之一计算违约金。肖发玉与宜宾赛家阳光商务酒店管理公司签订的《房屋租赁合同》及《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》明确约定承租期限为15年，自开发商正式交房之日起计算。肖发玉购买的商品房因开发商源德房产迟延交房，宜宾赛家阳光商务酒店管理公司没有要求肖发玉按照双方合同签订的《房屋租赁合同》及《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》内容承担违约责任，事后，宜宾赛家阳光商务酒店管理公司并没有开展所谓的商务酒店经营，因此，上诉人肖发玉要求按照预期租金损失支付违约金的请求，本院不予支持。一审认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1298元，由上诉人肖发玉负担。本判决为终审判决。审判长 陈淑玉审判员 张先海审判员 张雪萍二〇一三年十一月十四日书记员 宋明明 关注公众号“”