（2013）龙泉民初字第2308号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2016-03-29
案件名称
成都世茂置业有限公司与杨洪琪商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市龙泉驿区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都世茂置业有限公司,杨洪琪
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第八条第一款，第九十三条第一款，第九十九条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2013）龙泉民初字第2308号原告：成都世茂置业有限公司。被告：杨洪琪。原告成都世茂置业有限公司（下称世茂置业公司）诉被告杨洪琪商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理。依法由审判员黄承军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世茂置业公司委托代理人ＸＸ、牟桃，被告杨洪琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂置业公司诉称：世茂置业公司与杨洪琪于2011年7月19日签订“世茂·花香首府”《商品房买卖合同》及其补充协议，杨洪琪购买了世茂置业公司开发的位于成都市龙泉驿区大面街道天鹅西湖南路6号6幢1单元5楼2号商品房，房屋总价款597200元。补充协议第五条第4款第（2）项明确约定：“如买受人（即杨洪琪）连续两期（或以上）房款未能在本合同约定期限内全额支付的，出卖人（世茂置业公司）有权解除合同，出卖人解除合同时，买受人应当向出卖人承担该房屋总价款10%的违约金，若违约金不足以补偿给出卖人造成的损失，买受人应负责赔偿。”合同签订后，杨洪琪仅于2011年7月12日支付首期购房款59720元、2011年8月15日支付了第二期购房款119840元。剩余两期房款，世茂置业公司曾多次书面催告，杨洪琪仍未按合同约定支付。诉请法院判令：1.解除原告世茂置业公司与被告杨洪琪签订的《商品房买卖合同》（包括补充协议）；2.被告杨洪琪向原告世茂置业公司给付违约金59720元，从被告杨洪琪已支付的房款中扣除；3.被告杨洪琪赔偿原告世茂置业公司因纠纷所产生的律师费26455.4元；4.被告杨洪琪在合同解除后3日内配合原告世茂置业公司到龙泉驿区房管局办理撤销买卖合同备案手续。被告杨洪琪辩称：1.世茂置业公司在合同签订过程中，存在虚假宣传和欺诈；2.补充协议存在欺诈，并属于格式条款应无效；3.第二期后未继续缴款是因为世茂置业公司存在违约或违规行为；4.世茂置业公司存在违约，主张解除合同；5.不同意给付违约金和律师费；6.假定认定构成违约，应按合同第九条承担违约责任。另外，违约金过高，请求对违约金调整。经审理查明：世茂置业公司作为出卖人，杨洪琪作为买受人，于2011年7月19日签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人将世茂雅筑（暂定名）6栋1单元5层2号商品房出售给买受人；房屋测绘建筑面积81.81平方米；总价597200元；付款采用分期付款；逾期付款30日之内，买受人按日计算向出卖人支付万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内支付，逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金（《商品房买卖合同》第九条）。该《商品房买卖合同》附件五，对分期付款的方式约定为：买受人应在签署本合同当日支付首期房款59720元；2011年7月30日前给付房款119840元；2012年1月30日前给付房款179760元；2012年5月25日前给付房款237880元。该《商品房买卖合同》的补充协议第五条第四款约定：如买受人有任何一期款项未能按合同约定支付的，买受人应按照合同第九条规定承担逾期付款的违约责任；如买受人连续两期（或以上）房款未能在本合同约定期限内全额支付的，出卖人有权解除本合同，出卖人若解除合同的，买受人应向出卖人承担该房屋总价款10%的违约金，若违约金不足以补偿给出卖人造成的损失，买受人应负责赔偿；买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款30日后2年内行使单方解除权。该补充协议第二十一条约定：双方在本合同中“合同双方当事人”处所填写的住所或另一方以本条所述方式（书面方式）通知变更后的地址，需承担因文件、回复及其任何联系送达不能的责任。该《商品房买卖合同》的补充协议二第二条约定：如甲方（世茂置业公司）未按合同第十条约定日期交房，乙方（杨洪琪同意给予6个月的宽展期（即至2012年6月30日，含该日）。合同签订后，杨洪琪于2011年7月12日向世茂置业公司给付59720元、于2011年8月15日给付119840元。其余款项至今未给付。因杨洪琪未按期支付房款，世茂置业公司于2012年10月26日按照杨洪琪在合同所载明的地址，向其发出《律师函》，要求杨洪琪在收到律师函后5日内付清剩余购房款417640元并付清全部违约金。2013年6月26日，世茂置业公司按照杨洪琪在合同所载明的地址，向其发出《关于付款的催告通知函》，要求杨洪琪于2013年7月4日前给付所欠房款及违约金。案涉房屋所在楼栋于2011年6月11日进行房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收，并于2012年6月28日在龙泉驿区建设局竣工验收备案。案涉房屋于2012年5月23日进行分户验收，验收为合格。2012年6月28日，世茂置业公司通知杨洪琪交房。2012年7月7日，杨洪琪认为该房屋存在绿化、配套措施与承诺不相符合等多处问题而拒收房屋。案涉房屋于2013年9月9日在龙泉驿区房管局进行合同备案。2013年8月15日，为解决与杨洪琪之间的纠纷，世茂置业公司与泰和泰律师事务所签订《委托代理合同》，约定代理费为26455.4元。上述事实，除有当事人的相关陈述外，有《商品房买卖合同》（包括补充协议）、《律师函》、《关于付款的催告通知函》、《房屋建筑和市政基础设施工程峻工验收报告》、《住宅工程质量分户验收表》、《房屋交接单》、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》、《收据》（2张）、《国内特快专递邮件详情单》（2张）、《委托代理合同》等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为：一、世茂置业公司与杨洪琪之间所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，虽从形式上看，《商品房买卖合同》与补充协议相对独立，但两者系同时签订，不存在先后关系，因此对合同条款的理解，应参酌《商品房买卖合同》与补充协议的相关条款的文义作一并解释。结合《商品房买卖合同》第九条和补充协议第五条，本院认为，世茂置业公司与杨洪琪之间就逾期付款的违约责任已明确约定，即任何一期房款给付违约按《商品房买卖合同》第九条处理，连续两期房款（或以上）违约按补充协议第五条的约定处理。二、世茂置业公司与杨洪琪签订房屋买卖合同，约定杨洪琪分四期支付房款，在杨洪琪连续两期未支付房款，世茂置业公司按合同约定行使合同解除权并无不当，本院予以支持。杨洪琪抗辩未按合同约定缴付房款系因世茂置业公司存在违约，本院认为，从合同义务约定的履行时间看，杨洪琪所负担的房款交付义务应先于世茂置业公司交房义务履行，且杨洪琪在本案中未提交确实充分的证据证明世茂置业公司存在先期违约的情形，对杨洪琪的该项抗辩，本院不予支持。三、杨洪琪抗辩违约金过高，本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，将违约金调整为4万元。世茂置业公司主张将杨洪琪应给付的违约金在应返还杨洪琪的购房款中直接予以扣除，该主张符合债务抵销的法律规定，本院予以支持。四、律师费属于违约发生后当事人用于解决纠纷的诉讼成本，除法律、司法解释有特殊规定之外，不属于违约损害赔偿范围，世茂置业公司诉请给付律师费26455.4元，无法律依据，本院不予支持。五、当事人双方所签订的合同已在龙泉驿区城乡房产管理局办理备案手续，在合同解除后，世茂置业公司请求杨洪琪配合办理撤销合同备案手续，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、解除原告成都世茂置业有限公司与被告杨洪琪于2011年7月19日所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告杨洪琪于本判决生效后10日内向原告成都世茂置业有限公司给付违约金4万元，该款在原告成都世茂置业有限公司应返还给被告杨洪琪的购房款中直接予以扣除；三、被告杨洪琪于本判决生效后10日内配合原告成都世茂置业有限公司到成都市龙泉驿区城乡房产管理局办理2011年7月19日所签订的《商品房买卖合同》及补充协议（备案号：169918）的撤销备案手续；四、驳回原告世茂置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取977元，由被告杨洪琪负担850元，由原告世茂置业公司负担127元（案件受理费原告立案时已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时，将所负担的案件受理费一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 黄承军二〇一三年十一月十四日书记员 杨杰媚 百度搜索“”