（2013）文民一初字第729号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2015-09-11
案件名称
原告郝晓波与被告河南京林地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
安阳市文峰区人民法院
所属地区
安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郝晓波,河南京林地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2013）文民一初字第729号原告郝晓波，男，汉族，个体户。委托代理人李淑贤，河南兴邺律师事务所律师。委托代理人黄向飞，河南兴邺律师事务所律师。被告河南京林地产开发有限公司。法定代表人李林安，职务董事长。委托代理人刘海涛，河南勇为律师事务所律师。原告郝晓波诉被告河南京林地产开发有限公司（以下简称京林地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月18日立案受理后，依法由审判员孙莉莉适用简易程序，于2013年10月30日公开开庭进行了审理。原告郝晓波委托代理人黄向飞，被告京林地产公司委托代理人刘海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝晓波诉称,2009年4月27日，原告与被告签订市房管局备案的《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的京林中央公园第30幢3单元1202号住宅一套，房屋销售价格741773元，合同约定被告应于2010年8月8日前将房屋交付给原告，被告应当在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已付清全部房款并已入住，但由于被告的原因，原告的房产至今未能办理权属登记，严重侵害了原告的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此被告应依法承担相应法律责任。现原告诉至法院，请求判决被告限期为原告开具购房发票，并提供办理原告房屋权属登记的相关资料，判决被告支付原告从法院收到本诉状之日前两年2011年9月18日起直至原告取得房屋权属登记证书之日止，即房产证书的落款日期之日的逾期取得房屋权属证书违约金，按已交房款数额741773元的日万分之二计算，截至起诉之日已有两年730天，违约金已达108298.86元。本案诉讼费用由被告承担。被告京林地产公司辩称，原告购买的房屋已由该公司交付原告居住使用，被告方也在积极地为原告办理相关权属证书手续，但因公安机关将被告公司的账户及相关资料、手续进行查封扣押，导致被告不能及时办理相关的房屋权属登记手续，因此被告不应承担违约责任。原告主张违约金过高，且计算标准不合法，对于过高的部分，不予认可，不应支持。经审理查明，2009年4月27日，原告郝晓波与被告京林地产公司签订商品房买卖合同，原告郝晓波以741773元的价款购买被告开发的位于安阳市京林中央公园第30幢3单元1202号房屋，双方约定被告京林地产公司于2010年8月8日前向原告交付房屋，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方未对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任进行明确约定。原告已于2009年10月30日将房屋价款全部付清，并缴纳了房屋契税及住宅专项维修资金。该房屋至今未能办理房屋权属登记证书。另查明，安阳市公安局经济犯罪侦查支队于2012年9月14日出具证明，称“河南京林地产开发有限公司逃避缴纳税款案，我支队于2010年5月8日受理，同年5月19日立案侦查，2012年5月30日撤销案件。期间为查清事实，该公司的账薄、印鉴、证照在我支队扣押，撤销案件后已予以返还”。购买京林中央公园其他房屋的部分业主，就京林地产公司长期未办理房屋权属登记、未开具购房发票及逾期取得房屋权属证书违约金的事宜，向安阳仲裁委员会申请仲裁，安阳仲裁委员会作出裁决后，京林地产公司向安阳市中级人民法院申请要求撤销仲裁裁决，经审理，安阳市中级人民法院作出了驳回京林地产公司撤销仲裁裁决的申请。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、合同补充协议、交房款收据、契税完税证、维修资金票据、裁决书、民事裁定书，被告提交的情况说明、裁决书，以及原、被告当庭陈述为证，所有证据经当庭质证、认证后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告郝晓波与被告京林地产公司于2009年4月27日签订了商品房买卖合同，原告郝晓波以741773元的价款购买被告开发的位于安阳市京林中央公园第30幢3单元1202号房屋，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同有效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定被告京林地产公司应于2010年8月8日前向原告交付房屋，并在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已全部付清房款，但被告至今未将原告购买的房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致原告未能取得房屋权属证书，被告的行为构成违约，依法应承担违约责任。现原告要求被告为其开具购房发票，并提供办理原告所购房屋权属登记的相关资料，符合法律规定，本院予以支持。原、被告双方未对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任进行明确约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，原告要求被告向其支付违约金，从其起诉之日前两年2011年9月18日起计算至房屋权属登记管理部门作出房屋权属登记证书之日止，符合法律规定，应予准许。关于违约金的计算标准，依据中国人民银行同期同类贷款利率标准及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定，“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，原告主张按已付购房款总额741773元的日万分之二标准计算，未超过法律规定的标准，本院予以支持。被告辩称，因涉嫌刑事案件该公司的账户及相关资料、手续被公安机关查封扣押，致不能及时办理相关房屋权属登记，其不承担违约责任；该行为的发生是由于被告公司自身行为造成，不属于不可抗力，且在案件撤销后，被告至今未为原告提供办理房屋权属登记的相关资料，该辩称理由不符合法律规定，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告河南京林地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郝晓波开具购房发票，并提供原告郝晓波购买的安阳京林中央公园第30幢3单元1202号房屋办理房屋权属登记的相关资料；二、被告河南京林地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郝晓波支付违约金，违约金按购房款总额741773元的日万分之二，从2011年9月18日起计算至房屋权属登记管理部门作出房屋权属登记证书之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2566元，减半收取1283元，由被告河南京林地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员 孙莉莉二〇一三年十一月十四日代理书记员 王 盼 关注公众号“”