（2013）宁执复字第71号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-03-27
案件名称
申请复议人南京瑞景房地产开发有限公司与申请执行人南京八方道路工程有限公司建设工程合同纠纷执行异议一案的执行裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
南京瑞景房地产开发有限公司,南京八方道路工程有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百二十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释：第八条，第九条
全文
江苏省南京市中级人民法院执 行 裁 定 书（2013）宁执复字第71号申请复议人（被执行人）南京瑞景房地产开发有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区将军路。法定代表人马捷，该公司董事长。委托代理人张政，江苏通雅律师事务所律师。申请执行人南京八方道路工程有限公司，住所地南京市溧水区白马镇。法定代表人李孟君，该公司总经理。委托代理人刘杰，江苏东恒律师事务所律师。申请复议人南京瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景公司）因南京八方道路工程有限公司（以下简称八方公司）申请执行瑞景公司建设工程合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（以下简称江宁法院）作出的（2013）江宁执异字第29号民事裁定书，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月8日进行了公开听证审查。瑞景公司的委托代理人张政、八方公司的委托代理人刘杰到庭参加听证。本案现已审查终结。经审查查明，八方公司与瑞景公司建设工程合同纠纷一案，江宁法院于2012年9月25日作出（2012）江宁开民初字第102号民事判决书，判决瑞景公司补偿八方公司工程款13138068.16元，并承担相应的利息。该判决书生效后，因瑞景公司未按期履行，八方公司向江宁法院申请执行。执行中，江宁法院于2013年4月25日委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司（以下简称金宁达恒公司）对被执行人瑞景公司名下位于南京市江宁区秣陵街道将军大道50号瑞景文华33幢107室、南京市江宁区秣陵街道将军大道50号瑞景文华山庄沿街1幢105、309室、南京市江宁区秣陵街道将军大道50号瑞景文华山庄沿街3幢201、202、203、204、205、206、207、208、209室房产进行市场价格评估。2013年4月25日，金宁达恒公司作出（江苏）金宁达恒（2013）（房估）字第7010号房地产估价报告，载明瑞景文华33幢107室房产于估价时点的公开市场价值总计924.22万元，建筑面积房地产市值平均单价为17628元／平方米。2013年4月28日，金宁达恒公司作出（江苏）金宁达恒（2013）（房估）字第7011-7021号房地产估价报告，载明瑞景文华山庄沿街1幢105室房产于估价时点的评估单价为30055元／平方米，瑞景文华山庄沿街1幢309室、3幢201、202、203、204、205、206、207、208、209室房产于估价时点的评估单价为11003元／平方米至14368元／平方米。另查明，金宁达恒公司具有国家房地产估价机构一级资质，其指定的负责估价人员王某、张某为国家注册房地产估价师。江宁法院认为，金宁达恒公司具备房地产估价资质，王某、张某系注册房地产估价师。瑞景公司就其异议请求未提供足够证据，其异议理由不能成立。江宁法院作出（2013）江宁执异字第29号民事裁定：驳回瑞景公司的异议请求。瑞景公司向本院申请复议称，1、金宁达恒公司出具估价报告的估价师张某并未到估价对象现场进行实地查勘，程序明显违法；2、该位置区域内别墅成交价一般均在25000元-30000元每平方米，金宁达恒公司对瑞景文华小区33幢107室估价仅为17628元每平方米，评估价格明显过低，该房屋是独栋或者独联别墅，性质上与双拼别墅不同，金宁达恒公司以双拼别墅的价格来评估该房屋，导致评估价格明显过低；3、金宁达恒公司对沿街商铺的评估价格偏低，严重偏离了市场的实际价值；4、金宁达恒公司采用市场比较法进行评估，但没有做市场调查，没有调取市场成交记录，其评估缺乏科学依据。综上，请求撤销江宁法院（2013）江宁执异字第29民事裁定书。八方公司称，江宁法院（2013）江宁执异字第29号民事裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回申请复议人的复议请求，维持江宁法院（2013）江宁执异字第29号民事裁定。金宁达恒公司派注册房地产估价师王某、张某出庭接受质询，答复称，1、金宁达恒公司派出包括王某、张某在内的3名估价师及3名助理到现场勘查，王某、张某均前往现场进行了勘查。王某负责估价对象现场状况查勘，张某负责周边房地产市场状况查勘。且国家房地产估价规范仅要求估价人员应当对估价对象现场进行勘查，并未对到现场勘查的估价师人数作硬性规定；2、瑞景文华小区33幢107室不属于独栋别墅，且面积偏大，导致总价、别墅档次与市场定位不匹配，估价时充分考虑了该房屋的区位、类型、功能、档次等因素，对沿街商业性房屋评估也充分考虑了周边市场商业氛围及其本身优劣分析，得出的评估价格是客观公正合理的；3、评估中对估价对象周边房地产市场进行了普遍调查，并筛选确定了案例，评估结论有充分的科学依据。综上，金宁达恒公司出具的估价结果客观、真实反映出估价对象在市场上的公开市场价格。本院认为，当事人对自己提出的请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于瑞景公司主张评估程序违法，因金宁达恒公司指派王某等估价人员到估价对象现场进行了勘查，张某根据作业分工对估价对象周边市场及案例进行了调查，并不违反房地产估价规范的强制性规定，故本院对瑞景公司的该项主张不予采纳。关于金宁达恒公司作出的房地产估价结果是否合理的问题，金宁达恒公司具备相应的估价资质，评估时考虑了评估对象的用途、特性、档次、区域位置等因素，在瑞景公司不能提供足以反驳的证据和理由的情形下，其作出的估价报告可以作为确定本次评估对象市场价值的参考依据，因此金宁达恒公司作出的估价结果应属合理。综上，申请复议人瑞景公司提出的复议理由和请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。江宁法院（2013）江宁执异字第29号民事裁定书认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条之规定，裁定如下：驳回申请复议人南京瑞景房地产开发有限公司的复议请求，维持南京市江宁区人民法院（2013）江宁执异字第29号民事裁定书。本裁定为终审裁定。审 判 长 于静明代理审判员 卢建国代理审判员 朱永刚二〇一三年十一月十四日书 记 员 高 婕 关注微信公众号“”