（2013）昌民初字第09416号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-06-05
案件名称
张东青与北京恒泽伟业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区��民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张东青,北京恒泽伟业房地产经纪有限公司,孙常发
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条，第二百一十二条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第09416号原告张东青，女，1986年10月17日出生。委托代理人鲍晓伟，男，1984年5月10日出生，北京康拓科技有限公司软件工程师。被告北京恒泽伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区北三环中路甲29号3号楼B-1805室（德胜园区）。法定代表人付文广，总经理。委托代理人覃小龙，男，1989年4月10日出生，北京恒泽伟业房���产经纪有限公司职员。第三人孙常发，男，1978年11月3日出生。原告张东青与被告北京恒泽伟业房地产经纪有限公司（以下简称恒泽伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加孙常发作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张东青及委托代理人鲍晓伟，被告恒泽伟业公司的委托代理人覃小龙到庭参加了诉讼。第三人孙常发经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张东青诉称：原告通过被告租赁××小区××号楼××单元××室次卧一间，于2013年4月7日与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定租期自2013年4月7日至2014年3月31日，租金为1200元／月。合同签订后，原告依约交付了租金、卫生费、押金等合计9534元。租赁期内，由于被告与房主之间的纠纷，原告被房主清理出户，无法正常入住，房主强行将原告门锁砸开，原告的所有物品被搬出，导致原告物品损坏和贵重物品遗失。原告认为，被告违背诚实信用原则，不依约履行合同的行为，给原告造成巨大的经济损失。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，诉讼请求：一、判令被告退还原告租金5040元、保证金1200元、卫生费730元、押金100元、电气费344元，合计7414元；二、判令被告支付原告违约金2400元，并赔偿原告经济损失1万元，合计12400元；三、判令被告为原告开具房屋租金及卫生费的正式发票；四、诉讼费及实际支出费用由被告承担。被告恒泽伟业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。纠纷发生后，我公司亲自去给他们处理协调，跟房东一块搬东西。2013年6月16日，我公司与原告经协商后签订退房协议，并向原告退还了剩余款项。第三人孙常发未到庭参加诉讼，但其在接受法庭询问时称：我没有和恒泽伟业���司签订合同，我是和钮振坤签订的房屋租赁合同，合同签订后钮振坤就交了一个季度的租金，后来就不交了，然后我们双方在2013年6月16日签订了退房协议。我不同意钮振坤转租房屋，不知道钮振坤和恒泽伟业公司之间是否有关系。在钮振坤未打款时，恒泽伟业公司跟我联系过，说钮振坤把涉案房屋出租给恒泽伟业公司，要重新跟我签订协议，降低租金，我说我不认识你，我就认识钮振坤。我不认可恒泽伟业公司与租户签订的合同。经审理查明：2013年4月7日，张东青与恒泽伟业公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：恒泽伟业公司将位于北京市昌平区××小区××号楼××单元××室房屋的其中一间出租给张东青用于居住；租赁期限自2013年4月7日至2014年3月31日，恒泽伟业公司应于2013年4月7日前将房屋按约定条件交付给张东青；租金为每月1200元，支付方式为季付，各期��金支付日期为：2013年4月7日、2013年5月30日、2013年8月30日、2013年11月30日；押金1200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由张东青承担的费用、租金，以及张东青应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给张东青；租赁期内，恒泽伟业公司需提前收回该房屋的，或张东青需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，恒泽伟业公司还应退还相应的租金。合同签订后，恒泽伟业公司将房屋交付给张东青使用，张东青于2013年4月7日向恒泽伟业公司支付押金1200元、租金3560元、卫生费730元、电气费344元、钥匙押金100元，共计5934元。2013年5月30日，张东青又向恒泽伟业公司支付租金3600元。本案庭审中，张东青称因恒泽伟业公司与房屋产权人之间有纠纷，故房屋产权人于2013年6月13日将张东青清理出该房屋。恒泽伟业公司认可张东青已��离该房屋。2013年6月16日，恒泽伟业公司与张东青签订《退房协议》，主要约定上述《房屋租赁合同》终止，张东青将房屋内的各项费用已结清，双方已完成物业交割。同日，张东青在该退房协议上书写《收条》，内容为：今收到恒泽伟业退还剩余房租及押金共计2400元，以上条款本人认可。本案庭审中，张东青称上述《退房协议》是在受胁迫的情况下签订，恒泽伟业公司对此陈述不予认可。本案庭审中，恒泽伟业公司称其与上述房屋产权人签订有委托出租协议，但未提供相应证据。以上事实，有《房屋租赁合同》、押金收据、租金收据、银行个人业务凭证、《退房协议》、《收条》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告将涉案房屋���租给原告，但其并未提供相应证据证明其有权出租该房屋，且涉案房屋的产权人对被告的出租行为亦不认可，故原、被告签订的《房屋租赁合同》应属无效，原、被告达成的《退房协议》对双方亦不具有法律约束力。合同无效后，被告因该合同收取原告的租金、押金等费用，应当予以返还。但原告占有、使用涉案房屋期间的使用费等相关费用，应参照合同约定的租金等费用标准从中予以扣除。现原告要求被告返还房屋租赁押金、钥匙押金及尚未履行部分的租金、卫生费的诉讼请求中的合理部分，理由正当，本院应予支持。因原告未举证证明已支付的电气费尚有结余，故其要求被告返还电气费344元，本院不予支持。原告要求被告开具租金及卫生费的正式发票，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付违约金2400元，法律依据不足，本院不予支持。原告要求被告赔���经济损失1万元，举证不足，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告北京恒泽伟业房地产经纪有限公司返还原告张东青房屋租赁押金一千二百元、钥匙押金一百元、租金四千四百四十元、卫生费五百九十四元，以上共计人民币六千三百三十四元（已执行二千四百元，余款三千九百三十四元于本判决生效后七日内执行）。二、被告北京恒泽伟业房地产经纪有限公司向原告张东青开具收取房屋租金及卫生费的正式发票，于本判决生效后七日内执行。三、驳回原告张东青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百九十六元，由原告张东青负担二百四十六元（已交纳一百四十八元，余款九十八元于本判决生效后七日内交纳）；由被告北京恒泽伟业房地产经纪有限公司负担五十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张彦辉人民陪审员 李 强人民陪审员 冯秀琴二〇一三年十一月十四日书 记 员 李峥艳 来源：