（2013）蕉民初字第290号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-07-25
案件名称
李轶华与石细妹、福建省九建建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁德市蕉城区人民法院
所属地区
宁德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李轶华,石细妹,福建省九建建筑工程有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百一十五条，第二百三十六条，第二百一十二条，第二百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2013）蕉民初字第290号原告：李轶华，男，1971年3月27日出生，汉族，住宁德市蕉城区。委托代理人：谢高华（系原告表弟），男，1979年3月5日出生，汉族，住宁德市蕉城区。被告：石细妹，女，1979年12月18日出生，汉族，现住福州市晋安区。委托代理人：郑锦铃，北京地平线（福州）律师事务所律师。第三人：福建省九建建筑工程有限公司，住所地：宁德市蕉城区蕉城北路23号。法定代表人：黄世锦，该公司董事长。委托代理人：陈标，该公司副总经理。原告李轶华与被告石细妹、第三人福建省九建建筑工程有限公司（以下简称“九建公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月2日立案受理后，被告在应诉期间内提出管辖权异议，案经一、二审法院审理后，裁定驳回被告的异议。本案依法由审判员王翔适用简易程序分别于2013年10月24日、11月13日两次公开开庭进行了审理。原告李轶华及其委托代理人谢高华，被告石细妹的委托代理人郑锦玲，第三人九建公司的委托代理人陈标均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李轶华诉称：2011年11月3日，原告向第三人承租位于蕉城区蕉城北路23号，面积约215.04平方米的房屋，租期1年，自2011年12月10日起至2012年12月10日止，租金每月8800元。2011年12月9日，被告因经营需要，向原告转租了该店面的下首第一间的五分之三作为副食品店，即现在的“石头副食品店”。转租期限自2011年12月10日起至2012年12月9日止，租金每月2000元。协议第三条规定：“本租房每月租金2000元，按季度交，逾期未交租每天按月租的2%收取违约金，一个月未交者，视乙方自动退房。甲方有权采取相应措施，一切损失由乙方自负。”第六条规定：“合同签约生效后，按条约规定执行。任何一方有违约行为，都可向对方提出，严重的或多次提出不改的可以解除合同；由此产生后果由违约方负责。”转租协议签订后，被告即搬进该店面进行经营。2013年4月16日，第三人通过委托福建国拍拍卖有限公司进行新一轮的店面承租公开招投标，原告依然获得原店面的承租权，租期3年，即自2013年5月16日起至2016年5月16日止，但租金已提高到每月25000元（第二年起按5%递增），并规定不得转租。被告转租期满后，原告多次要求其搬出占用店面，尤其原告继续获得原店面承租权后，再次强烈要求被告搬出占用店面，但被告却置之不理，并拖欠租金，给原告带来重大的经济损失。被告违反转租协议第六条规定，构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。为此，请求法院判令：1、被告立即搬出所侵占的蕉城北路23号原告承租店面；2、被告支付因占用原告承租店面的租金1.5万元（暂算至起诉之日止，之后至被告搬出之日止的租金按每月15000元计算）；3、被告赔偿因占用承租店面造成原告的损失2万元（暂算至起诉之日止，之后至被告搬出之日止的损失按每月2万元计算）。被告石细妹辩称：1、《店铺转租协议》合法有效，租赁期限届满后，被告仍按协议约定继续缴纳租金，原告也收取了租金，依据《合同法》第236条规定，双方视为签订不定期租赁协议，又根据《合同法》第232条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。但原告并未采取任何方式通知被告退房，而是一纸诉状将被告告上法庭，其行为违反法律规定在先，起诉被告侵占更是无稽之谈，毫无法律根据。因此，被告不存在侵占之情形。2、原告要求被告支付租金1.5万元及赔偿经济损失2万元，没有任何事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉请。第三人九建公司述称：1、第三人将店面承租给原告；2、新一轮招投标约定店面不得转租。第三人请求法庭依事实依法判决。经审理查明：第三人对原告诉称的事实无异议，被告则除了对原告主张的多次要求被告搬出占用店面这一事实有异议外，对其他诉称的事实亦无异议。另查明，被告从原告处转租的店面于2012年12月10日期限届满后，被告仍继续占有使用该店面，并向原告交纳了租金至2013年5月15日止。还查明，原告从第三人处承租的整个租赁物状况为店面与仓库两部分，被告转租的为纯粹的店面部分。上述事实，三方当事人均无争议，且有相关证据在案佐证，本院依法予以确认。本案争议焦点为：1、被告是否存在侵占的事实；2、原告主张租金及赔偿损失是否有事实与法律依据。对此，本院予以分析、查明并作如下认定。本院认为：讼争店面虽于2012年12月10日租赁期限届满，但由于被告在继续使用租赁物至2013年7月2日原告向本院起诉这一期间，原告没有证据证明其向被告提出过异议，且原告还按每月2000元原租金标准收取了至2013年5月15日止被告向其支付的店租，故原租赁合同的有效期延至2013年7月1日止，自2013年7月2日起被告继续占用店面已失去合同依据，原告主张被告搬出，符合法律规定，本院予以支持。被告以原告未在起诉前通知其退房违反《合同法》第232条规定为由进行抗辩，因上述法条规定是对《合同法》第215条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定的延续，这与本案原、被告此前有签订租赁合同，并明确约定租赁期限的情形不符，故上述法条规定不适用本案。本案所适用的《合同法》第236条规定中并无要求此不定期租赁情形下的出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人，故原告得随时可以解除合同。至于原告主张的租金及损失问题，前述原租赁合同的有效期延至2013年7月1日止，此期间的租金按每月2000元，时间自2013年5月16日起算，金额为：47天×2000元／30天=3133元。2013年7月2日起至被告实际搬出之日止的占用费，则比照新一轮租金标准计算，如截止至2014年5月15日被告应支付的每月占用费金额为：2000／8800（原租赁合同中讼争店面租金所占比例）×25000元（原告取得新一轮租赁权的第一年月租金）=5682元，此后第二年的占用费则在第一年租金递增5%的基础上计算，以此类推。对于原告主张每月租金按1.5万元、损失按2万元计算，因缺乏充分的事实与法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告石细妹应于本判决生效之日腾退搬出宁德市蕉城区蕉城北路23号原告李轶华承租店面。二、被告石细妹应于本判决生效之日向原告李轶华支付所欠缴的租金3133元以及自2013年7月2日起的占用费（2014年5月15日前的占用费按每月5682元计算给付，其后的占用费在上一年租金递增5%的基础上计算给付）。三、驳回原告李轶华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，减半收取338元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交，按自动撤回上诉处理）。审判员 王 翔二〇一三年十一月十四日书记员 巫卫娜附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”