（2013）江蓬法民一初字第1343号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-03-04
案件名称
梁结珍朱锦亮与被告江门市达进房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁结珍,朱锦亮,江门市达进房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2013）江蓬法民一初字第1343号原告：梁结珍，女，住江门市蓬江区。原告：朱锦亮，男，住广州市番禺区。委托代理人：张明金、肖大伟，均系国信信扬律师事务所律师。被告：江门市达进房地产有限公司，住所地：江门市。法定代表人：甘福豪，该公司经理。委托代理人：吴年发，系广东广能律师事务所律师。原告梁结珍、朱锦亮诉被告江门市达进房地产有限公司（以下简称“达进公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年9月5日、11月13日公开开庭进行了审理。原告梁结珍、朱锦亮的共同委托代理人张明金，被告达进公司的委托代理人吴年发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁结珍、朱锦亮诉称：2012年6月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的蓬江区某某豪庭某幢某房，房屋总价款为人民币515000元，被告应当于2012年11月30日前将该商品房交付原告使用。另外，该合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。”合同附件五第十三条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，超过三十日后，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”上述合同签订后，原告按时足额支付了全部购房款。但被告未能按合同约定准时交楼。迟至2013年2月23日，被告向原告签发《某某豪庭入伙通知书》，要求原告于2013年3月30日办理收楼入伙手续。原告按通知前往收楼，但被告并未能出示证据文件证明该商品房已具备交付条件，包括但不限于被告未能出示或提供合同第八条、第十一条约定的证明文件。因被告未具备交付条件，原告遂拒绝收楼。截至起诉之日，被告未能出示相关证明文件证明其已具备交付条件，也未再通知原告收楼。该商品房至今未交付使用。综上，被告逾期交付商品房事实清楚，依照合同约定，被告应承担支付违约金的违约责任。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告支付延迟交楼违约金至被告具备交楼条件并经原、被告双方确认交楼之日止，计算标准为原告已交房款51.5万元×万分之三（0.0003）×逾期天数（从2012年12月1日起计至上述确认交楼之日止）；二、被告承担本案的诉讼费。梁结珍、朱锦亮在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证一份，证明原告的主体资格；2、商品房买卖合同，证明原告和被告买卖合同关系及双方的权利义务；3、发票两张，证明原告已经按照合同约定履行了支付价款的义务；4、某某豪庭入伙通知书，证明被告曾于2013年2月23日通知原告收楼，但被告未具备交楼条件；5、致业主的一封信，证明被告承认未具备交付条件，承认逾期交楼；6、通知书，证明被告于2013年5月通知原告收楼。被告达进公司辩称：根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2012年11月30日前交楼给原告，但因停水、停电、雨水天、政府封路等造成工程延迟的，被告可顺延交付房屋。因此，从工程施工之日起，因停水、停电、雨水天、政府封路等造成工程延迟的，被告交楼给原告的日期可顺延。被告于2011年10月31日取得《商品房预售许可证》，从2011年11月1日起至2013年4月30日期间，因停电、雨水天共停工184天（统计的天数不包括因半天下雨而停工的时间）。由此，原告和被告约定的交楼日期，应当顺延至2013年5月之后。被告开发的楼房在2013年4月25日，在江门市蓬江区住建局竣工验收备案合格，并能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，具备交楼条件。被告分别于2013年2月23日，同年4月11日和5月8日通知原告收楼。原告也向水电部门报装用电，并办理物业管理的委托手续。电力部门在2013年3月20日立户并给原告报装用电。由此可见，原告实际上已经收楼。综上，被告不存在延期交楼的违约行为。原告的起诉没有事实和法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。达进公司在举证期限内提供的证据有：1、关于某某豪庭部分住宅楼门牌编订的复函，证明某某豪庭商住小区某某楼，公安编订门牌为某某豪庭某幢之一、之二的事实；2、预售许可证，证明被告出售给原告的楼房于2011年10月31日取得预售许可证的事实；3、竣工验收备案表，4、住宅质量保证书，5、住宅使用说明书，证明被告出售给原告的楼房于2013年4月25日在蓬江区住建局办理了竣工验收备案，并具备交楼条件的事实；6、某某豪庭入伙通知书，7、报装用电客户档案、银行代划电费委托协议、供电方案，8、交纳水费合同、划转水费委托书，9、划转物管费委托书，证明被告于2013年2月23日通知原告收楼，原告也向水电部门报装用水、用电；电力部门在2013年3月20日立户并报装用电，原告实际已收楼的事实；10、收楼通知、邮政快递详情单，证明被告于2013年4月11日和5月8日再次通知原告办理收楼手续的事实；11、江门市气象台天气资料统计表，证明从2011年11月1日至2012年11月30日，雨水天共计183天的事实；12、建设工程监理日记，13、单位工程施工日志，证明施工单位对楼房建设工程，从2011年11月至2012年11月施工期间，因雨水天停工合计148天的事实；14、江门市气象台天气资料统计表，证明2012年12月1日至2013年4月30日期间，雨水天共计51天的事实；15、建设工程监理日记，16、单位工程施工日志，证明2012年11月21日至2013年4月17日，本案楼盘建设工程因雨水天停工35天的事实；17、证明一份，证明本案楼房所在的同地段楼房的租金每月为4.26元／㎡的事实；18、致某某豪庭第一期业主朋友们的一封信，证明被告致信业主同意给予2年物业管理费作延期交楼补偿的事实；19、业主家庭资料登记表、某某豪庭消防安全责任书、某某豪庭入伙通知书、房屋验收交接表、收楼资料钥匙签收表，证明经被告多次催促后，原告于2013年9月15日办理收楼手续的事实；20、邮政部门盖章确认的快递详情单，EMS快递单回执和邮寄单流程，证明邮政部门确认原告于2013年4月11日、5月8日收到被告寄出的收楼通知的事实。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告梁结珍、朱锦亮与被告达进公司于2012年6月24日签订《商品房买卖合同》，双方主要约定：“一、原告向被告购买坐落于江门市蓬江区某某豪庭某幢某室房屋，建筑面积合共121.28㎡，该商品房属预售，按套出售，该商品房总金额为人民币伍拾壹万伍仟元整（515000元）。原告应于2012年6月24日前付房款人民币155000元，剩余房款人民币360000元，原告应于2012年8月24日前，通过申请办理银行按揭方式支付给被告；二、被告应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房经竣工验收备案合格的条件，将符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭受不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的。2、因停水、停电、雨水天、政府封路等造成工程延误的可顺延；三、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续……由此产生的延期交房责任由被告承担；四、除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，则按逾期时间……逾期超过90日后，原告有权解除合同……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；五、被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案…；七、合同补充协议（附件五）：被告逾期交房的违约责任，逾期不超过三十日，被告不作赔偿，超过三十日后，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行……。”达进公司分别于2012年5月20日、8月19日出具发票，载明：“梁结珍、朱锦亮支付某某豪庭某幢之二502室房屋的房款155000元、360000元。”原告认为被告没有按合同约定的时间向原告交付房屋，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任，为此，原告起诉至法院。另查明，江门市公安局于2011年10月19日作出江公门牌（2011）446号《关于某某豪庭部分住宅楼门牌编订的复函》，载明：“达进公司：根据《江门市市区门（楼）牌管理暂行规定》，你公司位于某某豪庭内兴建的2幢住宅楼，门牌编订为某某豪庭某幢、某幢（工程名称：某某豪庭商住小区8#-1、8#-2、8#-3、8#-4），某某豪庭某幢有2个住宅梯口，梯口门牌从左至右分别编订为之一、之二，某某豪庭某幢有2个住宅梯口，梯口门牌从左至右分别编订为之一、之二……。”被告达进公司开发建设的某某豪庭某幢之一、之二、某幢之一、之二于2011年10月30日取得《商品房预售许可证》，上述建设项目坐落于江门市蓬江区某地段。达进公司开发建设的某某豪庭某幢之一、之二、某幢之一、之二（工程名称：某某豪庭商住小区）工程于2013年4月23日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，并于同年4月25日向江门市住房和城乡建设局办理了同意备案的登记。达进公司于2013年2月23日出具《某某豪庭入伙通知书》，载明：“梁洁珍、朱锦亮，欢迎您成为某某豪庭小区的业主，阁下所认购的某某豪庭某幢之二502现已具备收楼入住条件…接收到该通知书，请于2013年3月30日前来办理收楼入伙手续……。”在庭审中，两原告陈述于2013年2月23日收到上述被告发出的入伙通知书，其按通知要求有前往被告进行收楼，但其到达被告后发现502室房屋不具备居住的条件，且被告未能提供竣工验收备案、住宅质量保证书、使用说明书等文件，故原告拒绝收楼。被告于2013年4月8日出具《致某某豪庭第一期业主朋友们的一封信》，载明：“…由于按国家相关规定，近段时间执行了新规划验收的规定，致使原定景观和绿化设计进行了多次修改，另外，由于土建工程量大，施工过程中遇到多雨和高温天气，加上施工及竣工备案过程中所涉及的政府规划、市政建设等部门多，手续繁锁，以上因素致使某某豪庭第一期规划验收延滞。因延期交楼给您带来的所有不便，我们表示万分抱歉，现我司郑重承诺，某某豪庭一期综合验收于2013年5月底之前完成，为表达我司的诚意，基于对业主负责的态度，我司决定从约定的交楼之日起计算，赠送两年物业管理费作补偿…。”在庭审中，被告陈述其将发给原告的收楼通知连同上述信件于同年4月8日向原告邮寄送达，被告现在仍然同意向原告赠送两年物业管理费作为延期交楼的补偿。原告则陈述其于同年4月11日只收到被告寄出的上述信件，没有收到收楼通知，其不同意被告赠送两年物业管理费的意见，坚持按其在本案提出的请求主张违约金。被告之后出具通知，载明：“尊敬的业主，现某某豪庭该商品房经竣工验收备案合格，请业主到某某豪庭3幢104地铺办理相关收楼手续。”在庭审中，两原告陈述其于2013年5月10日通过邮寄方式收到被告发出的上述通知，其前往被告处了解，认为被告仍未能提供上述交楼的文件，且双方对延期交楼需支付的违约金没有达成一致意见，故原告当日也没有办理收楼手续。再查明，江门市气象台分别于2013年4月15日、10月15日出具《天气资料统计》，载明：“2011年11月1日至2013年4月30日，江门市区每月雨日数如下：2011年11月小雨5天、中雨1天、大雨1天；12月雨日数为0；2012年1月小雨14天、中雨2天；2月小雨11天、中雨1天、大雨1天；3月小雨15天、中雨1天；4月小雨10天、中雨2天、大雨3天、暴雨5天；5月小雨8天、中雨8天、大雨4天、暴雨1天；6月小雨12天、中雨6天、暴雨3天；7月小雨12天、中雨3天、大雨1天、大暴雨2天；8月小雨9天、中雨1天、大雨5天、暴雨1天；9月小雨5天、中雨5天、大雨1天、暴雨1天；10月小雨5天、中雨1天、大雨1天；11月小雨11天、中雨4天、大雨1天；12月小雨5天、中雨2天；2013年1月小雨4天；2月小雨5天；3月小雨5天、中雨4天、大雨1天、暴雨1天；4月小雨15天、中雨7天、大雨2天。”上述2011年11月1日至2013年4月30日期间雨日数合计如下：小雨151天、中雨48天、大雨21天、暴雨12天、大暴雨2天。江门市蓬江区建设局棠下房地产管理所于2013年10月15日出具《证明》，载明：“兹有江门市蓬江区建设局棠下房地产管理所结构为钢筋混凝土的公房住宅现每月租金为每平方米4.26元。”从被告提供的《房屋验收交接表》、《收楼资料钥匙签收表》显示，原告梁洁珍于2013年9月15日办理了上述502房屋的验收交接手续。在庭审中，两原告陈述其于2013年9月15日才办理收楼手续，但被告陈述两原告于2013年3月在办理502房水、电报装等事项时就应视为原告对502房屋进行了收楼，于9月15日办理的验收交接手续只是补办手续。本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述，原告梁结珍、朱锦亮与被告达进公司对其双方签订的《商品房买卖合同》均确认其签名或印章的真实性，该合同是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《房地产买卖合同》依法具有法律效力。对两原告提出对被告没有明确提请原告注意如合同第八条第二款限制原告权利，免除被告责任的条款，依照合同法的相关规定，该格式条款应被认定为无效条款的意见，因上述合同是原、被告双方自愿达成，合同所涉及的买卖标的金额也较大，两原告是成年人，具备正常民事行为能力，故在其自愿签订合同前，其有自行审查合同条款的义务，而两原告亦未能举证证明其在本案存在符合合同法规定应被认定为无效的情形，故对两原告的上述意见，本院不予采纳。一、关于被告在本案是否构成违约的问题。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第一款“被告应于2012年11月30日前，具备该商品房经竣工验收备案合格的条件，将合同约定的商品房交付原告使用”的约定，被告开发建设的本案楼盘于2013年4月25日才办理竣工验收备案登记，由此，被告未能按合同约定的时间办理竣工验收备案并将商品房交付原告使用已构成违约。但同时依据上述合同第八条第二款第二项的约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：…2、因停水、停电、雨水天、政府封路等造成工程延误的可顺延。”并结合在庭审中，原、被告均陈述同意继续履行上述合同，以及依据江门市气象台出具的《天气资料统计》，从2012年11月至2013年4月出现了中雨等雨水天气，故对被告提出依据合同的上述约定，因雨水天造成停工而可以顺延交楼的意见，因符合双方的约定，而双方没有达成解除合同或变更合同的其他约定，且实际上确实出现了中雨等雨水天气，故本院予以采纳。因此，被告虽构成违约，但基于上述约定，计算被告的违约时间应可扣减因上述中雨以上雨水天气的时间。对于被告认为扣减的时间应从小雨天开始计算的意见，因小雨天气造成停工的影响较小，该意见理据不足，本院不予采纳。二、关于原告请求的违约金如何确定的问题。首先，对于违约时间的确定。综上，被告应于2012年11月30日前交付房屋给原告使用，逾期交付的，被告应从2012年12月1日起至实际交付日止向原告支付违约金。从原、被告的举证及庭审陈述可以证实，两原告虽于2013年2月23日收到被告发出的入伙通知书（收楼通知），但原告陈述当时房屋尚未具备交付条件而拒绝接收房屋，而实际上被告开发的本案楼盘直至2013年4月25日才办理竣工验收备案登记，此时才符合原、被告双方约定的交付条件，之后，从被告提供的邮寄快递单显示，原告于2013年5月10日收到被告发出的收楼通知，原告在庭审中亦予以确认。而对于被告陈述于2013年4月8日亦向原告邮寄了收楼通知的意见，因被告提供的收楼通知落款没有显示时间，其提供的邮寄快递单也未能显示其于4月8日向原告寄出的通知书就是其双方均举证的收楼通知，故本院不予采纳。由此，至2013年5月10日原告收到被告发出的收楼通知，被告开发的本案楼盘已具备交付使用的条件，原告接到通知后没有进行收楼，由此产生的后果应由原告自行承担。故计算被告违约的时间应从2012年12月1日起至2013年5月10日止，扣减上述因中雨以上雨水天气（共83天）造成停工而可以顺延交楼的时间，被告实际违约的时间为78天。对原告认为其接收房屋的时间为2013年9月15日，被告的违约时间应计算至2013年9月15日的意见，因缺乏理据，本院不予采信。其次，对违约金计算标准的确定。依据原、被告签订的合同约定，被告应按原告已交房款按每月万分之叁计算违约金。但因被告抗辩提出按上述标准计算违约金过高，已远远超过同地段租金的标准。而依据法律关于违约金计算的规定，即因被告违约，给原告造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。原告在本案未能举证证明其因被告违约已造成的实际损失情况及具体金额，且从原告所主张的按合同约定计算违约金的标准也显示较高，故本院依法对该计算标准进行调整。又因被告已举证证明本案房屋所在地段的公房租金标准（4.26元／㎡），按该标准计算本案房屋所在的每月租金为516.7元（121.28㎡×4.26元／㎡）。虽被告举证的租金标准未能完全准确反映该地段所在房屋全部租金的平均市场价格，但对于计算原告请求的违约金起到参考作用。原告虽对该标准有异议，但未能举证证明该地段所在房屋全部租金的平均市场价格，也未能举证反驳被告举证的租金标准完全不合理或与事实不符，故本院结合被告举证的租金标准以及现行的基本市场价格，酌情将本案房屋所在地段的房屋每月租金调整为1000元／月（33.3元／天）。因此，原告请求支付的违约金按上述违约时间及租金标准计算应为2597.4元（78天×33.3元／天）。对于原告请求支付违约金的超出部分，因理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江门市达进房地产有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告梁结珍、朱锦亮支付违约金人民币2597.4元；二、驳回原告梁结珍、朱锦亮的其他诉讼请求。江门市达进房地产有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费378元，减半收取189元，由原告梁结珍、朱锦亮负担168.2元，被告江门市达进房地产有限公司负担20.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。代理审判员 杨丽燕二〇一三年十一月十四日书 记 员 钟英华 来源：