（2013）连民终字第1426号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-12-31
案件名称
田春与连云港华振投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田春,连云港华振投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）连民终字第1426号上诉人（原审原告、反诉被告）田春。委托代理人汪占兵，江苏润唐律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）连云港华振投资有限公司，住所地连云港市新浦区郁州南路99号3楼。法定代表人于晟，该公司董事长。委托代理人郭中方，江苏田湾律师事务所律师。委托代理人朱晓冬，江苏云台山律师事务所律师。上诉人田春、上诉人连云港华振投资有限公司（以下简称华振投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第1438号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年10月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2010年2月5日，双方当事人签订一份《商品房买卖合同》，田春购买华振投资公司开发建设的位于连云港市新浦区的君悦财富广场2号楼1单元1202室房屋，建筑面积为135.24平方米，房屋总价款为615514元。关于交付期限，合同约定出卖人应当于2011年6月30前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同载明的出卖人逾期交房违约责任为：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，自合同约定的交付之日起30日内，买受人未来办理交房手续的，应当自合同约定的交付之日起每天按总房款的万分之四向出卖人支付违约金。合同签订后，田春按约给付华振投资公司房款615514元。2012年1月10日，涉案商品房经相关部门验收合格，符合合同约定的交付条件。华振投资公司于2012年4月10日通过申通特快专递向田春送达交房通知书及费用清单，通知田春在2012年4月14办理交房手续，田春于当日收到函件。此后华振投资公司又于2013年1月31日委托律师向田春发出律师函，告知田春接到律师函后7个工作日内及时办理交房手续及相关法律后果。田春于2013年2月1日收到函件，后双方在交接过程中产生分歧意见，田春认为应当先验房后签字，华振投资公司认为应当先签字收房后验房，导致涉案商品房至今未办理交接手续。上述事实，有田春、华振投资公司当庭陈述；田春提供的商品房买卖合同、购房款发票；华振投资公司提供的商品房买卖合同、工程竣工验收证明书、申通快递及连云港申通快递有限公司情况说明及邮政特快详情单等证据在案予以证实。原审法院认为，田春、华振投资公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行义务。双方所签订的合同中对商品房交付条件有明确约定，即“商品房经竣工验收合格”，涉案商品房于2012年1月10日经施工单位、监理单位、建设单位、设计单位等有关单位验收合格，符合合同约定的交付条件。合同约定华振投资公司于2011年6月30日前将经验收合格的商品房交付田春使用，华振投资公司于2012年4月10日通知田春在2012年4月14办理交房手续，有申通快递详情单及连云港申通快递有限公司情况说明在案予以证实，故华振投资公司应支付田春自2011年7月1日至2012年4月14日期间的逾期交房违约金。此后华振投资公司又于2013年1月31日向田春发出律师函，告知田春至接到律师函后7个工作日内及时办理交房手续，田春于2013年2月1日收到函件，故田春应支付华振投资公司自2012年4月17日至2013年2月8日期间的逾期收房违约金。至于双方在此后交接房屋过程中产生纠纷，导致涉案商品房至今未办理交接手续，系双方均怠于主张权利，各自均应承担责任。田春辩称，合同约定出卖人逾期交房按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，买受人逾期收房每天按总房款的万分之四向出卖人支付违约金过高，且显失公平。原审法院认为，该约定系格式条款，导致双方权利义务明显不对等，原审法院确定将买受人逾期收房违约金调整为每天按总房款的万分之一向出卖人支付。综上，华振投资公司应支付田春自2011年7月1日至2012年4月14日期间的逾期交房违约金为17480.60元（615514元×284天，按日万分之一计算）；田春应支付华振投资公司自2012年4月17日至2013年2月8日期间的逾期收房违约金为17911.46元（615514元×291天，按日万分之一计算）。原审法院遂判决：一、华振投资公司于判决生效后十日内给付田春逾期交房违约金17480.60元。二、田春于判决生效后十日内给付华振投资公司逾期收房违约金17911.46元。以上一、二项相互冲抵后，田春给付华振投资公司逾期收房违约金430.86元，于判决生效后十日内一次性付清。本诉案件受理费740元（田春已预交），由田春负担。反诉案件受理费710元（华振投资公司已预交），由华振投资公司负担。上诉人田春不服原审判决向本院提起上诉称：1、原审法院认定2012年1月10日涉案房屋通过四方验收，符合收房标准事实错误。2、申通快递情况说明，不能作为证据证明被上诉人向上诉人寄送过收房通知。3、上诉人认为应该先验房后收房符合交易习惯。综上，原审法院对上述事实认定错误，违约时间计算错误。请求二审法院撤销原判，依法改判，并由被上诉人承担上诉费用。上诉人华振投资公司针对田春的上诉答辩称：原审法院认定事实清楚，证据确实充分。商品房竣工验收符合合同规定，申通快递的情况说明事实清楚，“先验后收”无法律依据。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。上诉人华振投资公司不服原审判决向本院提起上诉称：原审法院对收房违约金的计算时间和计算标准不正确，请求二审法院依法改判。上诉人田春针对华振投资公司的上诉答辩称：1、华振投资公司并没有在2012年4月10日通过申通快递向田春送达交房通知及费用清单，依据邮政法等相关的规定，特快专递应该由收件人签收，在原审中田春多次要求华振投资公司提供有上诉人签收的快递运单，但是直到目前为止华振投资公司提供不了该快递运单。而且事实上，华振投资公司也并没有通过申通公司寄送过交房通知，所以华振投资公司该理由及原审的认定均与事实和法律相违背。2、华振投资公司要求田春按照万分之四支付违约金没有事实和法律依据，原审判决已经阐述的很充分。3、华振投资公司上诉请求是错误的，与事实及法律都是相违背的。综上，请求驳回华振投资公司的上诉。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，上诉人田春向本院提交书证：1、建质（2004）18号《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》；2、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》；3、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；4、《快递服务》邮政行业标准，以支持其上诉请求。上诉人华振投资公司质证称：1、2只是部门规章，而且田春没有提交这2个部门规章的全部内容。不能证明其目的。建设部的规章上并没有向田春所称的备案后才可以进行交付。与双方商品房买卖合同约定的商品房经竣工验收交付是两个不同的概念。申通快递情况说明以及电子查询单清楚证实田春已经签收了华振投资公司寄出的交房通知书。该投送地址是田春在商品房买卖合同中约定的，并且第二次寄送的律师函寄去同样的地址，田春也是收到的。备案表不是证据，不能证明田春的证明目的。竣工验收备案是行政管理程序，与竣工验收是两个不同的概念，不是合同约定的交付条件。本院经审查后认为，上述四份证据与本案事实不具有关联性，对该四份证据不予采纳。本院认为，田春、华振投资公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于上诉人田春的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人华振投资公司的上诉理由，本院经审查后认为，上诉人要求的收房违约金标准明显过高，显失公平，原审法院认定的收房违约金的计算标准和计算时间并无不当，本院对上诉人华振投资公司的上诉请求不予支持。综上，上诉人田春和上诉人华振投资公司的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1556.22元，由上诉人田春负担1450元，由华振投资有限公司负担106.22元。本判决为终审判决。审 判 长 乙 斌审 判 员 谭晓春代理审判员 严伟晏二〇一三年十一月十四日书 记 员 陈 静 百度搜索“”