（2012）杭拱半民初字第565号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-04-10
案件名称
杭州瑞麒国际酒店有限公司与张火房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州瑞麒国际酒店有限公司,张火
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十二条
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭拱半民初字第565号原告：杭州瑞麒国际酒店有限公司。法定代表人：朱晓明。委托代理人（特别授权代理）：邹永闯、郑赟。被告：张火。委托代理人（特别授权代理）：彭俊甫。委托代理人（特别授权代理）：张磊。原告杭州瑞麒国际酒店有限公司（以下简称瑞麒酒店）为与被告张火房屋租赁合同纠纷一案，于2012年9月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员周建利独任审判，于2012年10月10日公开开庭进行了审理。原告瑞麒酒店委托代理人邹永闯、郑赟和被告张火及其委托代理人彭俊甫到庭参加诉讼。审理过程中，被告张火提起反诉，本院依法予以受理，但被告张火未依法履行预交反诉案件受理费的诉讼义务，本院依法对其反诉按自动撤回处理。因案情复杂，本院依法组成合议庭于2013年1月5日再次公开开庭进行了审理，原告瑞麒酒店委托代理人邹永闯、郑赟和被告张火的委托代理人彭俊甫到庭参加诉讼。被告张火于2013年3月5日申请对其承租的房屋内的装修、装潢以及店内家具、电器的价值进行鉴定。本院依法委托浙江中瑞江南资产评估有限公司进行价值评估。因当事人无法提供装修合同、决算资料、装修清单及相关材料购置发票等原始资料，对其中的隐蔽工程及装修所用材料的品牌、规格型号等无法通过现场勘查准确估算其价值，浙江中瑞江南资产评估有限公司对装修、装潢部分不予评估，对家具、电器因当事人一直未予提供相关资料，导致该项评估工作无法继续，浙江中瑞江南资产评估有限公司遂于2013年10月15日复函本院，将委托项目所有资料退回。因人员调整，本院依法组成由审判员姜新农担任审判长，人民陪审员裘韵梅、张杭强参加评议的合议庭，于2013年11月4日公开开庭进行了审理，原告瑞麒酒店委托代理人郑赟和被告张火的委托代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞麒酒店诉称，原告瑞麒酒店租有位于杭州市半山路87号的杭州城北大厦4-10层，以作酒店经营之用。原告于2011年2月18日将城北大厦瑞麒酒店六楼场地租给被告用于经营棋牌、足浴，双方对租赁价格、面积以及水电费、物业费、装修费的支付进行了约定。但之后张火以经营困难为由，一直未按双方约定及时、足额支付上述费用，至起诉之日，被告共欠原告租金、物业费、水电费合计889563元未付。原告认为，被告作为承租人未及时足额支付房屋租金等相关费用的行为已经违反了双方当初的约定和诚实信用的原则，对原告造成了巨大的经济损失。故原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的房屋租金及装修费638867元、物业费78994元、水电费171702元，共计889563元；2、被告承担本案诉讼费用。为证明其主张，原告瑞麒酒店向本院提交了以下证据：1、租赁合同书，证明原告与业主约定租用杭州城北大厦4-10层及底楼入口大厅用于经营；2、录音材料、录音光盘，证明原、被告之间的房屋租赁关系，且被告欠原告房租、水电费、物业费、装修费未付；3、水电汇总表，证明被告承租期间所使用的水电用量；4、房屋所有权证，证明半山小商品市场是半山路87号房屋的所有权人；5、情况说明，证明业主同意原告将部分房屋转租给第三方，且城北大厦的水电费由原告支付；6、水电费缴费发票，证明原告在2012年1月-7月一直在支付水电费；7、物业部门工资发放情况表，证明2012年2月-7月物业费的支付情况；8、个体工商户字号名称预先核准登记情况；9、现场照片，证据8、9共同证明被告经营的棋牌房在酒店的6楼；10、避风湾费用清单，证明被告自承租以来的各项费用支出；11、国内专递详情单、查询页面打印单、查询函，证明原告在6月8日已经向被告送达交费通知，并给了被告一定期限腾退。被告张火辩称，我们承租原告的场地进行经营是事实。合同签订日是2011年2月17日，当天付给原告20万定金，原告本应该支付被告20万元的装修费但其没有实际支付，该款折抵为定金。对原告诉称的租金、物业管理费、水电费不予认可，物业费当时口头承诺不用支付，水电费我们另外安装，应该按照实际使用量计算，按照我们的计算在我们离场的时候水电费大概是5万元。我们进场时原告承诺有67天的免租期。7楼间隔会议室，我们在6楼，根据消防的要求部分工程需要加固，我们支付了工程加固费用，原告另行给了一个半月免租期。另外因为工程漏水的缘故8月28日才开始营业。被告张火向本院提交了以下证据：1、收条三份，证明被告已向原告支付租金3万元。经庭审质证，对原告瑞麒酒店提交的证据，被告张火质证意见如下：对证据1、4、5、8、9无异议；对证据2的真实性有异议，当天和酒店副经理朱重利有对话，但有部分内容没有记录，或已经被处理，内容有出入；对证据3的三性有异议，是原告制作，没有经过被告确认；对证据6的真实性没有异议，关联性有异议，和被告没有关系；对证据7的真实性、关联性有异议，和被告无关，不予认可；对证据10的真实性有异议，不予认可；对证据11的真实性有异议，不清楚是否收到。本院对原告瑞麒酒店提交的证据1、2、4、5、6、8、9、11予以认定，对证据3、7、10不予认定。对被告张火提供的证据1，原告瑞麒酒店对真实性没有异议，但认为朱重利出具收条的10000元的性质是否属于租金，应该由交款人彭芳炎确认。本院对被告张火提供的证据1的真实性予以认定，但其中朱重利出具的收条载明交款人为彭芳炎，性质为租六楼足浴的押金，故对该收条的关联性不予认定。根据以上有效证据及双方当事人的陈述，本院确认本案事实如下：位于杭州市半山路87号的房屋（即杭州城北大厦）属于杭州半山小商品市场有限公司所有，杭州半山小商品市场有限公司将其中的4-10层（面积13819.48平方米）及底层入口大厅（面积387平方米）总建筑面积14206.48平方米出租给瑞麒酒店，经营超市、客房、餐饮、棋牌、足浴、美容美发、KTV、桑拿浴，租赁期为2010年10月18日至2026年10月17日（计16年）。杭州半山小商品市场有限公司同意瑞麒酒店将其租用的楼层转租给第三方。2011年2月17日，瑞麒酒店将杭州城北大厦6楼部分房屋转租给张火用于经营棋牌、足浴，但双方未签订书面的租赁合同，口头约定承租的房屋面积为1000平方米，租金按1.1元／日／平方米计算，免租期自2011年2月17日起至2011年3月26日止共计40天，瑞麒酒店的装修费用50000元由张火承担。浙江智仁律师事务所律师邹永闯受瑞麒酒店的委托，于2012年6月4日邮寄律师函给张火，主要内容为：“张火先生：浙江智仁律师事务所接受杭州瑞麒国际酒店有限公司（以下简称瑞麒酒店）的委托，指定本律师就您迟延支付房租、物业费、水电费、装修费等事宜出具本律师函。2011年2月18日，您承租了瑞麒酒店的场地作为经营之用，双方对租赁价格、面积等作了约定，同时约定您应向委托人支付费用包括房租、物业费、水电费、装修费等。但时至今日，您仍有电费153334元、水费9454元、物业费69683元，房租及装修费733300元未支付，您共仍应向瑞麒酒店支付上述款项合计965771元。且经委托人多次催促，您均未支付。您的此种拖延且不及时支付房租、物业费、水电费等的行为已违反了合同的相关约定，属于严重违约，并给委托人造成严重的经济损失。现本律师于授权范围内敦促您：严格按双方约定，并于接函后3日立即履行支付房租、物业费、水电费等义务，逾期瑞麒酒店将作出决定要求您强制腾退租赁房屋，由此引发的一切损失将由您承担，请慎思。”张火分别于2012年6月24日、2012年7月5日支付房租各10000元，合计20000元。张火自述于2012年7月12日离场停止经营。另，张火对其承租的房屋单独安装了电表。双方确认张火承租期间用电量为40687度，电费按1.18元／度计收。本院认为，本案原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立，但双方当事人未以书面形式订立租赁合同，应当视为不定期租赁。张火承租房屋后，仅支付了房租20000元，其余房租未能支付，构成违约，应承担相应的民事责任。其辩称另曾支付定金20万元，但未能提供相应的证据，本院不予采信。对彭芳炎支付的10000元，根据收条的记载，其性质为押金，在彭芳炎未确认已转为张火支付的租金的情况下，依法不予认定。对免租期，张火主张为67天，但未能提供相应的证据，本院按瑞麒酒店自认的40天（即2011年2月17日至2011年3月26日）予以认定。对承租面积，双方确认为1000平方米，对租金计算标准，双方确认为1.1元／天／平方米。张火主张其于2012年7月12日离场不再承租。瑞麒酒店则主张张火承租至2012年7月22日，因此租金应计算至该日，对此事实，因属积极事实应由瑞麒酒店承担举证责任，但其未能举证加以证明，应承担举证不能的不利后果。故本院确定租金应计算至2012年7月12日。综上，本院确认张火应支付的房租为：1000㎡×1.1元×474天=521400元，扣除其已经支付的20000元，尚应支付给瑞麒公司房租501400元。对于瑞麒酒店主张的装修费50000元，虽张火予以否认，但根据瑞麒酒店提供的证据2，瑞麒酒店财物总监与张火的电话录音，财物总监在问张火“还有一个说好装修的有一个5万块钱”时，张火表示：“那个5万块钱你还算我的，你神经，你不如直接搞死我算了。”、“以前说是说过的，后来我叫了几个股份过来，我没说过这个事，他们也不承认，如果不那个，都算到我一个人头上来了。”上述通话录音表明，双方就瑞麒酒店投入的装修5万元由张火承担一事已达成了协议，因此，张火应支付瑞麒酒店装修费50000元。对于瑞麒酒店主张的物业费，根据瑞麒酒店提供的证据2，瑞麒酒店财物总监与张火的电话录音，张火在通话中表示“物业管理费、那个空调费还是怎么样，你一次性多少钱，能给我优惠的给我优惠，不能给我…”，上述通话表明，双方对由张火承担其承租房屋的物业管理费是达成一致的。本院注意到，在双方通话过程中，对财务总监的陈述有异议的部分，张火均提出了反驳。而在财务总监告知张火物业费“2011年2月到2012年3月总共是69683（元）”时，张火并未提出异议。因此，对该部分物业管理费69683元，本院予以认定。现瑞麒酒店主张物业管理费78994元，对差额部分9311元，瑞麒酒店未能提供张火业已认可的证据，也未能提供有关据以计算物业管理费的标准的有效证据，本院不予认定。双方确认张火承租期间用电量为40687度，电费按1.18元／度计收。故张火应承担的电费为40687×1.18=48010.66元。对瑞麒酒店主张的水费和公摊电费，因其未能提供相应的有效证据加以证明，本院不予支持。对于张火投入的装修和电器问题，张火虽曾提起反诉要求瑞麒酒店赔偿装修损失120万元并支付经营损失25万元，但其未依法预交反诉费，也未依法提出免交或缓交申请，不依法履行诉讼义务，故对其反诉请求已按自动撤回处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告张火于本判决生效之日起十日内支付原告杭州瑞麒国际酒店有限公司房屋租金501400元、装修费50000元、物业管理费69683元、电费48010.66元，合计669093.66元。二、驳回原告杭州瑞麒国际酒店有限公司的其他诉讼请求。如果被告张火未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12696元，由原告杭州瑞麒国际酒店有限公司负担3147元，被告张火负担9549元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姜新农人民陪审员 裘韵梅人民陪审员 张杭强二〇一三年十一月十四日代书 记员 施水娇 关注微信公众号“”