（2013）梨民一初字第283号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2016-02-02
案件名称
吴俊英与四平市翰文苑房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
梨树县人民法院
所属地区
梨树县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴俊英,四平市翰文苑房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2013）梨民一初字第283号原告吴俊英，女，1978年3月8日出生，汉族，现住伊通满族自治县，个体。委托代理人经守义，吉林北奉化律师事务所律师。被告四平市翰文苑房地产开发有限公司。法定代表人刘立奎，经理。委托代理人杨竹，四平辽河农垦管理区致远法律服务所法律工作者。委托代理人王立娟，该公司副经理。原告吴俊英诉被告四平市翰文苑房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴俊英的委托代理人经守义，被告四平市翰文苑房地产开发有限公司的委托代理人杨竹、王立娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴俊英诉称，被告系房地产开发商在孤家子翰文苑开发商品楼，2011年3月原告通过大包贺桂英顶账105320.00元，购买被告位于3号楼2单元601室，面积63.83平方米，双方签有合同，该楼已经交付使用，但被告拒绝将上述楼房交付原告，故依法起诉，请求法院依法判令：1、要求被告履行商品房买卖合同交付楼房63.83平方米；2、诉讼费用由被告负担。被告四平市翰文苑房地产开发有限公司辩称，1、原告与被告之间没有签订购房合同，也没有收取原告购房款，故原告与被告之间根本不存在房屋买卖合同关系。故原告要求被告交付房屋的请求没有事实根据和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。2、被告和案外人贺桂英之间签订的购房协议，是被告和案外人贺桂英之间法律关系，与原告无关。况且目前被告与贺桂英工程队并没有进行工程结算，现在没有证据证明被告拖欠贺桂英工程队工程款，故案外人贺桂英用工程款抵顶被告购楼款没有事实根据，并且原告不予认可。3、原告所主张交付3号楼2单元601室之房屋，现已被政府作为回迁房安置给回迁户并已实际入住，故无论原告诉讼请求能否成立，被告都无法在满足原告的诉讼请求。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。在开庭审理时，原被告为证明各自的主张，分别宣读了有关书证，本案诉讼争议的焦点为：原告的诉讼请求应否得到支持？庭审时，原告宣读了下列证据：1、预定房屋合同（乙方是吴俊英，尾部乙方签字处是贺桂英）、收据（收款人是贺桂英，付款人是吴俊英）。证明贺桂英是给翰文苑公司建楼，被告把楼房给贺桂英抵顶工程款，贺桂英把楼房转卖给原告，是经被告同意的转移债权，吴俊英是刘洋工厂的工人，吴俊英花钱从贺桂英手里买的楼房。被告对合同的真实性无异议，对证明的问题有异议，当时我们公司是和贺桂英签订的合同，因为不知道工程款是多少，所以是预定合同，但是当时约定了，如果这个楼房需要转让或者出售，需要到我公司作变更登记，签合同时我们不认识原告，也没有见过原告。收据收款人是贺桂英，我们也没有收到钱，吴俊英也没有把钱交给我们。这个是抵顶的工程款，如果最后工程款不够房款，我们可以把房子收回。我们之间没有最终结算清楚。在吴俊英向法院起诉之前，这份合同是在刘洋手里，刘洋拿着合同来我公司要楼来了。刘洋是板厂的厂长，刘洋说贺桂英用这个房子抵他的板款。2、2011年5月15日贺桂英与被告签订的建筑施工大清包合同、2011年8月2日结算书（原件）、2011年9月2日被告所属单位的张旭辉出具的结算单（这份证据是贺桂英提供的，并且只有复印件）。证明现在已经结算完毕了，结算单是张旭辉出具的，2011年9月3日被告同意用楼房抵工程款，并给当事人开具收款收据，并同当事人签订商品房预售合同。被告对此证据的真实性有异议，原告提供的证据盖章的只有一页，我们不能确认前面的内容都是真实的，另外工程没有完工，不可能出现结算单，原告提供的结算单是大包时期的结算单，并且我们对大包时期的结算单也有异议。大清包模式，即仅承包人工费和周转性材料，当时要求施工方提供包料阶段的材料收据，但施工方提供的材料票据工程量远远超出其完成包料部分图纸给定工程量。于召慧后期不是财会，后来他也承包的水电。对大包结算书有异议，算账的时候贺桂英提供的收据存在虚假情况，并且按照国家行业标准计算的数额和贺桂英结算时提供的有不符的。庭审时，被告宣读了下列证据：回迁安置协议书（复印件）。证明争议楼房已经办理回迁，但是没有入户，预订合同指定的住宅，现在已经回迁给回迁户郝立臣了，钥匙也交给回迁户了，3楼2单元601室。因为工程最后没有结账，结账之后，看到底是谁欠谁钱，我们要是欠钱就给钱或者房子，回迁户房子不够用，辽河农垦管理区同意将房子给回迁户。政府参与回迁是辽河农垦管理区所有人都知道的事情，当时政府亲自找贺桂英结账，他也没有来公司结账。原告对此证据的真实性有异议，政府跟回迁户没有任何手续，真假不能确认。经审理查明：2011年5月15日贺桂英与被告签订的建筑施工大清包合同，工程项目名称是孤家子镇“瀚文雅院”二期工程3#、5#楼。承包形式：大清包。2011年9月3日被告与吴俊英签订了预定房屋合同，该合同的首部乙方写的是吴俊英的名字，尾部乙方签字写的是贺桂英的名字。该合同约定3号楼2单元601室，面积63.83平方米，价款105320.00元。收据收款人处落款为贺桂英，付款人是吴俊英。吴俊英是刘洋的员工，贺桂英欠刘洋板钱，刘洋用这个楼房抵板厂欠吴俊英的工资了。吴俊英没有付房款，是抵账。被告提供的证据证明争议的楼房回迁给回迁户郝立臣了，钥匙也交给回迁户了，回迁户并实际占有。原告提供的清算书第一页是公司付小明书写的，第二页是会计于召慧书写的，第三页是技术员张旭辉书写的，原告说不清楚为什么是三个人分别书写的。被告对争议的楼房未取得商品房预售许可证明。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条?“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。的规定，四平市翰文苑房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，其预售商品房的行为违反了国家法律强制性规定，吴俊英及贺桂英与四平市翰文苑房地产开发有限公司签订预售房屋合同，应属于无效合同。而且原告在诉状中及庭审时承认，该商品房销（预）售合同是属于顶工程款产生的。贺桂英与四平市翰文苑房地产开发有限公司施工合同至今没有实际进行竣工验收和清算。原告吴俊英提供的清算单为复制件，没能提供原件核对，该清算单无被告单位公章，也无被告单位负责人签字，被告方对该清算单不予认可，认为工程并未完工，被告与施工方未就整个工程进行最后结算，双方账目不清，被告与贺桂英之间债权不明确，所以无法返还财产。综上，原告要求被告履行合同交付楼房的请求不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告吴俊英的诉讼请求。案件受理费2406.00元由原告吴俊英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判长 王抒芳审判员 张海燕审判员 王立新二〇一三年十一月十四日书记员 李 蕊 微信公众号“”