（2013）绍民初字第3269号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-03-10
案件名称
李锋、钟利芳与浙江大钱门置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李锋,钟利芳,浙江大钱门置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第一百二十一条，第九十七条，第九十三条第一款，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《建设工程质量管理条例》：第十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2013）绍民初字第3269号原告：李锋。原告：钟利芳。两原告的共同委托代理人：倪鑫泉。被告：浙江大钱门置业有限公司。法定代表人：韩松良。委托代理人：蔡炎炯、徐华。原告李锋、钟利芳诉被告浙江大钱门置业有限公司（以下简称大钱门公司）商品房预售合同纠纷一案，于2013年9月18日起诉来院，本院于同日立案受理后，依法由审判员周国鑫独任审判，于2013年10月29日公开开庭进行了审理。原告李锋、钟利芳及两原告的共同委托代理人倪鑫泉，被告大钱门公司的委托代理人蔡炎炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李锋、钟利芳诉称：原告与被告在2011年4月25日签订编号为浙F1-2008-1的商品房买卖合同。被告延期交房达132天。合同附件--房屋平面图中明确室内各房配有木质门，但实际交房并没有安装木质门。上述的变更被告并未通知原告，被告系擅自变更规划设计。原告多次与被告沟通，交涉未果，现起诉请求：1.要求解除合同并要求被告退还已付房款630084元，并且按照银行同期贷款利率付给利息（利息按交款日期到法院受理日计算），第一次付款14000元，利息2919元，第二次付款416084元，利息77352元，第三次付款200000元，利息33820元，本金合计630084元，利息合计114091元，总计744175元；2.支付违约金百分之五，计31504.20元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告大钱门公司辩称：被告逾期交房是因为施工单位延期竣工以及政府相关部门拖延验收造成的，并不是因为被告方的原因延期交房，因此原告并不享有合同解除权。即使原告享有合同解除权，根据原、被告签订的合同中第十条的约定，被告只要承担原告已付房款的5%的违约金，合计31504.20元，原告诉请要求支付银行同期贷款利息的要求，没有依据。原告诉称房屋没有木门，是因为按照规定，室内是没有安装木门的，这也是为了防止浪费，况且合同第十一条是买受人所收的房屋有重大变更才适用，并不是没有木门就可适用。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定：2011年4月25日，原、被告经协商一致，订立商品房买卖合同一份，合同约定，买受人（指原告）购买的商品房为预售，该商品房基本情况：幢号：4；房号1702；丘号：N17019；层次：17；用途：住宅；结构：钢混；层高（米）：3.00；地上层：17；地下层：1；建筑面积（平方米）：113.92；套内面积（平方米）96.2820；分摊面积（平凡米）17.6427。单价5408元／平方米；总价：616084元。合同第九条“交付期限及条件”规定：出卖人应当在2012年12月30日前，将符合交付条件的商品房交付买受人使用。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”1.（2）项规定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金”，合同第十一条“规划、设计变更的约定”规定：“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否书面退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房……”同时，原、被告还签订了其他物业买卖、赠与、租赁协议书，主要内容：乙方（指原告）购买联合国际广场地下室247号自行车车库，按套结算价款，为人民币14000元，在签订合同时一次性支付给甲方（指被告），乙方享有该自行车车库的永久使用权，甲方于交房时同期交付。乙方逾期付款按合同第八条违约责任处理；甲方逾期交房按合同第十条违约责任处理。双方另对其他事项作了约定。合同成立前即2011年1月10日原告支付自行车库房款14000元，合同成立后原告于2011年4月26日支付购房款416084元、2011年7月13日支付购房款200000元（银行按揭），合计630084元。由于被告未能按期交房，2013年9月16日原告通过圆通速递向被告递交通知函，主要内容：由于贵公司延期交房达132天，根据合同第十条出卖人逾期交房的违约责任，我要求解除合同。被告于翌日收到原告上述解除合同通知函后双方未能协商一致，原告遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。以上事实认定，由双方当事人在庭审中所作陈述及下列证据所证实：证据一，原告提交的商品房买卖合同一份（包括附件），证明双方对房屋价款、交房日期及逾期交房的违约责任等事项作了明确约定的事实；证据二，原告提交的收据一份、发票两份，证明原告已依约付清房屋价款630084元的事实；证据三，原告提交的圆通速递快件跟踪单一份、圆通速递详情单一份、通知函一份，证明原告于2013年9月16日通过圆通速递向被告提交退房申请书，且被告已于2013年9月17日签收的事实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方均应严格按照合同约定履行自己的义务，否则将受法律的制裁。本案中，双方在合同第九条中约定的交房日期为2012年12月30日前，但直到原告于2013年9月18日起诉，被告尚未通知原告交房，已经远远超过合同第十条1.（1）项规定的30天宽限期，原告根据合同第十条1.（2）项规定于2013年9月16日书面通知被告解除双方订立的商品房买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本院应予支持，同时根据《合同法》第九十六条规定，本院确认本案《商品房买卖合同》自被告收到原告退房申请之日即2013年9月17日起解除。原告以被告未安装木门、擅自变更规划设计为由要求解除合同，因不符合合同第十一条约定之情形，本院不予支持。被告辩称逾期交房是因为施工单位延期竣工以及政府相关部门拖延验收造成的，原告不享有合同解除权。对此，本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”之规定，组织竣工验收的单位是建设单位，并不是政府相关部门，另外，根据《合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，即使本案被告延期交房确实是由于施工方逾期竣工所致，也不能作为被告免于承担违约责任的正当理由，被告该项抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”现原告要求被告退还房款630084元，理由正当，本院应予支持。关于违约金计算，原告认为合同约定的违约金过低，原告累计向被告支付房款630084元，利息按照银行同期贷款利率计算至起诉日止已达10多万元，因此请求法院依据原告的实际损失增加违约金数额。被告认为原告请求增加违约金的理由不能成立，不同意增加。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。现原、被告双方约定的违约金数额明显低于原告因被告逾期交房造成的实际损失，故本院对违约金计算标准调整为按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的利息。原告另要求被告支付约定违约金31504.20元本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告李峰、钟利芳与被告浙江大钱门置业有限公司于2011年4月25日订立的《商品房买卖合同》自2013年9月17日起解除；二、被告浙江大钱门置业有限公司应返还原告李峰、钟利芳购房款630084元；三、被告浙江大钱门置业有限公司应支付原告李峰、钟利芳本金为630084元按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的利息，具体计算方式：本金为14000元的利息计算期限为2011年1月11日-2013年9月18日，本金为416084元的利息计算期限为2011年4月27日-2013年9月18日，本金为200000元的利息计算期限为2011年7月14日-2013年9月18日；四、驳回原告的其他诉讼请求。上述二、三项均限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11557元，减半收取5779元，由被告负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院【在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费11557元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理】。审 判 员 周国鑫二〇一三年十一月十四日代书记员 李佩艺 关注公众号“”