（2013）朝民初字第17309号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2015-08-27
案件名称
王小明与沈凌云房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王小明,沈凌云,华夏银行股份有限公司北京光华支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第17309号原告（反诉被告）王小明，女，1957年7月25日出生。委托代理人冉彬，北京市子悦律师事务所律师。被告（反诉原告）沈凌云，女，1980年2月4日出生。委托代理人王利萍，北京市华泰律师事务所律师。第三人华夏银行股份有限公司北京光华支行，住所地北京市朝阳区光华路8号和乔大厦A座一、二层。负责人崔宁，支行行长。委托代理人陈琪，北京市则度律师事务所律师。委托代理人张轶，北京市则度律师事务所律师。原告（反诉被告）王小明（以下称姓名）与被告（反诉原告）沈凌云（以下称姓名）、华夏银行股份有限公司北京光华支行（以下称华夏银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王小明及其委托代理人冉彬，沈凌云的委托代理人王利萍，华夏银行的委托代理人陈琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王小明诉称：2010年1月16日，我经北京同硕行房地产经纪有限公司朝阳分公司介绍，与被告签订了关于北京市朝阳区x小区x房屋（以下简称涉诉房屋）买卖合同，合同约定该成套住宅的总房价款为150万元。2010年1月16日至20日，在中介方的见证下，我向沈凌云支付了涉诉房屋的首付款（含定金）共计80万元，根据合同约定，剩余房款70万元于双方办理产权过户当日支付。到了约定的过户时间后，我及中介公司的相关人员屡次和沈凌云协商，催促其配合办理房产过户事宜，却被沈凌云以种种理由拒绝。至今未能办理。根据双方约定，如因一方导致本合同无法正常履行的，违约方承担守约方的全部费用及居间服务费用。故我诉至法院，要求1、确认我和沈凌云于2010年1月16日签订的《房屋买卖合同》有效；2、被告将涉诉房屋过户至我名下；3、被告支付我违约金472500元；4、被告支付我居间服务费35000元。沈凌云辩称并反诉称：王小明所述双方签订买卖合同、补充协议及首付款的支付情况属实。涉诉房屋是沈凌云向华夏银行贷款购买的，出卖时尚余79万元没有还清，现在还剩余73万余元没有还。所以房屋所有权证书全部下来之后直接给了银行，没有告知我。2011年我因公出差，不知道房本下来，2012年3月接到王小明的电话，才知道房本下来了。此后就准备办理房屋过户手续，因为税费增加了，王小明要求我承担10万元税费，我不同意。所以就一直没有办理过户。因此我不同意王小明的诉讼请求。因双方在合同中约定由王小明承担全部税费。因王小明不按约定交纳税费导致合同不能继续履行。故我提起反诉，要求解除我和王小明于2010年1月16日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。王小明针对反诉辩称：我没有让被告支付过税费。被告本身没有诚意要过户，当时被告派一个朋友和我谈，让我支付全部余款后才过户。我认为风险大不同意支付。被告的反诉事实理由不成立。不能履行合同的原因是被告违约，因为被告至今还没有办理解抵押手续。华夏银行述称：王小明和沈凌云之间的纠纷我不清楚，但他们的行为已经损害了我的利益。沈凌云没有按期还款，截至2013年9月13日还剩下737121.61元贷款本息没有还清。沈凌云如果偿还本息需要以当日柜台的数额为准。经审理查明：2010年1月16日，沈凌云（出卖人，甲方）、王小明（买受人，乙方）、北京同硕行房地产经纪有限公司朝阳分公司（以下称同硕行公司，丙方）签订《房屋买卖合同（暨定金协议）》和《补充协议》，约定沈凌云将涉诉房屋出卖给王小明，房屋总价款为150万元，签订本合同当日，乙方向甲方支付购房定金30万元，自本合同签订之日起14日内，乙方向甲方支付购房预付款50万元，剩余房款70万元乙方在产权过户当日支付。在买受人交付定金及购房款合计80万元起3日内出卖人将涉诉房屋交付买受人使用。买受人承担全部税费。当事人双方同意，在房屋取得房产证之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，任何一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款0.05%的违约金，逾期超过十日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。因任意一方导致本合同无法正常履行的，违约方承担守约方的全部费用及丙方的居间服务费用。合同签订后，王小明向沈凌云支付了定金及首付款共计80万元。沈凌云将涉诉房屋交付给王小明。经询，沈凌云称于2011年底才知道涉诉房屋实际取得了房屋所有权证书。另查，沈凌云以涉诉房屋作为抵押向华夏银行贷款用以购买涉诉房屋，现贷款本息尚未偿还完毕。庭审中，王小明表示同意代沈凌云偿还剩余银行贷款，并提交其银行存折证明其还款能力。上述事实，有《房屋买卖合同（暨定金协议）》、《补充协议》、及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王小明、沈凌云、同硕行公司签订的《房屋买卖合同（暨定金协议）》及《补充协议》系各方自愿订立且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故各方应当按照约定履行各自的义务。现王小明要求沈凌云将涉诉房屋过户至其名下，且同意代沈凌云清偿贷款本息，本院予以支持。而沈凌云并未举证证明王小明有违反合同约定不同意承担税费的行为，故沈凌云要求解除合同的反诉请求本院难以支持。根据本案查明的事实，沈凌云在签订合同后，未按照合同的约定及时办理解抵押及过户手续，其行为已经构成违约，故应当向王小明支付违约金。因双方约定的违约金数额过高，本院予以酌减。因双方约定，约方承担守约方的全部费用及丙方的居间服务费用，故沈凌云应当赔偿王小明的居间服务费损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王小明和被告（反诉原告）沈凌云于二○一○年一月十六日签订的《房屋买卖合同（暨定金协议）》有效；二、原告（反诉被告）王小明于本判决生效后七日内，负责向第三人华夏银行股份有限公司北京光华支行偿还因位于北京市朝阳区x小区x房屋产生的剩余贷款本息；三、第三人华夏银行股份有限公司北京光华支行在收到因北京市朝阳区x小区x房屋产生的剩余全部贷款本息后十五之内，负责办理解除该房屋抵押权的手续，被告沈凌云负有协助义务；四、被告（反诉原告）沈凌云于北京市朝阳区x小区x房屋抵押权解除之日起两个工作日内，协助原告王小明办理位于北京市朝阳区x小区x房屋的权属过户手续，将该房屋过户至原告（反诉被告）王小明名下；五、被告（反诉原告）沈凌云于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王小明违约金十五万元、居间服务费损失三万五千元；六、驳回原告（反诉被告）王小明的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）沈凌云的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8876元，由原告（反诉被告）王小明负担6216元（已交纳），由被告（反诉原告）沈凌云负担2660元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费70元，由被告（反诉原告）沈凌云负担（已交纳）。保全费5000元，由原告（反诉被告）王小明负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 吴 娜人民陪审员 张金芳人民陪审员 杜月霞二〇一三年十一月十四日书 记 员 刘东萌