（2013）桂阳法民重字第11号

裁判日期: 2013-11-14

公开日期: 2014-04-18

案件名称

吴琼与李阳姣买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

桂阳县人民法院

所属地区

桂阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴琼,李阳姣,湖南长河房地产开发有限公司

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第七十五条第一款，第一百一十七条第一款，第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条

全文

湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书(2013)桂阳法民重字第11号原告吴琼，女。委托代理人何朝晖，湖南永安和律师事务所律师。被告李阳姣，女。委托代理人贺仕剑，湖南醒龙律师事务所律师。委托代理人邱昌禄，桂阳县天宇法律服务所法律工作者。第三人湖南长河房地产开发有限公司。法定代表人刘加河，该公司董事长。原告吴琼诉被告李阳姣买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴琼及其委托代理人何朝晖、被告李阳姣及其���托代理人贺仕剑、邱昌禄、第三人湖南长河房地产开发有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴琼诉称，2005年8月10原告经被告李阳姣介绍到第三人湖南长河房地产开发有限公司处签订购房认购书，约定购买桂阳大市场住房8栋X室，付款方式约定以李阳姣的材料款折抵房款，原告付款给被告。2005年8月13日、2005年9月12日原告分两笔共支付给被告3万元现金。过后原告找第三人要求交房，但第三人答复李阳姣未按合同履行，该房已经另售他人。于是原告多次找被告要求退回购房款，但被告一直拖延。故诉至法院，请求法院判令被告李阳姣返还购房款本金及利息共计47000元并承担本案诉讼费。庭审过程中原告变更诉讼请求，请求判令被告李阳姣返还原告吴琼购房款3万元，并赔偿原告的资金占用损失17000元，两项合计共计47000元。为支持其诉讼请求，原告吴琼向本院提交如下证据材料：1、2005年8月13日被告收到原告购房款1万元的收条，拟证明被告收到原告的购房款。2、2005年9月12日被告收到原告购房款2万元的收条，拟证明被告收到原告的购房款。3、原告与第三人购房的认购书，拟证明原告与第三人签订的购房合同中注明的交款方式是以被告李阳姣的材料款抵购房款。被告李阳姣辩称，原告交给自己3万元购房款所买的房屋是被告位于桂阳县大市场14栋X室的房屋，而非原告所称的第三人位于桂阳县大市场8栋X室的房屋。原告和第三人签订的付款方式为材料款抵扣购房款的房屋认购书，没有被告的签字和认可，故原告和第三人的认购协议书和自己没有任何关系。另外，原告吴琼当年租住在自己房子内，没有交租金，故被告所收原告吴琼的购房款早就抵作了住房租金。卖房合同无法履行后，原告并没有多次要求被告退款给���告，故2010年原告才起诉，早已过了诉讼时效。被告为支持其答辩主张，向本院提交如下证据材料：4、吴金月证人证词（含结婚证、身份证），拟证明原告租住被告的房子。5、张英兰证人证词，拟证明她亲眼看到原被告签订租赁合同。6、欧阳天喜证人证词，拟证明原告租住被告的房子。7、李高社证词，拟证明原告租住被告的房子。8、袁常会证词，拟证明原告没有租住付倬和房珂辉的住房，付倬的证词是假的。9、雷裕宣证词，拟证明李阳姣的租房协议确实丢了。10、唐开兴证词，拟证明亲眼所见原告居住在李阳姣位于桂阳大市场14栋X房的事实。11、邓九莲证词，拟证明李阳姣出租房的事实。12、陈政证词，拟证明原告租房的事实。13、湖南长河房地产有限公司二审答辩状，拟证明第三人与本案无关。第三人辩称，第三人与本案无关，也不太清楚本���情况，不发表意见。经本院组织质证，被告李阳姣对证1、证2的真实性无异议，对他们的证明方向有异议，认为被告虽然曾经收到购房款，但已经抵扣租金，不能再用以证明被告占有原告的购房款。对证3的真实性有异议，认为这个认购书是原告与第三人签订的，被告没有在场也没有签字认可。原告对证4的真实性有异议，认为吴金月有精神问题，她的证明不能做定案依据。对证5的真实性有异议，认为张兰英与原告互相不认识，证词不可信。对证6的真实性有异议，认为证据的形成过程看，是说假话，证人不是房主，无法知道房租是多少。对证7的真实性有异议，认为证人无法确认原告是否租住在被告的房屋内。对证8的关联性有异议，认为该证据与本案无关。对证9的真实性有异议，对证10的真实性有异议，认为一个不认识原告的人说出原告那么具体的居住时间违背常理。对证11的真实性有异议，认为是传来证据，不具有证明力。对证12、13有异议，认为该证据不能证明任何问题。第三人对证13予以认可，对证1-12不发表意见，也没有证据提交。经本院组织举证、质证，本院认为证1、2，具有证据的真实性、合法性、关联性，可作为本案的定案依据，证3由于无法证明到底是以谁的材料款抵扣购房款，故对原告是以被告李阳姣的材料款抵扣购房款的说法不予认可。证4-证12，由于与本案不属于同一法律关系，不具有证据的关联性。证13具有证据的真实性，但与本案待证事实无关，本院不予认可。根据庭审的举证质证以及本院的认证，结合当事人在庭审中的陈述，本院可以认定以下事实：2005年8月10日，吴琼和第三人签订购房认购书，约定购买第三人位于桂阳大市场住房8栋X室的房子，付款方式为以材料款抵扣购房款。签订该认购书���被告李阳姣没有在该认购书上签名。2005年8月13日、2005年9月12日原告吴琼分别支付1万元和2万元共计3万元购房款给被告。而后，双方对是否解除合同返还购房款还是继续履行合同交付房屋发生争议。2010年1月30日，被告李阳姣与案外人签订卖房合同，将桂阳大市场的14栋X室的房屋出售。至此，原告吴琼买房目的无法实现，遂诉至法院，要求被告李阳姣返还3万元购房款及赔偿资金占用损失，而被告李阳姣认为原告吴琼曾长时间租住在自己的房屋内，主张以房屋租金抵扣购房款。本院认为，本案属于买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：一、被告是否应当返还原告的购房款及资金占用损失。二、被告李阳姣主张以原告吴琼所欠自己的房屋租金抵扣购房款能否支持。三、本案原告吴琼的起诉是否已过诉讼时效。一、被告是否应当返还原告的购房款及资金占用损失。本案中，被告李阳姣对自己收取购房款一事没有异议，但是对原告吴琼与第三人签订的房屋认购书中的付款方式是否是以被告李阳姣的材料款抵扣购房款有异议，同时对原告吴琼意欲购买的房屋是否是第三人购房认购书上约定的桂阳大市场的8栋X室有异议。本院认为，原告吴琼虽然提出自己与第三人签订购房合同中约定的付款方式是以被告李阳姣的材料款抵扣购房款，但是由于该购房协议上并没有被告的任何签名、盖章，无法证实该付款方式是否得到了被告的认可，故原告吴琼诉称的由被告李阳姣代履行的事实本院不予支持。至于原告吴琼交给被告的购房款意欲购买的房屋到底是被告位于桂阳大市场14栋X室还是与第三人购房认购书上约定的桂阳大市场8栋X室。本院认为，本案中由于原告吴琼没有充分证据证明自己交给被告李阳姣的购房款目的是为了买第三人的房屋，而被告李阳姣称原告吴琼是购买自己的房屋却有购房款收条可以证明，故可以推定原告所购房屋是被告李阳姣的。双方买卖合同虽无书面协议，但有原被告间购房交付费用的凭据，可认定买卖关系成立，之后由于原被告以自己的行为解除了买卖关系，被告把房屋卖给他人，但被告仍应返还原告的购房款。关于资金占用损失问题，由于原告没有提交充足的证据证明自己购房目的无法实现是由于被告的过错造成，故原告赔偿资金占用损失的诉求本院不予支持。二、关于被告李阳姣所称原告吴琼租住自己的房屋未给租金，应该以吴琼的购房款抵扣房屋租金的问题。由于本案与被告所称的抵扣租金问题不属于同一法律关系，故原告可以就该项请求另行起诉，本案不予处理。三、关于本案是否已过诉讼时效的问题。由于原被告双方对购房合同具体的履行时间约定不明，且事后也没有补充约定的证明。原告交纳购房款后，双方对是否继续履行房屋买卖合同还是解除合同并返还购房款事项一直存有争议，该合同的履行争议有时间上的延续性。至被告李阳姣再度卖房以前，原被告双方一直未就买卖合同履行的相关事宜达成共识，2010年1月30日，被告李阳姣与案外人签订卖房合同，将桂阳大市场的14栋X室的房屋出售。至此，原被告之间的房屋买卖合同无法继续实际履行，可视为双方约定解除合同，诉讼时效应从此时算起。故对于被告提出本案已过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、由被告李阳姣返还原告吴琼的购房款3万元。限本判决生效后15日内履行完毕。二、驳回原告吴琼��其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元，由原告吴琼负担293元，被告李阳姣负担682元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审　判　长　欧阳思俊审　判　员　雷　　雄审　判　员　邓 社 佑二〇一三年十一月十四日代理书记员　许 琳 婕附相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第七十五条公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄���、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。湖南省桂阳县人民法院民���裁定书(2013)桂阳法民重字第11-1号原告吴琼诉被告李阳姣买卖合同纠纷一案，经本院审理，于二0一三年十一月十四日作出(2013)桂阳法民重字第11号民事判决书。现发现其中第八页存在书写错误，特此补充裁定如下：原判决书第八页第三行至第五行审判人员写为“审判长欧阳思俊、审判员雷雄、审判员邓社佑”，现更正为“审判长何志生、审判员雷雄、审判员欧阳思俊”。本裁定书与被补正的(2013)桂阳法民重字第11号民事判决书同时发生法律效力。审判长何志生审判员雷雄审判员欧阳思俊二0一三年十二月十八日代理书记员许琳婕 微信公众号“”