（2013）洛民初字第1499号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-03-20
案件名称
原告泉州市华祥商业管理有限公司、原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司诉被告黄荣富房屋租赁合同纠纷一审判决书
法院
泉州市洛江区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泉州市华祥商业管理有限公司,上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司,黄荣富
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十四条
全文
福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2013）洛民初字第1499号原告泉州市华祥商业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区。法定代表人刘永煌，公司总经理。原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司，住所地泉州市洛江区。法定代表人车建芳，公司总经理。两原告共同委托代理人尤延辉、杨贵峰，福建尚民律师事务所律师。被告黄荣富，男，住南安市。原告泉州市华祥商业管理有限公司（以下简称华祥公司）、原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司（以下简称红星美凯龙洛江分公司）诉被告黄荣富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华祥公司、红星美凯龙洛江分公司共同委托代理人尤延辉、杨贵峰，被告黄荣富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华祥公司、红星美凯龙洛江分公司诉称，2011年4月3日，被告与两原告签订了编号为C2011029号的《租赁协议》，向两原告承租位于洛江区万安万虹公路与安和路交叉口的红星美凯龙全球家居生活MALL（华祥店）三楼C8072号展厅计145.6平方米的场地用于品牌为雅乐丝的家具类展品展示。租赁期限自2011年5月1日起至2012年4月30日止。场地租金、物业管理费、市场管理服务费等均为按半年结算，先付后用。首期费用应于本协议签订之日付清，剩余费用参照付款方式，在每期开始的上月20日前付清下期应交费用。如延期交纳，被告按欠款金额每天支付0.5%的滞纳金。同时，《租赁协议》还约定被告应自行交纳经营过程中发生的电费、通讯费、空调费等各项行政税费。《租赁协议》签订后，原告依约提供了展厅场地及相应的服务，但是被告却未能全面依约履行义务。2012年4月30日《租赁协议》期满，被告未办理续租或撤场手续，仍占用租赁场地。经原告核算，被告至今尚拖欠原告租金、物业费、市场管理费、空调费、占用场地期间的租金、空调费等费用计人民币146418元整（详见尚欠费用明细）。该款项经原告方多次催讨，被告却以各种理由推拖，至今分文未付，给原告造成直接经济和信誉损失。原告为维护合法财产权益，故起诉。请求判令：1、被告立即将承租原告位于洛江区万安万虹公路与安和路交叉口的红星美凯龙全球家居生活MALL（华祥店）三楼C8072号展厅腾空交付原告华祥公司管理使用；2、被告立即支付原告华祥公司租金及物业等费用计人民币56102元并承担相应的利息损失（即自起诉之日起至实际还款之日止按银行同期同类贷款利率计付）；支付合同期内场地使用的空调费1899元并承担相应的利息损失（即自起诉之日起至实际还款之日止按银行同期同类贷款利率计付）；支付原告红星美凯龙洛江分公司市场管理服务费用计人民币14731元并承担相应的利息损失（即自起诉之日起至实际还款之日止按银行同期同类贷款利率计付）；支付两原告场地占用等费用计人民币69888元及场地使用的空调费用3798元并承担相应的利息损失（即自起诉之日起至实际还款之日止按银行同期同类贷款利率计付）；3、被告支付原告律师费用等损失计人民币2430元；4、本案所有诉讼费用由被告承担。被告黄荣富辩称，合同届满前，答辩人向原告申请撤场，因答辩人尚有部分租金等费用未缴纳，原告不同意答辩人撤场，因此不存在合同外租金等费用的问题。经庭审，双方无争议事实为1、被告与两原告于2011年4月3日签订了编号为C2011029号的《租赁协议》，被告向原告方承租红星美凯龙全球家居生活MALL（华祥店）三楼C8072号展厅用于品牌为雅乐丝的家具类展品展示；2、被告已经向原告支付合同期限内的租金5241元、物业管理费22513元、市场管理服务费6233.2元以及空调费1899元，共计35886.2元，尚欠合同内租金等费用72731.8元；3、原被告尚未办理红星美凯龙全球家居生活MALL（华祥店）三楼C8072号展厅撤场交接手续；4、被告同意支付律师费用2430元。双方的争议焦点是：被告是否向原告提出撤场申请，原被告之间的租赁合同是否已解除，被告是否应当支付原告合同期外场地占用费69888元（包括租金、物业管理费、市场服务管理费）、空调费用3798元，共计73686元。两原告为支持其主张，向本院提供如下证据：1、两原告企业法人营业执照副本以及组织机构代码证各两份，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证一份，证明被告诉讼主体资格；3、被告与两原告于2011年4月3日签订的编号C2011029号的《租赁协议》以及附件一份、空调费收取通知表、《商铺委托经营管理合同》七份以及泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表七份，证明原告与被告签订租赁协议资质、内容及被告拖欠租金、物业等等费用的事实以及被告租赁的商户产权情况；4、代理费发票以及说明各一份，证明原告交纳律师代理费用的事实；5、展厅尚欠费用明细一份，证明被告拖欠租金明细等事实；6、证明一份，证明被告租赁商铺对应的实际产权情况；7、民事裁定书一份，证明原告起诉又撤诉的事实。被告质证认为，对证据1、2、3、4、6、7的证据三性均无异议；对证据5，合同期内的费用无异议，合同期外的费用有异议，认为不应当支付合同外费用。被告黄荣富未提供任何证据。对于上述证据，本院分析认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、6、7，被告均质证无异议，本院予以确认，可作为定案依据；原告提供的证据5，被告对其真实性有异议，由于该证据系原告单方制作，因此，不能作为认定案件事实的依据，但被告自认对合同期内尚欠的费用无异议，因此，对该证据中被告尚欠原告合同期内各项费用72731.8元部分，本院予以确认。围绕争议焦点，根据原告提供的有效证据及被告质证意见，本院分析认定如下：原告华祥公司、红星美凯龙洛江分公司认为，原告未收到被告的撤场申请，被告未与原告办理撤场手续就擅自离场并继续占用场地，所以应当按照合同约定的租赁费用支付占用场地期间的费用69888元（包括租金、物业管理费、市场服务管理费）、空调费3798元，共计73686元。被告黄荣富认为，对于合同期外的费用被告不应当支付，希望原告减免一些合同内的租金等费用。本院认为，被告主张其曾向原告提出撤场申请但未能提供证据证明，也未能证明双方的租赁合同已经解除，并且庭审中被告自认其至今尚未与原告办理撤场手续，根据被告与两原告签订的《租赁协议》的附件1《泉州洛江红星美凯龙租户经营规范》第九条撤场程序中第7项“对租赁期满丙方拒不撤场的，甲方、乙方将按经营场地内最高租赁费单价收取每日场地占用费”的约定，被告应按经营场地内最高租赁费向两原告支付场地占用费，现两原告请求被告黄荣富按双方租赁期限内的租赁费标准（包括租金、物业管理费、市场管理服务费）支付场地占用期间（2012年5月1日起至2012年12月31日）的场地占用费，符合双方协议的约定，本院予以支持，即租金13976元（1747元／月×8月）、物业管理费41928元（5241元／月×8月）、市场管理费13976元（1747元／月×8月），共计69880元。原告对租赁期限外场地占用费的诉求超过部分，本院不予支持。根据双方协议的约定，被告应交纳经营过程中发生的空调费，但被告在租赁期限届满后即停止了经营，也就不可能产生空调费，原告认为被告应支付场地占用期间的空调费3798元的主张，缺乏事实和合同依据，本院不予采纳。经审理查明，2011年4月3日，被告黄荣富与原告华祥公司、红星美凯龙洛江分公司签订了编号为C2011029号的《租赁协议》一份，约定原告华祥公司、红星美凯龙洛江分公司将位于泉州市洛江区万安万虹公路与安和路交叉口的红星美凯龙全球家居生活MALL（华祥店）三楼C8072号展厅计145.6平方米的场地租赁给被告黄荣富用于品牌为雅乐丝的家具类展品展示；租赁期限为2011年5月1日起至2012年4月30日止，被告黄荣富每月应支付原告华祥公司租金1747元、物业管理费5241元，每月应支付原告红星美凯龙洛江分公司市场管理服务费1747元，付款方式为按季结算，先付后用，在每期开始的上月20日前付清下期应交费用，如被告黄荣富延期交纳，则应按欠款金额日0.5%计付滞纳金。租赁协议同时约定，被告应自行交纳经营过程中发生的空调费，被告未按协议或附件规定期限付款时，还应赔偿两原告的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。作为租赁协议附件的《泉州洛江红星美凯龙租户经营规范》还约定对租赁期满被告拒不撤场的，两原告将按经营场地内最高租赁费单价收取每日场地占用费，同时两原告保留对被告采取强制清场的权利。租赁协议签订后，两原告依约向被告提供了展厅场地及相应的服务，但被告黄荣富仅支付租金5241元、物业管理费22513元、市场管理费6233.2元，共计33987.2元，尚欠原告华祥公司租赁期限内租金15723元（1747元／月×12月-5241元）、物业管理费40379元（5241元／月×12月-22513元），欠原告红星美凯龙洛江分公司租赁期限内市场管理费14730.8元（3174元／月×12月-9522元），共计70832.8元。2011年7月12日，原告红星美凯龙洛江分公司在商场公共场所张贴《关于商场空调费收费通知》，向所有商户按使用面积（不含公摊）每月每平方米6元的标准征收2011年4月15日至2011年10月31日期间的空调费，被告黄荣富依通知支付空调费1899元，尚欠租赁期限内空调费1899元（145.6平方米÷1.38公摊系数×6月×6元／月-1899元）。租赁期限届满后，被告黄荣富虽停止了经营，但未腾空所承租的展厅，也未与两原告办理撤场手续。另查明，两原告在本案中支出的律师代理费2430元。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。两原告依约提供了展厅场地及相应的服务，但被告黄荣富却未能全面依约履行义务，仅支付租金5241元、物业管理费22513元、市场管理费6233.2元、空调费1899元，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现两原告请求被告黄荣富支付租赁期限内的租金15723元、物业管理费40379元、市场管理费14730.8元、空调费1899元，共计72731.8元，合理合法，本院予以支持。租赁期限届满后，被告未将展厅腾空交付两原告，也未与两原告办理撤场手续，依照租赁协议的约定，被告应按经营场地内最高租赁费向两原告支付场地占用费，现两原告请求被告黄荣富按双方租赁期限内的租赁费标准（包括租金、物业管理费、市场管理服务费）支付场地占用期间（2012年5月1日起至2012年12月31日）的场地占用费，即租金13976元（1747元／月×8月）、物业管理费41928元（5241元／月×8月）、市场管理费13976元（1747元／月×8月），共计69880元，符合双方协议的约定，本院予以支持，原告对租赁期限外场地占用费的诉求超过部分，本院不予支持。被告关于其不应支付租赁期限外场地占用费的辩解意见，本院不予采纳。由于原、被告在租赁协议中约定被告如延期交纳租金、物业管理费和市场管理费，应按欠款金额日0.5%计付滞纳金，现原告请求被告承担自起诉之日（2013年8月21日）起至实际付清上述款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息损失，未违反双方协议的约定，本院予以支持。两原告为催讨被被告拖欠的租赁费用而提起本案诉讼，并为此支付律师费2430元，有原告提供的福建尚民律师事务所开具的发票为据，现原告请求被告支付律师费2430元的诉求，符合双方协议的约定，本院予以支持。根据双方协议的约定，被告应交纳经营过程中发生的空调费，但被告在租赁期限届满后即停止了经营，也就不可能产生空调费，现原告请求被告支付场地占用期间的空调费，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、条二百二十七条、第二百三十五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，判决如下：一、被告黄荣富应在本判决生效之日起十日内将红星美凯龙全球家居生活MALL（华祥店）三楼C8072号展厅腾空并交付原告泉州市华祥商业管理有限公司管理使用；二、被告黄荣富应在本判决生效之日起十日内支付给原告泉州市华祥商业管理有限公司租赁期限内租金15723元、物业管理费40379元、空调费1899元，共计58001元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2013年8月21日起至实际付清之日止的利息损失；三、被告黄荣富应在本判决生效之日起十日内支付给原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司租赁期限内市场管理费14730.8元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2013年8月21日起至实际付清之日止的利息损失；四、被告黄荣富应在本判决生效之日起十日内支付给原告泉州市华祥商业管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司场地占用期间（2012年5月1日至2012年12月31日）的场地占用费69880元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2013年8月21日起至实际付清之日止的利息损失；五、被告黄荣富应在本判决生效之日起十日内支付给原告泉州市华祥商业管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司律师费2430元；六、驳回原告原告泉州市华祥商业管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3228元，由原告泉州市华祥商业管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司负担28元，由被告黄荣富负担3200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长 颜智斌代理审判员 苏静娴人民陪审员 黄闸治二〇一三年十一月十四日书 记 员 苏艳月注释：一、本案引用的主要法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。二、执行申请提示：《中华人民和共国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”